עורך דין דיני מקרקעין

תחום המקרקעין בישראל

בעבור מרבית האוכלוסייה, העסקה המשמעותית והיקרה ביותר שתבוצע תהיה עסקת מקרקעין. במדינת ישראל, רוב קרקעות המדינה נמצאות בבעלותו של מנהל מקרקעי ישראל והוא מעביר את הזכויות בהן על ידי הסכמי חכירה לדורות (השכרה ל-25 שנים ומעלה). לאור כך, תחום המקרקעין בישראל נחשב למורכב יותר ביחס למדינות אחרות ובכך מודגשת החשיבות הרבה של היוועצות והסתייעות בעורך דין מנוסה ומיומן בתחום.

החוק העיקרי בתחום המקרקעין הוא חוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969, שבו מקרקעין מוגדרים באופן הבא: “קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור קבע או חיבור זמני”. כלומר, עסקת מקרקעין, מתייחסת להעברה של זכויות קניין בקרקע עצמה או בכל מה שמחובר אליה, בין אם קבע ובין אם בחיבור זמני. מעבר לכך, החוק מגדיר מהי שותפות במקרקעין, מהי דרישת הרישום ביחס לעסקת מקרקעין ועוד.

כמו כן, קיימים חוקים אחרים אשר מסדירים את תחום דיני המקרקעין ושנחקקו לאורך השנים, ביניהם חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה – 1974, חוק התכנון והבנייה תשכ”ה – 1965, חוק הגנת הדייר, תשל”ב – 1972 וכיוצא בזה.

דיני המקרקעין כוללים בתוכם תחומים מגוונים אשר קשורים בעסקאות שונות בנכסים ובשימוש בהם. בהתאם לכך, עבודתו של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין תשתנה על פי התחום הרלוונטי. כך, למשל, עורכי דין העוסקים במקרקעין, מספקים ייצוג וייעוץ משפטי בתחום ההתחדשות העירונית, או תכנית תמ”א 38, הן ליזמים והן לבעלי הדירות; מלווים תהליכי תכנון ובנייה אל מול וועדות תכנון ובניה ברשויות המקומיות ובמחוזיות; מטפלים בנושא המיסוי אל מול רשויות המס בישראל, ביחס לרכישתו וקנייתו של נכס מקרקעין; ייעוץ לשוכר או למשכיר ביחס לחוזה השכירות ולעניינים המתעוררים בעקבותיו; ייצוג לחברות בניה ויזמות וכיוצא בזה.

מיהו עורך דין מקרקעין ומהו תפקידו?

רישיון העורך דין, מקנה לאדם אשר מחזיק בו לעסוק בתחומים השונים של עולם המשפט, וביניהם המשפט הפלילי, דיני המשפחה, דיני המקרקעין, המשפט המסחרי, המשפט הפלילי ועוד. כל אחד מהתחומים שונה מהאחר ודורש מהעוסק בו להחזיק בידע ובמיומנות מסוימת, להכיר את החקיקה, התקנות והפסיקה הרלוונטית לאותו הענף. זאת, אף על פי שרישיון עריכת הדין בעצמו איננו מגביל לעיסוק בתחום משפט ספציפי וכאמור מאפשר למחזיק בו לעסוק בכולם.

עורך דין מקרקעין, הוא אדם אשר מתמחה בדיני מקרקעין ומספק שירות בנושאים הבאים (רשימה שאינה ממצה): עסקאות נדל”ן; ייצוג יזמים בתחום הנדל”ן, לרבות ייצוג משפטי, הגדרת ערבויות, ניהול משא ומתן וכיוצא בזה; מתן חוות דעת משפטית מקיפה בנושאי נדל”ן שונים ומורכבים; ייצוג דיירים ויזמים בפרויקט של פינוי בינוי\ תמ”א 38 וליוויו של הפרויקט עד לסופו; ייצוג משפטי בפני הערכאות השונות במדינת ישראל (שלום, מחוזי, עליון), ביחס להליכים שונים העוסקים במקרקעין; סיוע בהתנהלות מול רשויות המיסוי למקרקעין וכיוצא בזה.

עורך דין המתמחה במקרקעין יכול לסייע לך בשלביה השונים של עסקת המקרקעין שברצונך לבצע, החל בשלב המשא ומתן על מנת להשיג עסקה שהיא לכל הפחות שוויונית עבורך, ועד לניסוחם ובדיקת תקינותם של הסעיפים ושל החוזים במלואם ולפרשנות של חוזי מקרקעין מסובכים. כמו כן, עורך דין מקרקעין יכול לסייע בשלב המיסוי על המקרקעין, לעמוד על זכויותיו של הלקוח ואף במקרים מסוימים להפחית משמעותית את המיסוי שחל על העסקה.

יצוין כי עורך דין מקרקעין, כפוף לחובת אזהרה בדבר סיכוני עסקת מקרקעין, אשר מקורה בחובת הזהירות הכללית של עורך דין כלפי לקוח. כלומר, על עורך הדין חלה החובה לדאוג כי בעבור הלקוח יבוצעו כלל הבדיקות הנדרשות בטרם התקשרותו בעסקת מקרקעין וכן להעביר לו את המידע אשר נובע מתוך הבדיקות הללו.

בתי המשפט מתייחסים במלוא הרצינות לחובה זו, ואכן בעניין זה בית משפט השלום בתל אביב פסק לאחרונה כנגד עורכת דין שבהתרשלותה לא בדקה את מצבה הרישומי של הדירה שנרכשה ובכך הסבה לרוכשים נזק. בית משפט, שהסתמך על עניין ע”א 751/89 מוסהפור ואח’ נ’ שוחט ואח’, קבע כי “כי חובתו של עורך הדין לבדוק את תיק הבניין בו נמצאים נתונים רלוונטיים על הנכס ונקבע כי המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה.”

שאלת היקף חובה זו, נבחנה על ידי בית המשפט בפסק הדין ת”א 24687-02-19 נטע מור נ’ אלעד ישראל מגורים בע”מ, ושם נקבע כך: “עוה”ד, מי שמקצוע מהמעלה הראשונה הוא יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על ידי הלקוח, הוא אינו נשכר לעשות תיקנו הגאה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות. אינני יכול לשים דגש מספיק על עניין זה. חובתו של עוה”ד הינה חובה מוגברת בעניין זה. מהמדובר בנכס מקרקעין לרוב אחד הנכסים המשמעותיים של אדם שרוכש אותו בחייו. המדובר בסכומים בדרך כלל מאוד גבוהים, ולא ניתן להקל ראש, כפי שמבקשת ממני התובעת, במחויבותו של עורך הדין.”

מה העלות של שימוש בשירותיו של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין?

במכירה או ברכישה של דירה, על הצדדים חלה חובה לשלם עבור אגרות רישום בלשכת המקרקעין, בעירייה או ברשות המקומית, ברשם המשכונות ועוד. מלבד תשלומים אלה, הצדדים משלמים שכר טרחה של העורך שבחרו לליווי העסקה.

ככל תחום, שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין משתנה בהתאם לניסיון והמוניטין שצבר אותו עורך דין, מורכבותה ומהותה של העסקה והזמן שאותו היא דורשת. ככלל, שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין בעבור מכירה או קניה של דירה, עומד על בין 0.5% ל-1% משוויו של הנכס הרלוונטי בתוספת מע”מ. אף על פי כן, במקרים מסוימים, למשל כאשר שווי הנכס נמוך או גבוהה באופן מיוחד, שכר הטרחה ישתנה ויהיה בהתאם.

גם בתחום ההתחדשות העירונית שכר הטרחה שישולם לעורך דין יגזר משוויה של העסקה. ככלל, שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין אשר מלווה יזמים יעמוד על 1.5% בתוספת מע”מ, משווין של המכירות של הדירות המכורות.

לעומת זאת, השכר המשולם לעורך דין בעבור שירות של עריכת חוזה, בעבור מתן חוות דעת משפטית ביחס לסוגיה ובליווי עסקאות מקרקעין אחרות שאינן רכישה או מכירת נכס מול צד ג’ (למשל, רישום זכויות ירושה בדירה, רישום הסכם חלוקת עיזבון וכיוצא בזה), משתנה ממקרה אחד למשנהו והוא אינו תלוי במחירו של הנכס.

משרד עורכי דין אביב טסה, נחשב לאחד המשרדים המובילים בתחום המקרקעין ובעל ניסיון ומוניטין עשיר בתחום. המשרד מספק ייעוץ וייצוג משפטי בענפיו השונים של תחום המקרקעין, לרבות מיסוי מקרקעין, התחדשות עירונית, פינוי ובינוי, תמ”א 38 וכיוצא בזה. עורך דין אביב טסה, מייסד המשרד, וייצג מגוון רחב של לקוחות במגוון תיקים ופרויקטים מורכבים וחשובים. בעת הקמת משרד עצמאי, עורך דין אביב התחייב לספק שירות איכותי וללא פשרות לכל לקוחותיו, תוך חתירה לתנאים הטובים ביותר בעבור הלקוח. לפרטים נוספים, ניתן ליצור קשר בטלפון מספר 03-612-1313 או באמצעות האימייל  .office@tasalaw.co.il \ tasalaw.co.il