הצלחתו של כל פרויקט התחדשות עירונית תלויה בשני פרמטרים עיקריים: עורך דין התחדשות עירונית מקצועי ומנוסה וקבלן מצוין. איכות עבודות הבנייה שיבצע הקבלן והיקף ההטבות שייתן לבעלי הדירות, הם אלו אשר יהפכו את הפרויקט לכדאי ומשתלם עבורם. מכאן, כי לבחירה נכונה של הקבלן יש משקל אדיר בהליך והיא יכולה להוות את ההבדל בין הצלחה מסחררת לבין אכזבה גדולה. בדיוק משום כך כתבנו עבורכם 3 טיפים אשר יסייעו לכם לבחור את הקבלן המתאים ביותר.
ניסיון בפרויקטים קודמים
ישנם מספר סוגים של הליכי התחדשות עירונית וביניהם הבדלים משמעותיים מאוד. פרויקט של עבודות חיזוק למבנה קיים (תמ”א 38/1) שונה באופן מהותי מהליך של הריסת בניין ובנייתו מחדש (תמ”א 38/2). אלו בוודאי נבדלים מהליך של פינוי בינוי, פרויקט הכולל פינוי, הריסה ובנייה מחדש של 24 יחידות דיור לכל הפחות. על כן, הטיפ הראשון שלנו עבורכם לבחירת הקבלן הוא ניסיון מקצועי בפרויקטים קודמים ודומים. יש לשאול את הקבלן אודות מיזמים שהשלים בהצלחה, לנסוע אליהם ולהתרשם פיזית מתוצאות עבודתו. כמו כן, בעת הביקור בשטח, רצוי אף לשוחח עם בעלי הדירות בשני פרויקטים לפחות ולשאול אותם האם היו מרוצים מהתנהלותו של הקבלן, האם הוא מילא את התחייבויותיו כלפיהם, האם הוא עמד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם ביניהם וכיו”ב. זכרו כי ניסיון שווה מומחיות ומגדיל את הסיכוי לכך כי עבודות הבנייה תתבצענה בצורה טובה ויעילה יותר. זהו המקום גם לציין כי בעת בחירת עורך דין מקרקעין לייצוג בעלי הדירות, למומחיות ולניסיון יש משמעות מרכזית.
איתנות פיננסית
כידוע, בפרויקטים אלו, הקבלן הוא זה אשר מממן את כל עלויות ההליך, לרבות את שכר הטרחה של עורך דין התחדשות עירונית המייצג את בעלי הדירות. את הרווח הכספי שלו יקבל רק בחלוף כמה שנים, לאחר שיסיים את בניית יחידות הדיור וימכור אותן. מצב זה מחייב אתכם לוודא כי הקבלן הנו בעל בסיס פיננסי יציב, אשר יאפשר לו לסיים את עבודות הבנייה ללא בעיה תזרימית. אמנם, במסגרת ההסכם בין הצדדים, אתם כבעלי הדירות תקבלו ערבויות ובטוחות מן הקבלן, אך בחירה בבעל מקצוע בעל יכולת כלכלית מתאימה לסדר גודל הפרויקט, תצמצם את הסיכוי כי יהיה צורך לממש אותן. נדגיש כי במקרים רבים, לקבלן אין הון עצמי מספק כדי לממן את הפרויקט והוא נעזר בליווי בנקאי. זהו דבר מקובל מאוד ויש רק לקבל את האישורים המתאימים לכך.
הקבלן הוא גם היזם
בחלק ניכר מהפרויקטים, הקבלן הוא גם היזם, אז יהיה קל יותר לבעלי הדירות, משום שיידרשו להתמודד עם גורם אחד מרכזי. במקרים אחרים, היזם מתקשר עם קבלן חיצוני המבצע את עבודות הבנייה וזה מתקשר עם בעלי מקצוע נוספים אשר שירותם נדרש לו בפרויקט. במצב זה, אם תתעוררנה בשלב כלשהו של ההליך, מחלוקות מהותיות בין הקבלן לבין היזם, ייתכנו עיכובים בפרויקט. לאלו יכולות להיות השלכות משמעותיות על בעלי הדירות, אשר יחיו זמן רב יותר תחת עבודות בנייה (בפרויקט תמ”א 38/1) או שמגוריהם בדירה החלופית יהיו ממושכים יותר כי לא יוכלו לעבור במועד שתוכנן לדירה החדשה ( בפרויקט תמ”א 38/2 או פינוי בינוי). משכך, בעת בחירת הקבלן לתמ”א 38 או להליך של פינוי בינוי, כדאי להעדיף קבלן שהנו גם היזם של הפרויקט. מתקשים בבחירת הקבלן המתאים? עורך דין התחדשות עירונית יוכל לתת לכם את המידע הרלוונטי וכך לסייע בהחלטה. מכאן נובע כי כדאי לבחור את עורך הדין המייצג לפני קבלת החלטה על הקבלן לפרויקט.
