בערים רבות בישראל מתקיימים הליכי התחדשות עירונית. אם גם אתם בעלי דירה בבניין שעתיד לעבור תמ”א 38 או פינוי בינוי, המאמר הזה הוא בדיוק בשבילכם. לפניכם סקירה של ארבעת הטעויות הנפוצות ביותר שעושים בעלי דירות במסגרת הליך של התחדשות עירונית. כך תוכלו ללמוד קצת יותר על מיזם זה ולדעת למה חשוב לשים לב לפני שמתחילים.
את מי ממנים לנציגות הדיירים?
בפרויקטים של התחדשות עירונית יש למנות נציגות של בעלי הדירות. תפקידה הוא לבטא את רצונם של כלל הדיירים ולהוות את הגוף המקשר בינם לבין בעלי המקצוע, לרבות עו”ד מקרקעין, היזם, הקבלן וכיו”ב. לכן, בחירת הדיירים נציגים חייבת להיעשות מתוך שיקולים של יעילות והוגנות, כדי שזו תגשים את מטרתה ותקדם את הפרויקט ביעילות. אולם, לא אחת, בוחרים בעלי הדירות את הדיירים לנציגות לא מתוך כישורים מתאימים או זמינות לקחת חלק פעיל בה, אלא מתוך אמפתיה כלפיהם או לחילופין מתוך חשש מפני תגובתם אם לא יוצעו כמועמדים לתפקיד. התוצאה במקרים רבים היא תפקוד לקוי של נציגות הדיירים ולכך תהיה השפעה שלילית ישירה על כל היבטי ההליך, החל מבחירה לא מתאימה של בעלי המקצוע לפרויקט וכלה באי עמידה בלוח הזמנים.
מה ניתן לקבל?
בעלי דירות מצטרפים להליך של התחדשות עירונית בעיקר ממניע כלכלי: ברצונם לקבל דירה גדולה יותר בבניין מחודש וכך להעלות את שוויו של הנכס שלהם. למרות זאת, פעמים רבות פונים הדיירים ליזם כדי לקבל ממנו הצעה, מבלי שערכו בדיקה משלהם מה יכולה להיות התמורה שלהם בפרויקט. כך, קורה מצב שבו היזם יכול לתת לבעלי הדירות הצעה מאוד אטרקטיבית, אך לאחר מכן יגלו הדיירים כי היא אינה יכולה למעשה להתממש. כדי למנוע את הפער הגדול הזה בין תוכניות היזם לבין התמורה בפועל שיכולים הדיירים לקבל, כלומר, גודל הדירה, היקף וסוג התוספות לנכס וכיו”ב, עליהם לפנות לעירייה או לרשות המקומית. שם, יש לבקש נתונים אודות היקף היתר הבנייה האפשרי שיהיה גורם זה מוכן לתת ליזם. כך תהיה לדיירים תמונת מצב אמיתית של התמורה בפרויקט ועל פיה יוכלו לקבל החלטה מושכלת האם הם רוצים בו או אם לאו.
מינוי מפקח
נושא נוסף שבו בעלי דירות טועים בהתנהלותם הוא מינוי מפקח לפרויקט. בין אם מדובר בתמ”א 38 ובין אם בהליך של פינוי בינוי, בעלי הדירות זקוקים למפקח בשטח מטעמם. תפקידו הוא לוודא כי המיזם מתנהל כהלכה, על פי הסיכום בין הצדדים ובפרט, בכל הנוגע ללוחות הזמנים לביצוע הפרויקט. עליו לערוך ביקורים בבניין, להגיש דו”ח מצב על התקדמות הבנייה לנציגות בעלי הדירות, לדווח על חריגות בהתנהלות הקבלן ועוד. לעיתים קרובות נתקל עו”ד התחדשות עירונית בבעלי דירות אשר מסתפקים בקיומו של מפקח מטעם הקבלן, מתוך הנחה שגם הוא ידאג לקידום עבודות הבנייה. אולם, במילוי תפקידו עומדים מולו האינטרסים של הקבלן ולא של בעלי הדירות. לכן, על הדיירים לשכור את שירותיו של מפקח מטעמם ולערוך בינו לבינם הסכם מסודר ומפורט מה כוללת עבודת הפיקוח, תדירות הביקורים בשטח, תדירות הדיווח וכדומה.
פנייה אל עו”ד התחדשות עירונית
אחד הצעדים הראשונים שעל בעלי הדירות לעשות בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין. בהקשר זה, נעשות באופן תדיר שתי טעויות. האחת, כי בעלי הדירות משתהים בעניין ומקבלים החלטות מהותיות ללא ליווי משפטי. הטעות השנייה היא כי הדיירים אינם תמיד מקפידים לפנות לעורך דין המתמחה בהליכי התחדשות עירונית. מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת וממושכת מאוד, הטומנת בחובה פוטנציאל כלכלי רב אך גם לא מעט סיכונים. על כן, רק באמצעות ייצוג משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין מנוסה שזהו תחום עיסוק המרכזי יהיו בעלי הדירות בידיים בטוחות. במסגרת הליווי המשפטי יוודא עורך הדין כי בעלי הדירות מקבלים את תנאי העסקה הטובים ביותר, כי יינתנו להם ערבויות מספקות וכי לאורך כל ההליך יש מי שדואג לאינטרסים שלהם ומוודא כי ההליך מתנהל באופן המיטבי.
