כאשר רשות מקומית מאפשרת לבעל הנכס לבנות דירות נוספות באותו הבניין, היא גובה ממנו היטל השבחה של 50% משווי תוספת זו. היטל זה מיועד לממן את התשתיות הדרושות לתושבים החדשים שיגורו בדירות החדשות הללו – כמו ביוב, מדרכות, כבישים, מוסדות חינוך וציבור.
באשר לבניה חדשה הנעשית במסגרת הליכי תמ”א 38, ביקש המחוקק עד לא מזמן כי בשונה מתכניות מתאר ארציות אחרות במסגרתן ניתן לחייב היטל השבחה בעת התגבשות ההשבחה כאמור, הרי שביחס לתמ”א 38 ינתן פטור מלא מתשלום היטל זה בעת התגבשות השבחה – זאת במטרה לעודד בעלי מבנים ישנים לחזק אותם מפני רעידות אדמה.
במסגרת זו, קבע המחוקק, כי במועד קבלת היתר בנייה לתמ”א 38 – הרי הוא המועד בו מתגבשת ההשבחה, יחול פטור מלא מחובת היטל ההשבחה בגין מימוש הזכויות מכוחה, וזאת נוכח תכליתה וחשיבותה הציבורית והלאומית הברורה ועל מנת להקל ולעודד ככל הניתן הוצאת היתרים המאפשרים חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
אולם, חרף החשיבות הלאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הביעו העיריות התנגדות חריפה למתן הפטור מהיטל השבחה – וזאת מאחר ולטענתן ללא גביה של היטלי השבחה, העיריות לא יוכלו לפתח את התשתיות הנחוצות בעיר, כתוצאה מקליטת יחידות הדיור הנוספו אשר תוכנית החיזוק כנגד רעידות אדמה מביאה עמה.
בעקבות מדיניות מתן הפטור, לעיריות לא יהיה מנוס אלא להימנע ממתן אישורים נוספים לבקשות תמ”א 38, היות וכתוצאה מאישור בקשות אלו, העיר עלולה להיקלע למצב של גירעון תקציבי ופגיעה ממשית בתשתיות.
לנוכח חשש זה מצד הרשויות המקומיות, דרשו הרשויות להשוות את היטל ההשבחה במסגרת תמ”א 38 לאלו של כל בנייה רגילה, כלומר, לגבות היטל השבחה בשיעור של 50% משווי תוספת הבנייה. בנוסף, דרשו הרשויות המקומיות שבכל עדכון עתידי לתמ”א 38 אשר יגדיל את זכויות הבנייה, יהיה ברור שיוטל השבחה. זאת משום שהחל להתגבש תיקון נוסף לתמ”א, תיקון 4, שצפוי להוסיף זכויות בנייה והוא אף יחול על בניינים שקיבלו היתר בניה עד שנת 1991 (מעבר למצב כיום לפיו התמ”א 38 חלה רק על בניינים שקיבלו היתר בניה עד לשנת 1981).
למעשה, דרישת הרשויות המקומיות לגביית היטל השבחה על זכויות מכוח התמ”א 38 עומדת בסתירה למטרת המחוקק בדבר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר עתידה הייתה להתממש באמצעות יצירת תמריץ כלכלי ליזמים בדמות פטור מהיטל השבחה המייצר רווחיות כלכלית.
על מנת לנסות ולאזן בין אינטרסים נוגדים אלו, תוקן לאחרונה חוק לפיו רשויות מקומיות יוכלו לגבות לראשונה היטל השבחה בשיעור של 25% משווייה של קומה אחת הנוספת לבניין (מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחובות שעליהן לא יגבה היטל השבחה).
למעשה, אנו עדים לשינוי מגמתי של המחוקק אשר כפי הנראה מבין כיום כי הצורך במתן תמריץ לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה צריך להינתן בצורה מושכלת הלוקחת בחשבון את הנטל הנופל על הרשויות המקומיות אשר אמונות על התאמת התשתיות העירוניות לתוספת יחידות הדיור שמביאה עימה התמ”א 38 (זאת לאחר שהחל משנת 2005 עת נוצרה תמ”א 38, בוצעו לא מעט פרויקטים במסגרת תכנית זו). אך יחד עם זאת, מבין המחוקק כי גביה של היטל השבחה על הזכויות שהיה נהוג להעניק עד כה בגין תוספת של 2.5 קומות תרחיק את היזמים מביצוע הפרויקטים ומהגשמת התכלית של התמ”א 38 .
ימים יגידו כיצד ישפיע תיקון החוק, והאם גביית היטל השבחה תרחיק יזמים מביצוע תמ”א 38?…
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
