הסכם תמ"א 38
כדאיותו של הליך תמ”א 38 ברורה וידועה: בעלי דירות מעבירים את זכויות הבנייה שלהם לידי קבלן, המחזק, מחדש ומשביח את נכסיהם. אולם מימוש הפוטנציאל הכלכלי של תמ”א 38 ויעילותו של ההליך, תלויים במידה רבה בטיבו של ההסכם בין הצדדים. לפניכם כמה מן הדגשים החשובים שיש לתת עליהם את הדעת במסגרת זו.
הסכם תמ"א 38 – דגשים חשובים
הצלחתו של הליך תמ”א 38 ומימוש הכדאיות הכלכלית שלו במלואה, תלוי רבות בטיבו של ההסכם אשר נערך בין הצדדים. חוזה מפורט, המתייחס לכל היבטי העסקה ומעגן היטב את כל ההסכמות שגובשו, מצמצם את הסיכוי למחלוקות בין בעלי הדירות לבין הקבלן. כך ניתן לנהל את הפרויקט באופן חלק ויעיל ולמנוע עיכובים העלולים להביא לכדי הפסד כספי למי מהצדדים ולפגיעה באיכות חייהם של בעלי הדירות. כמו כל חוזה משפטי אחר, גם הסכם תמ”א 38 צריך להיות מותאם באופן ספציפי לצדדים, אולם ניתן בכל זאת להצביע על מספר דגשים חשובים בעת עריכת הסכם זה, להלן כמה מהמרכזיים שבהם. נדגיש, כי מאמר זה מתייחס בעיקר לתמ”א 38/1 התכנית של חיזוק מבנה קיים.
התמורה
תמ”א 38 היא עסקה כלכלית לכל דבר ועניין ולכן, יש להסדיר באופן מלא ומפורט מהי התמורה שמקבל כל אחד מן הצדדים לעסקה. זהו למעשה התמריץ של בעלי הדירות ושל הקבלן להתקשר בעסקה ולכן יש למנוע ככל שניתן מחלוקות פרשניות ואי הבנות בהיבט זה. במקרה של הקבלן הדברים פשוטים יותר, היות שבעלי הדירות מעבירים לידיו את זכויות הבנייה שלהם על גג הבניין, כאשר מספר היחידות שיוכל לבנות ולמכור, תלוי בהיתר הבנייה שיקבל ולא בבעלי הדירות עצמם. לעומת זאת, התמורה אשר יקבלו הדיירים מהקבלן היא הפן המורכב יותר של העסקה משום שזו תלויה בעיקר במשא ומתן בין הצדדים. נציין כי יש להתייחס במסגרת הסכם תמ”א 38 הן להטבות שיקבל כל דייר לנכס שלו כמו מרפסת וממ”ד והן להטבות הנוגעות לשטחים המשותפים כמו לובי, גינה, מעלית וכדומה.
ערבויות
זוהי אחת הסוגיות החשובות ביותר במסגרת הסכם תמ”א 38 ומטרתה להבטיח את כספם וזכויותיהם של בעלי הדירות. לשם כך, עליהם לדרוש מן הקבלן מתן ערבויות בנקאיות מתאימות, התואמות את סדר הגודל ומשכו של הפרויקט. בהקשר זה למשל, יש הבדל ניכר בין תמ”א 38/1 לבין תמ”א 38/2, שבו לא מחזקים את המבנה הקיים, אלא הורסים ובונים מחדש ועל כן גודל הפרויקט ומשכו משמעותיים הרבה יותר. הערבויות שייתנו לבעלי הדירות ישמשו אותם למקרה שבו הקבלן יפסיק את העבודות מסיבה כלשהי או יגיע לחדלות פרעון, אז יוכלו הדיירים להחליפו בקבלן אחר אשר ישלים את הפרויקט. מלבד סכום וסוג הערבויות, יש לקבוע בהסכם מנגנון ברור מהם המקרים וההליכים למימושן.
לוחות זמנים
הסכם תמ”א 38 חייב לקבוע מהם לוחות הזמנים לפרויקט על פי שלבים ומהם הסעדים שיעמדו לרשות בעלי הדירות (כמו פיצוי כספי) בעת חריגה של הקבלן מן המועדים שנקבעו. לסעיפים אלו יש חשיבות רבה מאוד משום אי עמידה בלוח הזמנים פוגעת משמעותית באיכות חייהם של בעלי הדירות. אם מדובר על תמ”א 38/1, הרי שיידרשו הם לחיות זמן רב יותר תחת עבודות הבנייה, הכרוכות ברעש רב ובאבק מרובה. במקרה של תמ”א 38/2 עיכוב בלוחות הזמנים משמעותו כי הדיירים יאלצו להמשיך להתגורר בדירה החלופית זמן נוסף מעבר למתוכנן, עד שדירתם החדשה תהיה מוכנה.
עלויות
ככלל, הקבלן הוא זה הנושא בכל עלויות הפרויקט, לרבות שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, עלויות המיסים, עלות שכרו של המפקח על הבנייה מטעם הדיירים ועוד. כדי למנוע מחלוקות בין הצדדים בסוגיה זו, יש להבהיר את חבות הקבלן כאמור, באופן מפורש במסגרת הסכם תמ”א 38. למותר לציין, כי אם הגיעו הצדדים להסכמה אחרת בעניין זה, יש לעגן אותה בצורה ברורה וחד משמעית בחוזה. יודגש כי כל אי בהירות בנושא מהווה פתח לחילוקי דעות בין הצדדים אשר מגיעים לא אחת עד לפתחו של בית המשפט ולכן אין להקל בו ראש.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
למה אנחנו?
מעל 20 שנות ניסיון בתחום
ליווי אישי ומקצועי לכל אורך הדרך
זמינים לשירותכם במהלך התהליך
צוות המשרד מיומן איכותי ואמין
התחייבות לעמידה בזמנים
שימוש באמצעים טכנולוגיים חדשניים
לקוחות ממליצים
הסכם תמ"א 38 - שאלות ותשובות
הדבר המשמעותי ביותר שצריך לדעת על הסכם תמ”א 38, הוא כמובן בין מי למי הוא מתקיים. מדובר על הסכם חשוב מאוד, שהוא זה שקובע את הקווים המנחים לפרויקט כולו. על מנת שההסכם יהיה אפקטיבי הוא חייב להיות חתום על ידי…
החלטתם כי אתם רוצים לעשות הסכם תמ”א 38? זוהי החלטה נבונה, וזוהי הדרך הבטוחה שלכם להשיג תעודת ביטוח לפרויקט כולו. אך על מנת שהפרויקט יוגדר בהצלחה עליכם לפנות לעורך דין הסכם תמ”א 38, הוא יסייע לכם במגוון נושאים בין היתר…
לא מעט דיירים רוצים להגיע להסכם מהיר מול הקבלן, ולכן הם עוד עלולים להסכים להסכם שאיננו נכון עבורם. על מנת שתוכלו לדעת כיצד להתנהל נכון עליכם להכיר את כל הטעויות שמתרחשות בתוך הסכם תמ”א 38. הטעויות הנפוצות ביותר הן…
