בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לאחרונה באופן חלקי את התביעה שהגישו בעלי דירות בפרויקט “מגדלי הלאום” בראשון לציון, והורה ליזמית, חברת “גינדי מגדלי הלאום”, לפצות את התובעים בסכום של כ-2.8 מיליון שקל בשל סדרת ליקויים, פגמים ירידת ערך תדמיתית ועוגמת נפש שנגרמה להם.[1]
התביעה הוגשה על ידי נציגות הבית המשותף ובעלי הזכויות ב-84 דירות בבניין בן 22 קומות. הנתבעות בתיק הן “גינדי מגדלי הלאום”, האחראית להקמת הבניין ולמכירת הדירות, וחברת האם “גינדי אחזקות”. הבניין קיבל טופס 4 במאי 2015, ובסמוך לכך טוענים התובעים לקיום ליקויי בנייה מסוגים שונים ברכוש המשותף. לאחר פניות חוזרות לחברה הקבלנית בדרישה לתקן את הליקויים, וכתוצאה מהתיקונים שבוצעו שלא כראוי, הוגשה ב-2016 תביעה על סך שישה מיליון שקל.
השופט גלעד הס מינה שני מומחים: מומחה בתחום ההנדסה לבחינת הליקויים ומומחה בתחום השמאות לבחינת ירידת הערך. השמאי קבע כי רמת הגימור של הבניין “נמוכה ואינה מזמינה”, וציין כי הלובי של הבניין סטנדרטי ובעל שטח מצומצם, דבר שגרם לפגיעה תדמיתית העלולה להשפיע לרעה על ערך הבניין והדירות בו. השמאי השווה בין עסקאות בבניין לבין עסקאות בבניין סמוך שבו נבנה פרויקט חדש, והצביע על ירידת ערך בשיעור של 4% מה שמוביל לסכום של כ-9 מיליון שקל.
התובעים ביקשו לאמץ את חוות הדעת של השמאי, בעוד שהחברה הקבלנית ביקשה לקבוע כי לא קיימת ירידת ערך על פי חוות דעת שמאי מטעמה. השופט הס ציין כי כדי לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית, יש להתקיים שני תנאים מצטברים: הראשון, שהפגיעה בתדמית הבניין נובעת מליקויים או אי-התאמות ממשיים שהוכחו; השני, דרישת הוכחה במישור שמאי. כלומר, שירידת הערך משתקפת בפועל בשווי הדירות.
השופט הבהיר כי פיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית יינתן רק במקרים שבהם מדובר באוסף ליקויים ותקלות משמעותיים וחריגים, ובאופן כללי אין להכיר בנזק מסוג זה. במקרה הנוכחי, השופט קיבל את עקרון ההכרה בירידת ערך תדמיתית, אך ציין שהנזק התדמיתי נגרם כתוצאה מליקויים פיזיים ולא מגורמים פסיכולוגיים או תיאורטיים בלבד.
לעניין שיעור הנזק, השופט אימץ את המנגנון ההשוואתי של השמאי אך לא את מסקנותיו הסופיות. הוא קבע כי הבעיות בבניין החלו כבר בשנת 2016, ולכן יש לבצע את ההשוואה בין השנים 2021-2018 לבין התקופה בהן הפגיעה התדמיתית טרם חלחלה, שהיא בין השנים 2016-2014. בהתאם לכך, נקבע הפער בין התקופות משקף ירידת ערך של 0.94%, סכום המסתכם ב-2,241,190 שקל, ובפרט 26,680 שקל לכל יחידת דיור.
בנוסף, הורה השופט על תיקון ליקויי הבנייה בסכום של 410,670 שקל, פיצוי עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסך 26,100 שקל, החזר הוצאות תיקון ליקויים בסך 6,669 שקל ועוגמת נפש בסך 195 אלף שקל (2,500 ₪ ל-78 דירות).[2] הנתבעות חויבו גם לשאת בשכר טרחת עו”ד בסך 120 אלף שקל. השופט הס ציין כי התהליך המשפטי כלל דיונים רבים ומורכבים, כולל דיוני קדם משפט, הליכים מקדמיים, תצהירים, חוות דעת מומחים, הוכחות וסיכומים.
עוד מובא בפסק דין זה, כי לעניין ירידת ערך הנובעת בליקויי בניה אשר מזכה את בעלי הדירה בפיצוי בא לידי ביטוי בשני מישורים. הראשון והשכיח, כאשר ישנו ליקוי מסוים ואינו ניתן לתיקון או עלות התיקון הינה בלתי סבירה. השני, ירידת הערך נובעת ממכלול של ליקויים קיימים בבניין אשר מובילה לירידת ערך תדמיתית המכונה לעיתים בעגה המקצועית ירידת ערך “פסיכולוגית”.
ישנם מקרים נוספים בהם בית המשפט הכיר בירידת ערך כללית בשיעור של 10% כאשר דובר על שורה של ליקויים משמעותיים – מקרה זה בא לידי ביטוי בפס”ד שולה מושקוביץ נ’ אורי מזרחי.[3]
מנגד, בפס”ד דורון לכיש נ’ גינדי – בית המשפט דוחה את טענת ירידת הערך התמידית בטענה כי הליקויים שתוקנו היו נקודתיים.[4] השופט פירט זאת על ידי שלוש סיבות עיקריות –
הראשון, תיקון מלא של הליקויים: השופט קבע שכל הליקויים שנגרמו בדירה תוקנו לחלוטין ואין כיום ליקויים פעילים בדירה. בכך, לא נותרו פגמים שיכולים לגרום לירידת ערך פסיכולוגית, משום שהבעיות שהיו קיימות כבר נפתרו.
השני, אירועים נקודתיים ולא חוזרים: השופט ציין שהנזילות שאירעו היו אירועים נקודתיים ולא חוזרים, ושלא היו תקלות נוספות מאז תיקון הבעיות. מדובר באירועים שנגרמו על ידי פיצוץ צינור בדירה סמוכה ולא על ידי ליקויים מתמשכים בדירה.
השלישי, אי-הוכחת ירידת ערך פסיכולוגית: השופט קיבל את עמדת המומחה מטעם בית המשפט, שלפיה לא ניתן להוכיח ירידת ערך פסיכולוגית במקרה שלפניו. לפי עמדת המומחה, אירועים נקודתיים ולא חוזרים אינם גורמים לירידת ערך פסיכולוגית משמעותית, במיוחד כאשר הליקויים תוקנו באופן מלא.
לסיכום, בעניין זה, נראה כי בית המשפט נוקט גישה מדויקת ומאוזנת בהתמודדות עם שאלת הפיצוי עבור ירידת ערך תדמיתית. ההבחנה בין ליקויים פיזיים לבין נזקים תדמיתיים מאפשרת טיפול הוגן ונכון בתביעות מסוג זה. בשעה שבתי המשפט מקבלים את הצורך להעריך פיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית, חשוב שמדובר בליקויים משמעותיים שיכולים להשפיע על שווי הדירות. גישתו של בית המשפט, שמבוססת על השוואות בין תקופות שונות והערכת נזקים ממומחים, משקפת הבנה מעמיקה של הקשר בין ליקויים פיזיים לפגיעה בתדמית הבניין. הדבר מסייע להבטיח שהתביעות יטופלו באופן הוגן ומדויק, מבלי להכביר על נזקים שאינם ניתנים למדידה בצורה אובייקטיבית.
[1] ת”א (מחוזי ת”א) 27849-10-16 נציגות הבית המשותף ברחוב ישראל גלילי 25 נ’ גינדי מגדלי הלאום בע”מ (נבו 17.07.2024)
[2] 3 דירות אחרות אושר הסכם פשרה, 3 נוספות היו במסגרת תביעות פרטיות (סה”כ 84 דירות).
[3] ת”א (נצ’) 673-05 שולה מושקוביץ נ’ אורי מזרחי (נבו 05.09.2011)
[4] ת”א (הרצליה) 13093-04-15 דורון לכיש נ’ גינדי השקעות פרויקטים 2006 בע”מ (נבו 14.08.2018)
