תמ”א 38 או בשמה המלא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה הינה תכנית העוסקת בהיבטים התכנוניים והסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד שהיתר לבנייתם הוצא קודם ליום- 01.01.1980.
הוראות תמ”א 38 קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתר בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את חיזוק הבניינים הקיימים הזקוקים לחיזוק בשל היותם בנויים לפי תקן 2413, תקן אשר איננו תקף עוד והוחלף בתקן 413 החל כיום.
יתרה מזאת, תמ”א 38 מציעה תמריצים שיעודדו ויאפשרו את מימוש החיזוק מבחינה כלכלית, תוך שמירה על איזון בין הצורך לחזק את הבניין ומימון החיזוק לבין שיקולים עירוניים רחבים אחרים.
היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לכך מצויה בידי בעלי המבנה. בבית משותף על בעלי הדירות לכנס אסיפת דיירים (כשחשוב ביותר כי באותה האסיפה יהיו נוכחים גם בעלי הדירות המשכירים את דירותיהם). לשם מימוש הפרויקט יש צורך כי באסיפת הדיירים תתקבל החלטה לממש את הוראות תמ”א 38 ברוב של 2/3 (קרי 66% מבעלי הדירות בבניין), ואז להמשיך את ההתקדמות בפרויקט ולאחר קבלת החלטת ועדה להגיש תביעה נגד אותם דיירים סרבנים למפקח על רישום המקרקעין אשר לו הסמכות לשמוע את הדיירים התומכים בפרויקט וכן את המתנגדים לו. סמכויות המפקח בעניין זה רחבות ונדון בהן במאמר אחר. במידה וההחלטה על מימוש הפרויקט מתקבל ברוב הנמוך מ-2/3 מבעלי הדירות – לא ניתן לבצע את הפרוייקט.
עם זאת, לפני תיאום מועד לקיום אסיפת דיירים קיימות מספר בדיקות מקדמיות אשר יש לבצע על מנת לוודא כי הבניין אכן עונה לקריטריונים הדרושים למימוש תמ”א 38:
- גיל הבניין– תמ”א 38 חלה על בניינים ומבנים קיימים בלבד, שהיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.1980. יחד עם זאת, קיימת רשימה של מבנים אשר התקן פטר אותם מתחולתו על אף שהיתר לבנייתם ניתן קודם ליום 01.01.1980.
- מהנדס– קביעת הצורך בחיזוק המבנה תיבחן על ידי מהנדס שהוסמך לכך.
- ועדה מקומית לתכנון ובניה– המהנדס יגיש למהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה חוות דעת המפרטת את מצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, החישובים הנלווים לכך ואת הדרכים המוצעות על ידו לחיזוק.
- נכונות הדיירים– על אך שהרוב המינימאלי הנדרש לאישור תוכנית תמ”א 38 עומד על 2/3 (66%), קיימת חשיבות רבה לנכונות לביצוע הפרויקט. מרבית היזמים יעדיפו פרויקט אשר יש לו 100% הסכמה, קרי כי כל הדיירים בבניין הינם בעד חיזוק הבניין לפי תמ”א 38.
- נסח טאבו– מומלץ להוציא נסח טאבו על מנת לראות שאין שם הערות העלולות לסרבל את ההליך כגון עיקולים, משכנתאות, הערות בדבר מניעה מעשיית עסקה וכדומה ו/או כל בעיה רישומית ו/או קניינית בנסח טאבו.
חשוב להבהיר ולציין כי במידה ובעלי הדירות פנו לעורך דין המתמחה בתמ”א 38, אותו עו”ד יסייע לבלי הדירות בבדיקות המקדמיות ואף יעשה אותם עבורם. זהו היתרון לשכור שירותיו של עו”ד עוד לפני מציאת יזם שכן קיימת סוג של וודאות כי תוצאות הבדיקות המקדמיות יהיו אובייקטיביות ומשקפות את המציאות.
משנסתיימו הבדיקות המקדמיות, כל שנותר הוא למצוא יזם/ קבלן אשר יבצע את הפרויקט. שיהיה בהצלחה.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורך דין בתים משותפים, ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ”א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, עסקאות מכר ורכישה, עסקאות קומבינציה, הפקעות, ייצוג בבתי המשפט והטריבונלים השונים ועוד.
