בעקבות סיומה של תמ״א 38, פרויקטי פינוי-בינוי הפכו למנוע המרכזי של ההתחדשות העירונית בישראל. תיקוני חקיקה עדכניים, הטבות מיסוי חדשות ותמריצים כלכליים רחבים יוצרים כיום חלון הזדמנויות ייחודי לבעלי דירות, יזמים ורשויות מקומיות שמעוניינים לשדרג את סביבת המגורים, לשפר את בטיחות המבנים ולהעלות את ערך הנכסים.
תקציר במבט-על
מאז שתמ״א 38 הופסקה, מדינת ישראל ממקדת את מנוע ההתחדשות העירונית במתחמי פינוי-בינוי. הרוב הדרוש לאישור פרויקט ירד ל-66% מהדיירים, הוקמו מסלולי מיסוי ומסלולי רשויות ייעודיים, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדווחת על שיא של 30 אלף היתרי בנייה לשנת 2024—מחציתם בפינוי-בינוי. התמריצים כוללים פטור חלקי מהיטל השבחה, הקלות מס שבח והסדרי אשראי מדינתיים, אך לצד ההזדמנויות צצו אתגרים של מימון ביניים, מרווחי תזרים וריבוי התנגדויות תושבים. המאמר ממפה את העדכונים, הסיכונים והפתרונות המשפטיים המעודכנים לשנת 2025.
1. הרקע להתבססות מודל הפינוי-בינוי
1.1 סוף תמ״א 38 וחשש מוואקום תכנוני
תמ״א 38 הסתיימה רשמית באוקטובר 2022, בלי חלופה תכנונית מיידית—מה שגרר ביקורת ציבורית ומקצועית על “חלל” רגולטורי. תוצאה מכך, הממשלה והכנסת זירזו רפורמות להרחבת מסלולי הפינוי-בינוי והפחתת חסמי רגולציה.
1.2 נתוני ביצוע 2024
דוח הרשות הממשלתית מ-ינואר 2025 מצביע על 56 אלף יחידות דיור שאושרו בתוכניות התחדשות, כאשר מעל 30 אלף מהן כבר מחזיקות בהיתר—50% מתוכן במתחמי פינוי-בינוי.
2. עיקרי החקיקה החדשה 2023-2025
| שינוי | מהות | השפעה מעשית |
|---|---|---|
| הפחתת רוב הסכמה ל-66% | תיקון לחוק פינוי-בינוי (2023) מקל על דיירים להתנגד. | מקצר זמן איסוף חתימות ומקטין סיכוי לדייר סרבן. |
| מסלול מיסוי “ירוק” | קובע פטור מהיטל השבחה עד 25 מ״ר תוספת לדירה ופטור מע״מ בשירותי בנייה לדייר. | משפר כדאיות יזמית וצמצום עלויות דיירים. |
| ערבות מדינה לאשראי | הרחבת קרן האשראי בערבות מדינה לפרויקטי התחדשות. | מאפשר קבלת מימון בזול גם ליזמים קטנים. |
| תיקוני מס שבח וחוק ההסדרים | עדכון מס יסף והכללת השבח ממכירת דירה נוספת. | מחייב תכנון מס מקדים בפרויקטים עם דירות עודפות. |
3. שני מסלולי הפינוי-בינוי – רשויות ומיסוי
3.1 מסלול רשויות
המדינה מכריזה על “מתחם פינוי-בינוי” ומובילה את התכנון; הרשות המקומית מקבלת סיוע תקציבי ופיקוח ממשלתי. היתרון: קיצור הליכי תכנון. החיסרון: פרוצדורה בירוקרטית ארוכה לאישור המתחם.
3.2 מסלול מיסוי
יוזמה פרטית של יזם/דיירים; מקבלים הטבות מיסוי ופטורים ייעודיים כשהפרויקט עומד בתנאים (צפיפות, שטחי ציבור ועוד). מתאים לאזורים עם ערכי קרקע גבוהים המייצרים הכדאיות.
4. אתגרי מימון ותזרים
-
פער מימון ביניים: שלב בין פינוי הדיירים ועד מכירת דירות החדשות דורש אשראי גישור—כיום ניתן לגייסו באמצעות הלוואות בערבות מדינה בשיעור של עד 45% מעלות השלד.
-
מדד תשומות בנייה: קפיצה של כ-5% שנרשמה ב-2024 מאיימת על רווחיות. יזמים מגינים באמצעות חוזי GMP וצמודי מדד חלקיים.
5. הסכמי פינוי-בינוי: נקודות משפטיות קריטיות
5.1 יחס תמורות
ההמלצה כיום: 12-15 מ״ר תוספת לדייר בבנייני רכבת, 20-25 מ״ר במגדלי מגורים. חשוב לעגן יחס קבוע + רזרבה לעניינים בלתי צפויים.
5.2 ערבויות חוק מכר וביטחונות
מאז ביטול תמ״א 38 נדרשות ערבויות חוק מכר גם בפרויקטי פינוי-בינוי כדי להגן על דיירים מפני קריסת יזם. חובה לכלול ערבות ביצוע, ערבות בדק ואובדן הכנסות דיירים בשכירות.
5.3 מנגנון סילוק דייר סרבן
התיקון מפחית רוב נדרש אך קובע גם אפשרות לתביעה כספית או צו פינוי נגד סרבן לאחר אישור 66% מהדיירים.
6. אחריות מקצועית של עורך-דין מלווה
-
בדיקות תכנון מקדימות – קיבולת תנועה, תשתיות, גובה מבנה.
-
חוות דעת מס – חלוקת היטל השבחה ומס שבח בין יזם-דיירים.
-
ניהול מו״מ מול בנקים – קביעת לוח שחרור ערבויות ותניית גמר.
-
ליווי בוועדות ערר – טיפול בהתנגדויות שכנים ושימור מבנים.
-
בקרה שוטפת על דו״חות פיקוח – מניעת סטיות תקציביות.
7. מבט קדימה – 2025-2027
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת “מכרזי פינוי-בינוי מנוהלים” שמכריחים תחרות פומבית על מתחמים מעל 200 יח״ד—מה שצפוי להוריד עלויות ולקצר לוחות זמנים. במקביל דנים בוועדת הפנים בהרחבת הפטור מהיטל השבחה עד 30 מ״ר לצפון ודרום הארץ לעידוד פרויקטים פחות כדאיים כלכלית.
סיכום
פינוי-בינוי הוא כיום מנגנון ההתחדשות העירונית המוביל בישראל. הורדת רף ההסכמה, מסלולי מיסוי חדשים והרחבת האשראי הציבורי יוצרים חלון הזדמנויות ייחודי—אך בצידו סיכונים תכנוניים, פיננסיים ומשפטיים. ליווי מקצועי צמוד של עו״ד מקרקעין, שמאי ויועץ מס הוא תנאי הכרחי למימוש בטוח של הפרויקט ולשמירה על זכויות הדיירים והיזמים כאחד.
