תמ”א 38 פירושה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תכנית זו עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד שהיתר הוצא לבנייתם קודם ל – 01.01.1980.
היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לכך מצויה בידי בעלי הדירות בבניין. היינו, כאשר מדובר בבניין משותף מצויה היוזמה בידי הדיירים או בידי נציגות מטעמם. לחלופין, פניה למימוש פרויקט תמ”א 38 בבניין שנבנה קודם ל- 01.01.1980 יכולה להגיע מיזם אשר איננו קשור כלל לבניין ו/או למי מדיירי הבניין, המעוניין לממש תמ”א 38 בבניין הספציפי וזאת משיקולים שונים.
לשם מימוש התמ”א 38, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס”ח-2008 (תמ”א 38) קובע את סף ההסכמה הנדרש מבין בעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ”א 38 בין אם ההתארגנות הינה של הדיירים ובין אם היא באה מיזם אשר כלל אינו קשור לבניין. דרישת הרוב בתכנית תמ”א כפי שזו פורסמה בשנת 2005, עמד ועדיין עומד על רוב של 2/3 מבעלי הדירות בבניין (קרי הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין).
במקרה של דייר סרבן, עומדת לדיירי הבניין המעוניינים במימוש הוראות תמ”א 38, האפשרות להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
הוראות התמ”א העניקה למפקח הסמכות לאשר את מימוש הפרויקט וזאת על אף סירובו של אחד הדיירים.
בשנת 2010 התקבל תיקון מספר 2 לתמ”א 38, הדן בהריסת בניין אשר אינו עומד בתקן הנדרש, ובניית בניין חדש במקומו בתוספת זכויות הבניה מכוח התמ”א והתב”ע החלה על אותה החלקה בה מצוי הבניין.
על פי הוראות תמ”א 38/2, הרוב שהיה דרוש למימוש פרויקט של הריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו היה רוב של 100% מבעלי הדירות בבניין.
להבדיל מתמ”א 38, במקרה זה של תמ”א 38/2, אם היה בבניין דייר אשר סירב לביצוע הפרויקט (להלן: “דייר סרבן”), למפקח לא הייתה נתונה הסמכות לדון בעניין.
קרי לא עמדה בפני הדיירים האפשרות להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין על מנת שזה יאשר את ביצוע הפרויקט ויורה על אותו דייר סרבן לחתום על ההסכם או להסמיך אדם אחר לחתום בשמו של אותו דייר סרבן. כל מה שעמד לטובת אותם הדיירים אשר חפצו בהריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו, היה הגשת תביעה נזיקית לבית משפט השלום.
בשל הבעייתיות שנבעה מחוסר האפשרות להביא לכך כי מישהו יהיה רשאי לכפות על אותם הדיירים הסרבנים אשר סירובם מונע את מימוש הוראות תמ”א 38/2, תוקן תיקון מס’ 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) אשר לו שתי השפעות עיקריות:
1. הורדת דרישת הרוב במקרים של תמ”א 38/2 מ- 100% ל- 80%.
2. ניתנה למפקח הסמכות לאשר ביצוע הפרויקט אם 80% מדיירי הבניין הגישו תביעה למפקח.
הענקת סמכות למפקח על רישום המקרקעין “לכפות” על דייר בבית משותף מימושו של פרויקט הינה מצוינת ובאה לפתור בעיה נפוצה הידועה בכינויה “בעיית הדייר הסרבן” אשר בדרך כלל מסרב למימוש הפרויקט בשל רצונו לקבל הטבות נוספות תמורת הסכמתו.
העובדה כי המחוקק הבין כי יש להעניק למקח סמכות לשאר ביצוע פרויקט גם בתמ”א 38/2 הינה מצוינת אך לא מספיקה, שכן נראה כי יש להעניק סמכות מעין זו גם במקרה של פרויקטים מסוג “פינוי בינוי”.
עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורך דין בתים משותפים, ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ”א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, הפקעות, עסקאות מכר ורכישה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, ייצוג בבתי המשפט ובטריבונלים השונים ועוד.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
