בעולם המקרקעין, עלויות שומות היטלי השבחה עשויות להוות נטל כבד על בעלי נכסים, במיוחד כאשר מדובר בסכומים בינוניים. עד כה, במקרים של חילוקי דעות על גובה השומה, בעלי הנכסים נדרשו להגיש ערר במערכת מורכבת ארוכה ויקרה, במסלול של “שמאי מכריע” המגיעות לעשרות אלפי שקלים או מסלול של “הגשת ערר”. כעת, תיקון 157 באמצעות סעיף 14 (ב1) לחוק התכנון והבנייה משנה את התמונה ומביא עמו פתרון חשוב.
מהו תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה?
תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה, שאושר בכנסת בנובמבר 2024, מתקן את ההליך הקיים בנוגע להיטלי השבחה. התיקון מבצע שינוי משמעותי בכך שהוא מאפשר למי שחייב בהיטל השבחה בסכום שלא עולה על 90,000 ש”ח להגיש ערעור בדרך פשוטה, ישירה ומהירה – הליך של “שומה מתוקנת מוסכמת”. במסגרת ההליך החדש, בעל הנכס יכול לפנות לוועדה המקומית ולדרוש את תיקון השומה, באמצעות הצגת שומה חדשה שהוכנה על ידי שמאי מקרקעין מטעמו. בכך, מוצעת דרך חדשה להתמודד עם הוצאות יקרות ומורכבות של הליך שמאי מכריע או פנייה לוועדת ערר.
כיצד זה פועל בפועל?
לפני התיקון, במקרים של חילוקי דעות על שומה, היה על בעל הנכס לבחור בין שני הליכים. הראשון, וועדת ערר – הליך ממושך וארוך מאוד מבחינת מסגרת זמנים. “שמאי מכריע” – אמנם הליך קצר יותר אך צפוי גם הוא להיות ממושך ויקר, שלפעמים לא כדאי מבחינה כלכלית, במיוחד אם מדובר בסכומים בינוניים. הליך זה אף יכול להסתיים בהגדלת החיוב. בהליך החדש, המהירות והפשטות של תיקון השומה מאפשרים לבעלי נכסים גישה ישירה להליך שמתנהל בין שמאי מטעמו לבין השמאי של הוועדה המקומית. בנוסף, התהליך מקצר את זמן ההתמודדות עם השומה, ומונע את הצורך בהליכים משפטיים ארוכים ויקרים.
דוגמאות מתוך התיקון
בין הדגשים העיקריים בתיקון 157 נמצא המנגנון שמאפשר לבעל נכס שאינו מסכים לשומה – ולא משנה אם מדובר בשומה המקורית או בקביעת גובה ההיטל – לפנות לוועדה המקומית לבחינה מחדש. לדוגמה, אם שומה שהומצאה לבעל נכס מציינת היטל השבחה בגובה 80,000 ש”ח, והוא חולק על סכום זה, הוא יוכל להגיש “שומה מתוקנת ” תוך צירוף שומת מקרקעין שתוכנה ייבדק על ידי הוועדה המקומית. שמאי מטעם הועדה המקומית יבחן את הפניה והוא רשאי להפחית את ההיטל ולקבוע שומה מוסכמת באישור החייב.
ההחלטה תועבר לעיונו של השמאי הממשלתי הראשי שרשאי שלא לאשרה. אם לא הודיע השמאי הממשלתי על החלטתו בתקופה האמורה בהצעת החוק יראו את השומה המתוקנת מוסכמת. כל זאת – מבלי להיגרר להוצאות הגבוהות של הליך שמאי מכריע.
במידה שההליך לא עבר במנגנון מזורז ניתן יהיה לפנות למנגנונים הקבועים כיום בחוק של ערר או שמאי מכריע.
יתרונות התיקון לעוסקים במקרקעין
התיקון לחוק התכנון והבנייה מהווה שינוי חשוב לכל העוסקים בתחום המקרקעין, בוודאי למי שמייצגים דיירים בעסקאות התחדשות עירונית, קבוצות רכישה או עסקאות מקרקעין מורכבות. ככל שמדובר במערכת שנועדה להקל על בעלי נכסים להתמודד עם שומות והיטלים, התיקון מספק פתרון ישיר ובזמן קצר – דבר שמהווה יתרון בשוק התחרותי.
בנוסף, עבור עוסקים במקרקעין שמייצגים דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי, תמ”א 38 או פרויקטים של התחדשות עירונית, התיקון מצמצם את הסיכון לנקיטת צעדים משפטיים מיותרים – ומפשט את תהליך ההתמודדות עם היטלי השבחה. המנגנון החדש עשוי להוריד את העומס על בתי המשפט, ולאפשר לשמאים להתפנות לטפל בפרויקטים גדולים וחשובים יותר בשוק הנדל”ן.
למה זה חשוב לכם?
אם אתם בעלי נכסים או עוסקים בעסקאות מקרקעין, תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה מספק לכם אמצעים חדשים ויעילים להתמודד עם היטלי השבחה. במקום להתמודד עם הליך יקר ומסובך, תוכלו להגיש בקשה לשומה מתוקנת במסלול מזורז, שתאפשר לכם להימנע מהוצאות גבוהות, ולפתור את חילוקי הדעות בצורה פשוטה, ברורה ויעילה.
למשרדנו ניסיון רב בתחום, ואנו נשמח ללוות אתכם בתהליך, להציע פתרונות יצירתיים ולהבטיח את זכויותיכם. אם אתם מצפים לשומות מקרקעין או מתמודדים עם שומות קודמות, אל תהססו לפנות אלינו ולקבל ליווי מקצועי ומדויק.
