“…תופעה של העלאת שכר הדירה בכל שנה, אף כשמחיר השוק אינו מחייב זאת-תופעה כלכלית מוכרת אשר פוגעת בוודאות וביציבות בשוק השכירות ועשויה ליצור מחירים שאינם משקפים נכון את השוק”.
זוהי רק אחת מן הטענות העולות בדברי ההסבר של הצעת חוק שכירות הוגנת שקידמו בכנסת הנוכחית חברי הכנסת סתיו שפיר ורועי פולקמן, המסבירה את התופעות שלמעלה מ -2 מיליון ישראלים נאלצים להיאבק בהן שוב ושוב.
כיום השוכר בשוק השכירות נמצא בנקודת מיקוח נמוכה ומנוצלת, ונתון לכריתת חוזים קצרי טווח שלרוב פוגעים בוודאותו להמשך המגורים בדירה וביציבות מקום מגוריו. לפיכך, המציאות היום מוכיחה כי בידי המשכיר הכח והאפשרות להעלות את שכר הדירה מעת לעת לפי רוחו.
יש לומר, כי חברי הכנסת היוזמים את הצעת החוק החלו במתווה רחב, הכלל בין היתר את נושא הפיקוח על שכר הדירה והקמת רשם שכירויות ארצי. כמו כן, הועלתה הצעה לפיה יחויבו בעלי הדירות להציע חוזה שכירות ארוך טווח לתקופה של 3 שנים אשר במהלכה יוגבלו בהעלאת השכר, אך המתווה הרחב הצטמצם בשל התנגדויות מגופים שונים ואלו נשארו מחוץ לחוק.
בתאריך 17.07.2017 אושר סופית חוק הגנת השכירות שנועד להסדיר את מערכת היחסים האי-שוויונית בין השוכר למשכיר, במתווה מעט שונה מהצעתו הראשונית, אך אין ספק כי נעשה הצעד הראשון לסדר והוגנות בין הצדדים בשוק השכירות. צעד שיוביל לתנאים כלכליים הוגנים לשוכרי הדירות ולהורדת העומס בשוק. ברור לכל כי “שוק שכירות מוסדר” בעל כללים נאותים, עידוד שכירות ארוכת טווח יביא להורדת מחירי השכירות ויעמיד את השוכר בעמדתו הנכונה.
עבור רבים משוכרי הדירות יתכן כי שעה זו מתקרבת ובאה בזכות החוק החדש, שכדאי להכיר את עיקריו.
המדריך לשוכר – עיקרי חוק השכירות :
- תשלומי הצדדים – על פי החוק, השוכר יידרש לשלם את התשלומים הסדירים כגון: דמי שכירות, מיסי עירייה, אחזקה וכיוצ”ב. תשלומים המיועדים לרכישת ו/או השבחת מתקני הדירה יחולו על המשכיר בלבד, כמו גם, ביטוח הדירה ותשלומים לצד שלישי.
לדוגמא – ככל והמשכיר שכר את שירותיו של מתווך לצורך השכרת הדירה, הוא ישא בתמורת השירות, ולא השוכר כפי שהיה נהוג קודם לכן.
- גובה ערבות – החוק החדש קובע מגבלה על גובה הערבות המקסימלי. על פי החוק, המשכיר רשאי לדרוש עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, או לחילופין פי שלושה מדמי השכירות החודשיים – לפי הנמוך מבניהם.
- מימוש הערבות – החוק מונה 4 מקרים בלבד בהם המשכיר יהא רשאי לממש את הערבות שהופקדה בידיו ע”י השוכר –
- אי תשלום דמי השכירות במועדם.
- אי תשלום התשלומים הנוספים במועדם.
- אי תיקון ליקויים שנגרמו למושכר שנגרמו בשל התנהגות השוכר.
- אי פינוי השוכר את המושכר.
כמו כן, המשכיר מחויב להודיע לשוכר על כוונתו לממש את הערובה ולתת לו זמן סביר לתקן בעצמו את הנזק ו/או התשלום. ככל שהשוכר לא יתקן את הנזק ו/או לא ישלם את חובותיו רשאי המשכיר לממש את הערובה תוך 60 ימים.
- תיקוני פגמים – סוגיה מרכזית ששוכרי הדירות נאלצים להיכנע לה הינה השאלה מי אחראי לתקן מה. החוק קובע כי על המשכיר חלה החובה למסור את הנכס בהתאמה מלאה למה שהוסכם עם השוכר, וכי הוא לא יוכל להוסיף בחוזה תנאים הפוטרים אותו מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס.
עוד קובע החוק החדש כי האחריות לתקן כל פגם שנגרם לנכס בשל שימוש סביר של השוכר חלה על המשכיר, שיידרש לתקן את הנזק תוך 30 יום מיום הודעת השוכר על הנזק. ככל ומדובר בפגם שאינו מאפשר סביבת מגורים סבירה, המשכיר יהיה חב לתקן אותו בתוך 3 ימים. במקרים שלא עשה כן המשכיר, יהא רשאי השוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולהפחית את סכום התיקון משכר הדירה המשולם.
- דירה ראויה להשכרה – החוק החדש מגדיר מהי דירה שאינה ראויה להשכרה:
- דירה הכוללת סיכון בטיחותי או בריאותי בלתי סביר.
- דירה שאינה כוללת מערכת ניקוז.
- דירה שאינה כוללת מערכת לאספקת מי שתיה.
- דירה שאינה כוללת מערכת חשמל או תאורה.
- דירה שאין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות ובכלל זה דלת כניסה ראשית הניתנת לנעילה.
- סיום תקופת השכירות – החוק החדש קובע כי המשכיר יהיה רשאי להודיע לשוכר על סיום החוזה 90 יום לפני תום תקופת השכירות, ואילו השוכר רשאי להודיע על כך למשכיר 60 יום לפני תום תקופת השכירות.
- עוד קובע החוק כי סעיפים הקיימים כיום בחוזים, הפוטרים את המשכיר מאחריות לאי התאמה או לפגם אינם חוקיים ולכן בטלים.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
