מאת עו"ד אביב טסה
בית המשפט העליון דחה לפני מספר ימים את ערעורן של ועדות התכנון והבניה של עיריית ת"א-יפו ועיריית ירושלים ופסק שבחישוב היטל השבחה, יש להתחשב בהשפעה של תמ"א 38 על עליית שווים של הנכסים. למעשה, קבע העליון, כי בקביעת גובה היטל ההשבחה, יש להתחשב בשווי שוק של תמ"א 38 במצב הקודם, טרם הוצא היתר הבניה.
לאחר יותר משלוש שנות אי ־ ודאות ופסקי דין סותרים בבתי המשפט המחוזיים הכריע בית המשפט העליון באחת הסוגיות המרכזיות בדיני היטלי ההשבחה ודחה את הערעורים שהגישו עיריות תל אביב וירושלים וכן את עמדת היועצת המשפטית לממשלה, שטענו כי יש להתעלם מהשפעת התמ״א כדי לשמור על בסיס גבייה רחב יותר.
מדובר בבשורה משמעותית לבעלי דירות ויזמים בתחום ההתחדשות העירונית – בעיקר באזורים כדוגמת רובעים 3 ו–4 בתל אביב וברחביה בירושלים שלא ישלמו היטל השבחה או שישלמו היטל השבחה מינורי. מדובר בפגיעה תזרימית כספית של הרשויות המקומיות. אם באותן הדירות היה מבוצע פרויקט של התחדשות עירונית לאחר המכירה, אזי היו משלמים בגינן היטלי השבחה, בעת הוצאת היתר בנייה לבניין החדש. יחד עם זאת, אם אותן דירות שנמכרו, לא יבוצע בהן התחדשות עירונית – אזי לא יגבה מאותן דירות היטלי השבחה וכאן הרשות "לכאורה" נפגעת. שכן, אם בפועל לא מבצעים התחדשות עירונית, בין אם אין הסכמה של הדיירים ובין אם בגלל העדר כלכליות או כל סיבה אחרת, אזי יש צדק בכך שלא היה צריך כלל לגבות היטל השבחה.
השופט שטיין נימק את החלטתו בכך שאם עצם קיומה של תמ"א 38 העלה את מחיר הדירה בשוק, הערך המוגדל הזה הוא נקודת המוצא לחישוב ההשבחה של התוכנית המאוחרת ואין למחוק או לנטרל את השפעת התמ"א. לדבריו, היטל השבחה מוטל רק על עליית ערך שיש לה קשר סיבתי ישיר לתוכנית המשביחה שמכוחה גובים את ההיטל. עצם אישור תמ"א 38, בלי היתר, לא יוצר "אירוע מס" ולכן אין לגבות בגינה היטל – ולא "לעקוף" זאת דרך נטרול בשומה.
עבור בעלי הדירות, משמעות החלטת בית המשפט העליון היא חיובית מאוד – היא מפחיתה בצורה דרמטית (ולעתים מבטלת לחלוטין) את הצורך לשלם היטל השבחה במכירה או במימוש זכויות.
לשם כך, אם אדם מוכר דירה בבניין ישן שנמצא בתחום תכנית רובע (כמו רובע 3 או 4 בתל אביב) או בתוכנית התחדשות אחרת, ההיטל שיחויב לשלם לעירייה יהיה נמוך בהרבה מכיוון שבית המשפט קבע שצריך לחשב את השווי הקודם של הנכס כולל העלייה שנבעה מתמ"א 38. העירייה לא יכולה "להתעלם" מהעובדה שהשוק כבר ייקר את הדירה בגלל פוטנציאל התמ״א.
במקרים רבים, במיוחד באזורים שבהם שוק הנדל"ן כבר תמחר את פוטנציאל התמ״א 38 לא תישאר השבחה נוספת כתוצאה מהתוכנית החדשה ולכן לא יהיה כלל היטל להשבחה.
בפועל, המשמעות היא חיסכון של עשרות או מאות אלפי שקלים לכל מוכר דירה.
השוק כבר משקלל את ערך התמ״א 38 במחירים, ולכן החלטת העליון מגינה על שווי השוק של הדירות. לא תהיה "ענישה" במכירה בגלל היטל השבחה מוגדל.
עבור היזמים לא אמורה להיות השפעה בעניין היטלי ההשבחה, שכן פסק הדין קבע לגבי היטלי השבחה במכירת דירות ולא בעסקאות של התחדשות עירונית. בשורה התחתונה ניתן לומר כי פסק הדין מפחית חסם כלכלי שהיווה חשש בקרב בעלי דירות לקראת מכירתן, מפחית עומס על וועדות הערר ותיקן למעשה עיוות שהיה משמעות.
עו"ד אביב טסה הינו בעל משרד אביב טסה עורכי דין, בעלי קבוצת "אגם שביט" ומשמש כסגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין ויו"ר הועדה של מחוז תל אביב בתחום ההתחדשות העירונית.
