אימתי דירה תחשב לדירה מפוצלת

בפסק דין בעניין עבדי( תו”ב 61050-03-11 מדינת ישראל נ’ עבדי), שניתן לאחרונה נדונה השאלה אימתי דירה תחשב לדירה מפוצלת.

הנאשם, מר אבי עבדי ביצע חלוקה של דירה שבבעלותו לשלוש יחידות דיור נפרדות.

על פי כתב האישום אשר הוגש נגדו, חלוקה זו הייתה טעונה היתר בניה ובהיעדר היתר שכזה, עבר הנאשם עבירה לפי סעיף 204 (א) לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה- 1965 הקובע כדלקמן:

204 (א) המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או שימוש טעונים היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו, דינו- קנס, מאסר שנתיים, ובעבירה נמשכת- קנס נוסף, מאסר נוסף שבעה ימים לכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר שקיבל הנאשם הודעה בכתב מהוועדה המקומית על אותה עבירה.

לא זו בלבד שהנאשם הואשם בפיצול דירה ללא היתר, הוא הואשם גם בשימוש חורג ללא היתר.

השאלה המרכזית שעמדה במרכז פסק הדין הייתה האם העבודות שביצע הנאשם בדירתו הינן בגדר “שינוי פנימי”- שאיננו טעון היתר בניה, או שמא המדובר בעבודות שאינן בגדר “שינוי פנימי” ועל כן אותן העבודות היו טעונות היתר בניה.

חשוב לציין כי אין כלל מחלוקת לעניין ביצוע העבודות בדירה. המחולקת הינה האם אותן העבודות היו טעונות היתר בניה אם לאו.

לטענת המדינה, העבודות שביצע הנאשם בדירתו הינן עבודות הטעונות היתר בניה היות ואינן מהוות “שינוי פנימי” מותר וכי מדובר הלכה למעשה בחלוקה של דירה לשלוש יחידות דיור נפרדות למגורים.

העבודות שבוצעו בדירה כפי שהן מפורטות בפסק הדין על ידי מפקח בנייה מטעם עיריית רמת גן אשר ביקר בדירה נשוא הדיון הינן כדלקמן:

בכניסה לדירה, לאחר דלת הכניסה הראשית, קיימת מבואה אשר ממנה יש כניסות לשלוש חלקים בדירה:

חלק הפונה לימין- נמצא ללא דלת, כולל מטבח הכולל כיור עם חיבור למים, 2 חדרים וכן חדר בו ישנה הכנה ליציאת ביוב לשירותים;

חלק הפונה לשמאל- נמצא עם דלת, כולל חדר שינה וסלון, וכן ארונות מטבח ללא כיור, כמו גם חדר שירותים הכולל מקלחת ושירותים וכן ארונות מטבח ללא כיור;

חלק הפונה לאמצע- נמצא ללא דלת, כולל חדר שינה וסלון וכן ארונות מטבח ללא כיור, כולל גם חדר שירותים הכולל מקלחון ושירותים.

לטענת הנאשם, אביו הוא שביצע את העבודות אולם לטענה זו כלל אין משקל גם אם הינה נכונה וזאת משום שלא משנה מי ביצע את העבודות, אלא האם העבודות היו טעונות היתר בניה.

אביו של הנאשם טען כי בנו, היה אמור להתגורר בידרה יחד עם שני שותפים וכי בשל כך ביקש להעניק לכל אחד מהשותפים את הפרטיות המגיעה לכל שותף ומכאן מהות העבודות.

לא זו אף זו, טען אבי הנאשם כי מאחר ועיריית רמת גן דחתה את בקשתו לחלוקת הדירה, חזר בו מכוונתו לבצע את החלוקה כאמור ובשל כך נמנע מחיבור שני המטבחים הנוספים הקיימים בדירה לתשתית מים.

בית המשפט פסק מפי כבוד השופט יעקב שקד, כי לא מדובר ביחידות דיור נפרדות היות וכל הממצאים בתיק, לרבות היעדרם של הכיורים והחיבור לתשתית מים בשני חלקים מתוך השלושה הקיימים בדירה, היעדרן של דלתות בשני חלקים מתוך שלושה וגם העובדה שכל החלקים גם יחד מחוברים לקו ביוב אחד וככל הנראה גם לשעון מים וחשמל אחד הביא אותו למסקנה זו.

בהתאם לקביעתו זו של כבוד השופט שקד, קבע כי היות והיחידות אינן בגדר יחידות נפרדות, הרי שהדירה לא פוצלה ומשכך העבודות בדירה לא היו טעונות היתר בניה וכי בשל כך לא ניתן אלא לקבוע כי הנאשם במקרה דנן הינו זכאי.

נראה כי פסק דין זה הינו בעל חשיבות עליונה מאחר והוא קובע כי יחידה אשר אין בה כיור המחובר לתשתית מים במטבח ושאין בה דלת המפרידה בינה לבין יתר היחידות השונות אינה בגדר יחידת דיור נפרדת ועל כן אינה טעונה היתר בניה. אולם ככל הנראה הרשויות המקומיות אשר תרות אחר דירות מפוצלות יערערו על פסיקה זו היות ופסיקה זו מהווה בפניהן מכשול לגביית קנסות מאחר והיא מכשירה בניית יחידות דיור ללא כיור כיחידות אשר אינן טעונות היתר בניה.

המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.