מס שבח
מוכרים דירה? עם המכירה תידרשו לשלם מס שבח, אלא אם הנכם זכאים לפטור. מס שבח הוא מס מקרקעין המוטל על הרווח של המוכר ממכירת הנכס. מדובר בעלות גבוהה מאוד ולכן, לפני שמחליטים למכור דירה, כדאי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין, אשר יבחן האם המוכר זכאי לפטור מן המס ואם לא, כיצד ניתן להקטין את גובה המס שישלם. ישנם גם מקרים בהם עורך הדין ייעץ ללקוח להמתין עם מועד המכירה על מנת שיוכל ליהנות מפטור מתשלום המס.
מהו מס שבח?
בישראל, מכירת דירה חייבת בתשלום מס שבח, הוא הרווח הכספי שקיבל המוכר כתוצאה מהמכירה. כלומר, זהו ההפרש בין המחיר בו קנה המוכר את הנכס בשעתו, לבין מחיר המכירה של הדירה כעת. נציין, כי בעת חישוב המס מקזזים הוצאות שונות כגון: שכר טרחת עורך דין, הוצאות שיפוץ הדירה לצורך מכירתה, עלות שכר טרחה של מתווך ועוד. על כן, חשוב מאוד לשמור תיעוד של כל ההוצאות הללו על מנת שרשות המס תקזז אותן ותקטין את הרווח מן המכירה, אז, יקטן סכום מס השבח בו יחויב המוכר. כפי שנראה להלן, החבות במס שבח איננה אבסולוטית וקיימת אפשרות לקבל פטור.
זכאות לפטור
בפתח הדברים ציינו כי בכל מכירת דירה יחויב המוכר בתשלום מס שבח, אלא אם הוא זכאי לפטור. החוק כולל מספר פטורים שונים, נציג שניים מהבולטים שבהם: מכירת דירה יחידה ומכירת דירה אשר התקבלה בירושה. מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה והוא מוכר אותה, יוכל לקבל פטור מתשלום מס שבח. זכאות זו תעמוד לו גם אם בבעלותו דירה נוספת, אולם חלקו בה לא עולה על שליש. פטור ממס שבח יקבל גם מי שמוכר דירה אשר הועברה לו בירושה. במקרה זה, הזכאות לפטור אינה תלויה בשאלה כמה דירות יש בבעלותו של המוכר. אלא, השאלה המרכזית היא האם היה המוריש בעת פטירתו, בעלים של דירת מגורים אחת, כך שלו היה מוכר אותה, היה נהנה מפטור מס שבח.
מה בין תמ"א 38 ומס שבח?
דירת מגורים אשר עברה הליך תמ”א 38 הושבחה בעשרות אחוזים: הנכס שופץ, שטחו גדל וגם הבניין עצמו מחודש ונוספו לו אלמנטים משביחים כגון לובי מהודר, גינה מטופחת ומעלית. על כן, בעת מכירת דירה כזו, עולה השאלה האם המוכר יהיה מחויב לשלם מס שבח. ובכן, אם המוכר עומד בתנאים שנקבעו, הוא לא יהיה מחויב בתשלום. נציין, כי הקריטריונים לזכאות לפטור שונים בין תמ”א 38/1 במסגרתה מחוזק ומשופץ מבנה קיים לבין תמ”א 38/2 במסגרתו הורסים את הבניין ובונים אותו מחדש.המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
חיוב בהיטל השבחה
ראוי לציין כי לצדו של תשלום מס שבח בעת מכירת דירה, עליו עמדנו בהרחבה, ייתכן והמוכר יחויב בתשלום מס נוסף בשם היטל השבחה. מס זה מוטל על בעלי דירות אשר בתקופת בעלותם על הנכס, ניתנו להם זכויות בנייה המאפשרות להרחיב אותו. אז, למעשה הנכס הושבח ולכן רשות המס מבקשת לגבות בעת מכירת הדירה, היטל השבחה. עלותו של מס זה גם היא לא נמוכה ולכן יש לבחון באמצעות עורך דין מקרקעין מקצועי האם קיימת אפשרות להביא לביטול החיוב או להפחתת גובה השומה שקיבל המוכר לתשלום.
פנייה אל עורך דין מקרקעין
מכירת דירה כרוכה כפי שאנו מבינים בתשלום מס שבח. מדובר בעלות משמעותית, אשר יכולה אף לפגוע בכדאיות העסקה עבור המוכר. על כן, ישנה חשיבות גדולה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין טרם קבלת החלטה על מכירת הדירה. עורך הדין יבחן האם קיימת זכאות לפטור מתשלום המס ובמידה שלא, ידריך את המוכר בדבר ההוצאות שעליו לתעד על מנת שניתן יהיה לקזז אותן משורת הרווח ולהקטין את גובה המס. כמו כן, עורך הדין יוכל לייעץ למוכר בדבר תכנון מס נכון, במסגרתו ייתכן כי ימליץ לו לדחות את מועד המכירה היות שבעתיד יוכל הוא ליהנות מזכאות לאחד מן הפטורים שבחוק ולחסוך באופן משמעותי בעלויות.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
למה אנחנו?
מעל 20 שנות ניסיון בתחום
ליווי אישי ומקצועי לכל אורך הדרך
זמינים לשירותכם במהלך התהליך
צוות המשרד מיומן איכותי ואמין
התחייבות לעמידה בזמנים
שימוש באמצעים טכנולוגיים חדשניים
לקוחות ממליצים
מס שבח - שאלות ותשובות
על מנת שתוכלו לדעת כמה מס שבח אתם צריכים לשלם עליכם קודם כל להבין מה זה בדיוק הרווח עליו מדובר. הרווח באופן טבעי לא יהיה כל הסכום שבו הדירה נרכשה על ידי קונה כזה או אחר. לרוב מדובר דווקא על ההפרש בין..
לפני שאתם מוכרים דירה עליכם להבין כמה מס שבח אתם תצטרכו לשלם, כך תוכלו לבחון את כדאיות העסקה. אם לא פניתם אל עורך דין מס שבח, ככל הנראה תצטרכו לחשב אותו בעצמכם. הדרך המהירה ביותר לעשות זה היא על ידי…
כאשר אתם פונים אל עו”ד מס שבח, ככל הנראה הבדיקה הראשונה שלכם תהיה לבחון האם מגיע לכם פטור מתשלום מס שבח. ישנן אוכלוסיות אשר זכאיות לקבל פטור חלקי או מלא, האוכלוסיות הללו הן האוכלוסיות הבאות…
יש לא מעט אזורים אפורים כאשר מדברים על מס שבח, ואחד מהאזורים האפורים מדבר דווקא על מס שבח בפרויקטי תמ”א 38. האם הדיירים צריכים לשלם מס שבח או שהם פטורים מתשלום? אז יש לכך תשובה, ברוב המקרים ישנו צורך…
