התמודדות עם דייר סרבן
אחד האתגרים בפרויקט תמ”א 38 הוא התמודדות עם דייר סרבן. הסיבה לכך היא כי מימוש התכנית דורש רוב מסוים של בעלי הדירות, בהתאם לסוג הפרויקט. מהן הסיבות לכך כי בעל דירה יתנגד לפרויקט הדואג לביטחונו בעת רעידת אדמה ומעלה את הערך הכספי של הנכס שלו ללא עלות מצידו? וכיצד מתמודדים עם מצב מורכב שכזה?
אחוז ההסכמה הנדרש
תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לענות על צורך לאומי: לחזק מבנים ישנים על מנת שיהיו עמידים במקרה של רעידת אדמה. לתכנית זו יש שני מסלולים: תמ”א 38/1 שבמסגרתה מבוצעות עבודות חיזוק לבניין המגורים הקיים ותמ”א 38/2, הכוללת הריסה של הבניין ובנייתו מחדש. כדי לבצע מי מהתוכניות הללו, נדרש רוב מסוים של בעלי הדירות. במקרה הראשון, נדרש רוב של 67% מן הדיירים ואילו במקרה השני, אחוז ההסכמה גבוה יותר ועומד על כ 80% מבעלי הדירות.
יודגש כי בשני המסלולים, בעלי הדירות אינם נושאים בעלות הפרויקט והתמורה הנדרשת מהם היא מסירת זכויות הבנייה שעל גג המבנה אותה הם אינם מנצלים. עבורה, יקבלו דירה חדשה וגדולה יותר בבניין המוגן מפני רעידת אדמה. בתוך כך, ישדרגו הם את איכות חייהם ואת ערך הנכס שלהם בעשרות אחוזים וזאת מבלי להכניס יד לכיסם. אחד הקשיים בפרויקט תמ”א 38 הוא התמודדות עם דייר סרבן. זהו מצב שבו בעל דירה אחד או יותר, מסרב לתת את הסכמתו לתכנית. מדוע זה קורה וכיצד ניתן להתמודד עם סיטואציה שכזו?
מהן הסיבות להתנגדות הדיירים?
כמעט בכל פרויקט של תמ”א 38 יש לפחות בעל דירה אחד המביע התנגדות לתכנית. הדבר מעלה תהייה, שהרי מדוע אדם יתנגד לפרויקט אשר מחזק את בניין המגורים בו הוא גר מפני רעידת אדמה ומעניק לו דירה גדולה יותר, בעלת ערך כלכלי גבוה יותר. ובכן, ישנם אנשים המסרבים להליך תמ”א 38, בשל חוסר במידע אודות הפרויקט. בעלי דירות אחרים מסרבים מתוך חשש מפני הלא הנודע, למשל אנשים מבוגרים, אשר רוצים להמשיך בשגרת החיים המוכרת להם. עבור אוכלוסייה זו, דירה גדולה או חדשה יותר אינה מהווה תמריץ עבורם לשנות את חייהם באופן מהותי כל כך.
לצד אלו, המסרבים ממניעים מובנים ולגיטימיים, יש מי שמתנגד להליך תמ”א 38 ממניע קנטרני. אלו בדרך כלל בעלי דירות הנמצאים בסכסוך שכנים ומסרבים לפרויקט רק כדי להרגיז את שכניהם. כפי שנראה להלן, התמודדות עם דייר סרבן תהיה תלויה במניעים להתנגדותו: מתן הסבר מפורט ומענה לשאלות, עבור בעלי דירות המסרבים לתכנית בשל חוסר במידע, הצעה לדיור חלופי או תמורה שונה לאוכלוסייה מבוגרת אשר סירובה נובע מחשש כנה לשגרת החיים והתנהלות משפטית נחושה מול דייר סרבן שמניעיו בלתי לגיטימיים.
התמודדות עם דייר מתנגד
למעט מקרים קיצוניים, דייר סרבן לא ימנע בסופו של יום את מימוש הפרויקט, אך הוא יכול לעכב אותו למשך זמן משמעותי מאוד. על כן, חשוב שלא להשתהות בעניין זה ולפעול באופן מיידי מול הדייר המתנגד. עורך הדין המייצג את בעלי הדירות יבחר להתמודד עם דייר סרבן בהתאם לנסיבות המקרה. כשמדובר בבעל דירה המתנגד לפרויקט בשל חוסר באינפורמציה או שאלות שנותרו ללא מענה, ישב הוא עמו בסבלנות וייתן לו את כל המידע הרלוונטי. ככל שמדובר בדייר קשיש, בהסכמת הקבלן, יוצע לו פתרון שיתאים לו, למשל מימון דיור חלופי במהלך תקופת העבודה ( ככל שמדובר בתמ”א 38/1 אשר אינה מחייבת מעבר לדירה חלופית) או מעבר לדיור מוגן לצד תמורה כספית (תשלומי איזון) עד לשוויה של הדירה החדשה שתיבנה.
לעומת זאת, ככל שמדובר בדייר המתנגד לפרויקט ממניעים דווקניים לא לגיטימיים, ישנו צורך בהתנהלות שונה לגמרי, במסגרתה, יוסבר בנחישות לדייר הסרבן מהי המשמעות המשפטית של התנגדותו. ראשית, כי בסופו של יום, הוא לא יוכל למנוע את מימוש הפרויקט ושנית, כי הוא חשוף לתביעה נזיקית מצד בעלי הדירות. במסגרתה יידרש לשלם להם פיצוי כספי על הנזק הכלכלי שהתנגדותו גרמה.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
למה אנחנו?
מעל 20 שנות ניסיון בתחום
ליווי אישי ומקצועי לכל אורך הדרך
זמינים לשירותכם במהלך התהליך
צוות המשרד מיומן איכותי ואמין
התחייבות לעמידה בזמנים
שימוש באמצעים טכנולוגיים חדשניים
לקוחות ממליצים
שאלות ותשובות
חשוב מאוד שתבינו מי הוא על פי החוק במדינת ישראל דייר סרבן, כי ישנה לא מעט חוסר הבנה בנושא הזה. מהסיבה הזאת תמיד מוטב להתייעץ עם עורך דין תמ”א 38 שיסייע לכם להבין היכן עובר הקו המפריד. ברוב המקרים דייר סרבן הוא דייר אשר…
גיליתם כי אחד הדיירים בבניין מוגדר בתור דייר סרבן על פי החוק? כעת אתם צריכים לדעת כיצד תוכלו להתמודד איתו. התמודד עם דייר סרבן שונה מהתמודדות עם סיטואציות אחרות שאליהן נקלעתם בחייכם. הדרך הטובה ביותר להתמודד עם דייר סרבן היא…
אחד מהחששות הגדולים ביותר זה שדייר סרבן אחד יכול לתקוע פרויקט שלם עליו יש רוב של רוב הדיירים בבניין. לכן אתם צריכים להבין מה אומר החוק על דייר סרבן, ולהתייעץ כמובן עם עורך דין מוסמך בתחום. ברוב המקרים דייר סרבן אחד…
אחד מדיירי הבניין מוגדר בתור דייר סרבן, וכעת התחלתם לגבות כסף על הפרויקט כולו. השאלה המרכזית היא האם אתם צרכים לקחת ממנו כסף על הפרויקט, או שהוא איננו מחויב לשלם ולקחת בו חלק? על פי החוק הדייר הסרבן…
