האם ניתן להכשיר סעד עצמי על ידי הסכמת הצדדים לחוזה?
העיקרון הבסיסי העומד מאחורי חוק החוזים הוא כי יש לכבד את רצון הצדדים לחוזה בתנאי כי זה נעשה בהסכמה ומתוך גמירות דעת.
נשאלת השאלה האם הסכמת הצדדים ועקרון חופש החוזים יכולים להכשיר את כל הכתוב בחוזה גם אם זה מנוגד לחוק?
בפסק הדין בעניין פוטוטק מתאריך 20.05.2010 דובר על שוכר של חנות צילום וניקוי יבש אשר חתם על חוזה שכירות עם המשכירה שהינה בעלת קניון בכפר סבא.
בחוזה בין הצדדים נכתב סעיף המאפשר למשכירה לפנות בכוח את השוכר במידה ויפר את החוזה.
בערוב הימים נקלע השוכר למשבר כלכלי ולא היה באפשרותו לשלם את מלוא דמי השכירות וזאת ללא אישור המשכירות והוא הסתפק רק “להודיע” לשוכרות כי על כך שהעביר לה דמי שכירות בשיעור נמוך מזה שנקבע בחוזה- דבר המהווה בפני עצמו הפרה של הסכם השכירות. המשכירה אשר ציינה בפני הושכר כי התנהלותה הינה בבחינת הפרת החוזה, ביקשה ממנה לתקן את ההפרה לאלתר. המשכירה ראתה לנכון על פי החוזה כי יש באפשרותה לפנות את חנות השוכר על תכולתה ולשם כך שכרה את שירותי חברת א.ט. שפועלת כמעין חברת הוצאה לפועל כנגד חייבים, לאחר שניתן נגדם פסק דין.
לנוכח האמור לעיל עולה כי המשכירה הייתה רשאית לבטל את ההסכם בשל הפרתו, אך השאלה המרכזית היא האם למשכירה עמדה הזכות לפנות את השוכר בכוח?
המשכירות התבססו בעניין זכותן לעשות שימוש בכוח, בסעיף שהיה מצוי בהסכם השכירות לפיו:
“אם לא תפנה השוכרת את המושכר באופן ובמועד שיהיה עליו לפנותו על פי הסכם זה… מבלי לפגוע בכל זכות של המשכיר – הרי בתום 7 ימים אחרי סיום השכירות רשאי המשכיר לתפוס חזקה בלעדית במושכר. להוציא אל מחוץ למושכר את חפציה של השוכרת מבלי שיהיה אחראי לאבדנם ו/או לכל נזק שיגרם להם. ולחייב את השוכרת בכל הוצאה שתיגרם עקב כך. בכל פעולה כזאת יפעל המשכיר כבא כוחו של השוכרת ועל אחריותה הבלעדית של השוכרת. כן יהיה רשאי וזכאי המשכיר לפעול כבא כוחו של השוכרת ולהורות על ניתוק קווי טלפון המחוברים למשרד וניתוק החשמל. חתימתה של השוכרת על הסכם זה כמוה כחתימה על ייפוי כוח המייפה את המשכיר ו/או את בא כוחו עו”ד ש. סגל לעשות את האמור בסעיף זה ולהסמיך אחרים לעשות האמור לעיל מטעמם”.
בית המשפט עמד זה מכבר בפסק הדין בעניין בש”א 178749/05 על כך כי מדובר בסעיף בלתי חוקי הנוגד את תקנת הציבור.
השוכרת הגישה צו מניעה האוסר על המשך הפינוי בטרם תתברר התביעה בגין כשרות סילוק היד של השוכר בכוח.
ביהמ”ש פסק כי על אף שהיה בין הצדדים הסכם מחייב ובו סעיף המאפשר את פינוי השוכר בכוח אין ליתן תוקף לסעיף זה מאחר ואינו מגשים את התכלית החוקית של חוק המקרקעין וכי הוא מתנגש בעקרון של תקנת הציבור.
בחוק המקרקעין קיים סעיף אחד המאפשר עשיית דין עצמי במקרה מאוד ספציפי. סעיף 18 לחוק המקרקעין מאפשר להשתמש בכוח סביר כנגד מחזיק לא חוקי בנכס בתנאי שזה נעשה בתוך 30 יום מיום תפיסת החזקה הלא חוקית. סעיף זה בא למעשה להגן על זכות הבעלות ומאפשר להתגונן בכוח סביר מפני פולשים לקניינו של פרט. אנו סבורים כי רצוי לפרש את המונח “כוח סביר” כקריאה למשטרה ולא הפעלת כוח באופן עצמאי. ההתניה של ה- 30 יום באה ליצור איזון בין זכות הבעלות לבין זכות האינטרס הציבורי למניעת הפרת הסדר הציבורי- כלומר במידה ופולש או תופס מתיישב במקרקעין, כל עוד תדרוש לפנות אותו במסגרת ה- 30 יום, הדבר יתפרש כפלישה ומאידך בעלים התמהמה ודורש את פינוי הפולש או התופס לאחר 30 יום, לא יוכל לקבל סעד זה מאחר ולא הוכיח מדוע לא “בער” לו לפנות את הפולש במשך 30 יום.
בית המשפט העליון תיאר את הוראות סעיף 18 לחוק המקרקעין כך:
“הוראות אלה בדין נועדו להגנה על החזקה במקרקעין, שנועד לה מקום מרכזי בדיני הקניין. החזקה היא, על פי רוב, מאפיין של זכות הבעלות, אולם המשפט נותן לה הגנה מיוחדת גם כאשר מקורה אינו בהכרח בזכות בעלות, אלא במצב עובדתי בשטח. …… מקור ההגנה נעוץ, בראש ובראשונה, בצורך להגן על המצב הקיים בשטח כחלק מחובת השמירה על השלום והסדר הציבורי, ולמנוע פתרון מחלוקות בין אדם לאדם ביחס לנכס מקרקעין בכוח הזרוע. טעם נוסף להגנה על החזקה טמון בצורך לשמור על הרצף וההמשכיות בשימוש בקרקע…
…. אף שדרך המלך להתמודדות בין בעל זכות בקרקע לבין מסיג גבול היא בערכאות המשפט, נותן הדין לגיטימציה לעשיית דין עצמית בידי מחזיק כדין, כדי להגן על חזקתו מפני מי שמתנכל לה, בכפוף לקיום תנאים מוגדרים. בכך מושג איזון בין האינטרס הציבורי, השולל דרך כלל עשיית דין עצמית העלולה לפגוע בסדר הציבורי, לבין ההכרה בצורך לתת הגנה מוגדרת למחזיק כדין במקרקעין בדרך של מתן אפשרות פעולה מידית כלפי פולשים המאיימים לגזול את רכושו, או כלפי אלה שכבר פלשו ונישלו אותו מהקרקע.” בג”ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ’ שר הביטחון [פורסם בנבו] (2008).
תקנות הציבור באה להציב מחסומים מפני “עשיית דין עצמית”- לקיחת החוק לידיים ופינוי מחזיקים של נכס מקרקעין בכוח מבלי לקבל קודם את אישור בית המשפט.
ביהמ”ש בפרשת פוטוטק דחה את טענות בעלת הקניון אשר מרה כי הייתה לה זכות חוזית לפנות את השוכר בכוח ואף פסל את הסעיף המדובר מהחוזה מכוח תקנת הציבור. בעלת הקניון למעשה התנתה על האמור בסעיף 18 לחוק המקרקעין המאפשר לעשות שימוש בכוח סביר כנגד מחזיק לא חוקי- מסיג גבול, אך כמובן שביהמ”ש לא נתן לכך יד. נוכח העיקרון הבסיסי של איסור עשיית דין עצמי, הובהר כי סעיף 18 אינו חל במקרה בו מי שזכאי להחזיק בנכס אינו מחזיק בו בפועל, כמו למשל מקרה בו תם הסכם השכירות והשוכר אינו מפנה את הנכס.
“ההיתר לנקוט בדרך של עשיית דין עצמית לסילוק פולש לפי סעיף 18 מוגבל למי שהחזיק בפועל וכדין בקרקע ונושל מחזקתו. מחזיק שלא כדין בקרקע ואף מי שזכאי להחזיק בקרקע אך לא החזיק בה בפועל, אינו רשאי לעשות דין לעצמו, על פי הסעיף, כדי להחזיר אליו את החזקה, אלא עליו לפנות לערכאות משפטיות לקבלת סעד…”.
ביהמ”ש חייב את בעלת הקניון בפיצויים אשר נגרמו לשוכר בעקבות הפינוי בכוח על אף שהייתה לבעלת הקניון עילה לביטול החוזה עם השוכר שלא קיים את סעיף התמורה.
ביהמ”ש פסק אף הוצאות כנגד חברת א.ט. אשר ביצעה בפועל את הפינוי.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורך דין בתים משותפים ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ”א 38, פינוי ובינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, עסקאות מכר ורכישה, עסקאות קומבינציה, הפקעות, ייצוג בבתי המשפט והטריבונלים השונים ועוד.
