כידוע, מדינת ישראל ממוקמת על השבר הסורי- אפריקאי ובשל כך ידעה במהלך השנים האחרונות מספר רעידות אדמה שמספרן הולך וגדל עם השנים ובשל כך גובר גם החשש לעמידותם של המבנים בארץ בפני רעידות אדמה.
מסיבה זו, ביום 14.4.2005 אישרה הממשלה את תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן: “תמ”א 38”) אשר נועדה להתמודד עם מבנים שאינם עומדים בתקן הישראלי.
התקן המקובל כיום לבניית מבנים הינו תקן 413 אשר נקבע בשנת 1975 אך הוחל רק בשנת 1980.
מכאן שכל המבנים אשר היתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980 אינם עומדים בתקן ועל כן זקוקים לחיזוק והתאמתם לתקן 413 החל כיום.
על מנת לעודד את הדיירים לחזק את בנייניהם נקבע בהוראותיו של תכנית התמ”א 38, כי אותם הבניינים אשר אינם עומדים בתקן 413 ובשל כך זקוקים לחיזוק, יהיו זכאים לתוספת זכויות בניה קרי אישור להקמת יחידות דיור נוספות על מנת שדיירי הבניין יוכלו לממן באמצעותן את עלות חיזוק הבניין.
על אף האמור לעיל, קיימים מבנים אשר היתר הבניה שלהם ניתן לאחר 1980 אולם נקבע לגביהם כי לא נבנו בהתאם לתקן 413, ועל כן במקרה זה יחולו הוראות תמ”א 38 אך לא יוענקו לדיירי הבניין תוספת זכויות בניה.
בשל העלות הגבוהה הכרוכה בחיזוק מבנים אשר יכולה להגיע למאות אלפי שקלים, על פי רוב, עסקאות תמ”א 38 מבוצעות על ידי יזם ו/או קבלן ולא על ידי דיירי הבניין עצמו.
מסיבה זו, כשדיירי בניין מעוניינים במימוש הוראות התכנית, הללו מתחילים בחיפוש יזם ו/או קבלן אשר יחזק את יסודות הבניין וזאת בתמורה להענקת זכויות הבנייה המוענקות לדיירי הבניין מכוח התכנית התמ”א ו/או תב”עות מקומיות, ליזם ו/או קבלן.
יובהר,כי על אף העובדה שתמ”א 38 חלה על מבנים אשר היתר הבניה ניתן שלא בהתאם לתקן 413 החל כיום, הרי שישנם מבנים שעל אף שנבנו לפני 1980, אינם נכללים במסגרת המבנים הזכאים למימוש תמ”א 38 ואלו הם:
· בניינים ומבנים אשר אינם מאוישים באופן תמידי (למשל: בית ספר, מחסן וכד’)
· בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של 400 מ”ר
· בניינים או מבנים המיועדים להריסה על פי צו סופי של ביהמ”ש או מבנים להריסה על פי תוכנית.
כאמור לעיל, תמ”א 38 מעניקה זכויות הבניה לדיירי הבניין ומגדירה בהוראותיה את אפשרויות מימוש אותן זכויות. יחד עם זאת, יודגש ויובהר כי לוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתון שיקול דעת בהקניית אותן תוספות זכויות בניה, ובכוחה שלך הועדה המקומית לתכנון ולבניה להתיר או לסרב להעניק היתר לתוספת זכויות בניה. סירוב הועדה לבקשה ליתן תוספת זכויות בניה שהוגשה בהתאם להוראותיה של תמ”א 38 תיגרור אחריה צורך בהנמקת החלטתה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה בכתב.
בנוסף לתמריץ זה של תוספות זכויות בניה, משולב תמריץ נוסף לפיו יינתנו לדיירי הבניין תוספת אחוזי בניה וזאת ללא צורך בהגשת תכנית מפורטת לוועדה המקומית. ויובהר כי, באופן כללי על מנת לקבל תוספת אחוזי בנייה, על המבקש/ים להגיש לוועדה המקומית לתכנון ולבניה (או בשמה השגור בפיות העם: העירייה), תוכנית מפורטת שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתר בניה.
למרות כל התמריצים המוענקים מכוח הוראות התמ”א ועל אף העובדה שהמונח תמ”א 38 הפך לשגור בפי כמעט כל דייר ודייר בארץ, הרי שמעט מאוד פרויקטים יצאו לדרך. עד כתיבת שורות אלה, תמ”א 38 יושמה רק בעשרות בניינים וזאת בשל קושי בהשגת הסכמת הרוב הדרוש עפ”י הוראות חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), אי התועלת כלכלית מצד היזם לממש את הוראות תמ”א 38 בשל תוספת זכויות מעטות לעומת עלות מימוש הפרויקט ועוד.
אם זאת, במידה והינכם מעוניינים לחזק את בניינכם ובכך לממש את הוראות תמ”א 38 מומלץ בחום, להתייעץ קודם למציאת יזם ו/או קבלן עם עורך-דין המתמחה בתמ”א 38 או אשר ייצג זה מכבר דיירים במספר בניינים בהם הוחלט על מימוש הוראות תמ”א 38. שיוכל להנחותיכם ולעזור לכם בחיפוש יזם ו/או קבלן וילווה אתכם לאורך כל הפרויקט מראשיתו.
עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורך דין בתים משותפים ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ”א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, עסקאות מכר ורכישה, עסקאות קומבינציה, ייצוג בבית המשפט ובטריבונלאים השונים ועוד.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
