ייצוג יזמים
עורכי דין העוסקים בתחום של התחדשות עירונית מייצגים יזמים רבים המבקשים לקחת חלק במיזם זה. תפקידו של עורך הדין הוא בין היתר: לייעץ ליזם בדבר כדאיות הפרויקט, לסייע לו לקדמו בצורה היעילה ביותר, לנסח את ההסכם עם בעלי הדירות, להיות הגורם המקשר מול נציגות הדיירים ולטפל בעניינים משפטיים שונים כגון דייר סרבן.
כדאיות הפרויקט
הליכי התחדשות עירונית מהווים הזדמנות כלכלית אדירה עבור היזם. אולם, מימוש הפוטנציאל הכספי, תלוי בנתונים שונים ולכן במסגרת ייצוג יזמים, הצעד הראשון יהיה לבדוק את הכדאיות הכלכלית של המיזם הספציפי. מהם הפרמטרים הרלוונטיים בהקשר זה? למשל, ערך הקרקע, אשר ישפיע באופן ישיר על הרווח שיוכל היזם לקבל ממכירת הדירות שיבנה. קיומו של דייר סרבן בפרויקט, עניין אשר יכול לעכב מאוד את המיזם ואף להביא לביטולו במקרים חריגים. דוגמא נוספת היא אופן התנהלותה של הרשות המקומית: האם נעשו בשטחה פרויקטים דומים, מהו משך הזמן לקבלת היתרי בנייה וכדומה. נתון זה הוא חשוב במיוחד ככל שמדובר על פינוי בינוי שהנו הליך ממושך גם כך. אז על היזם להגיש תב”ע חדשה לאישור הרשות המקומית ועל כן, אם התנהלותה קשוחה ומקשה מאוד בהיבט זה, יהיה לדבר השפעה מכרעת בקביעת כדאיות הפרויקט.
קידום המיזם וניסוח ההסכם
עורך הדין המייצג את היזם יסייע לו בקידום המיזם בכל היבטיו. בין אם מדובר בתכנית של תמ”א 38 על סוגיה ובין אם בהליך של פינוי בינוי, ינהל עבורו עורך הדין את ההליך הבירוקרטי, יגיש את הבקשות הרלוונטיות וינהל משא ומתן על תנאי החוזה עם בעלי הדירות. לעניין זה, יפעל עורך הדין לשימור האינטרס הכלכלי של היזם, כך שהתמורה אשר יעניק לדיירים תהיה מחד אטרקטיבית דיה עבורם כדי להצטרף ומאידך תהיה גם משתלמת עבור היזם. בעת ייצוג יזמים יש לתת דגש רב גם על לוחות הזמנים לביצוע עבודות הבנייה עליהם יוסכם עם בעלי הדירות, על מנת למנוע ככל שניתן מצב שבו יחרוג היזם מהמועדים שסוכמו, עניין אשר יהיה כרוך עבורו בתשלום פיצוי כספי לבעלי הדירות. עורך הדין יתנהל באופן שוטף מול נציגות הדיירים בשמו של היזם ויטפל בכל בעיה משפטית שעולה, לרבות דייר סרבן.
ניהול הקשר עם הדיירים
בכל פרויקט של התחדשות עירונית, ממונה נציגות דיירים, אשר תפקידה הוא לייצג את בעלי הדירות. כך, היזם ועורך דינו אינם מתנהלים מול כל בעל דירה באופן פרטני, אלא מול הנציגות בלבד. חברי הנציגות נבחרים באסיפה כללית של בעלי הדירות ובאופן אידיאלי, עליה להיות מורכבת מנציגים של כל סוגי האוכלוסייה בבניין: משפחות, רווקים, צעירים וקשישים. כמו כן, צריכה להיות חלוקה מסודרת של תפקידים ותחומי אחריות לכל חבר בנציגות, כך גם יש למנות איש קשר ספציפי מול עורך הדין אשר יקבל ממנו עדכונים, יציג בפניו בעיות שעולות וכדומה. נציגות טובה ויעילה גם תסייע להתמודד עם נושאים שונים כגון דייר סרבן, עניין המערב לא רק פן משפטי אלא פן חברתי – סוציולוגי משמעותי.
דייר סרבן
ייצוג יזמים כולל טיפול גם בסוגיה של דייר סרבן, העולה בחלק ניכר מהליכי התחדשות עירונית. לעיתים, הסיבות להתנגדות הן לגיטימיות כמו פערי מידע או חשש ממשי המאפיינים דיירים קשישים. במקרים אחרים, בעל הדירה מתנגד מתוך מניע חמדני בגינו הוא ינסה לקבל תמורה גבוהה יותר בפרויקט, או מתוך מניע קנטרני בשל סכסוך שכנים. אופן הטיפול המשפטי בנושא זה משתנה בהתאם לנסיבות ולגורמים המובילים לסירובו של בעל הדירה, החל מקביעת פגישה עם הדייר, מתן הסבר, מידע ומענה לחששות שלו, הצעת פתרון אשר יסיר את התנגדותו וכלה בהסבר על ההשלכות המשפטיות של המשך סירובו, לרבות העובדה כי לא יוכל למנוע בסופו של יום את הוצאת המיזם לפועל וכי הוא עלול להיתבע על ידי יתר בעלי הדירות למתן פיצוי כספי.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
למה אנחנו?
מעל 20 שנות ניסיון בתחום
ליווי אישי ומקצועי לכל אורך הדרך
זמינים לשירותכם במהלך התהליך
צוות המשרד מיומן איכותי ואמין
התחייבות לעמידה בזמנים
שימוש באמצעים טכנולוגיים חדשניים
לקוחות ממליצים
ייצוג יזמים - שאלות ותשובות
עבודתו של יזם יכולה להיות מאוד משתלם וכדאית אם כל הדברים מתרחשים כמצופה, אך מה קורה כאשר הדברים לא מתקדמים כמו שצריך? במקרה כזה יש חשיבות בפנייה לאיש מקצוע בדמות עורך דין ייצוג יזמים שיוכל לסייע…
כל קבלן צריך לפנות בתחילת כל פרויקט אל עורך דין ייצוג יזמים על מנת שיסייע לו לקבל את הזכויות המגיעות לו. אך השאלה המרכזית של מרבית היזמים היא מה עלות הייצוג? נכון להיום העלות של ייצוג יזמים על ידי עורך דין הינה…
לא מעט יזמים אשר לוקחים על עצמם פרויקטים קטנים נמנעים מלפנות אל עורך דין ייצוג יזמים על מנת להוזיל את העלויות. אך מה שאותם יזמים לא יודעים זה שיש לא מעט סיכונים שמרחפים מעל ראש, לכן ברוב המקרים…
הדעה הרווחת היא שכדאי לכם להישאר באופן קבוע עם עורך דין ייצוג יזמים אחד, עורך דין שאתם מכירים אותו והוא מכיר אתכם. אך ישנם מקרים שבהם לא יהיה מנוס מאשר להחליף עורך דין, המקרים השכיחים ביותר בהם תצטרכו להחליף עו”ד הם…
