הסכמי השכירות הינם אחד מההסכמים הנפוצים ביותר בתחום המקרקעין והוא נחשב לאחד ההסכמים הפשוטים יחסית.
על אף פשטותו, הסכם שכירות הינו בעל חשיבות רבה, שכן המדובר בהסכם בין בעל דירה (להלן: “המשכיר”) המשכיר את דירתו לאדם אשר ברוב המקרים איננו מכיר אישית (להלן: “השוכר“), אלא נפגש עימו לכל היותר לפגישה אחת קצרה במקרה הטוב, ועל אף אי ההכרות ביניהם, מפקיד את אחד מהדברים החשובים ביותר- הלוא הוא דירתו.
מהסיבה שתוארה לעיל, כחלק מהסכם השכירות, השוכר מעניק למשכיר-בטוחה, המשמשת את המשכיר להבטחת נזקים, חובות שיוותרו על הנכס ובכלל זה לרשויות השונות ולוועד הבית, שיפוי וכדומה.
ישנם מספר סוגי בטוחות אותם נפרט להלן:
ערבות בנקאית אוטונומית– בטוחה מסוג ערבות אוטונומית הינה הבטוחה המומלצת ביותר. הסיבה לכך הינה, כי ניתן לממש את הבטוחה ללא פנייה מוקדמת לשוכר וניתן לממשה בכל עת. השוכר אינו צריך להוכיח הפרת ההסכם על ידי המשכיר והוא יכול לממשה בפניה לבנק. על אף היותה הבטוחה המומלצת ביותר, הרי שהינה גם הבטוחה הבעייתית וזאת משום הבעייתיות בהוצאתה.
בטוחה זו דורשת פנייה לבנק אשר ככל הנראה ידרוש ממבקש הערבות- במקרה זה השוכר, הפקדת סכום כסף בגובה הערבות הנדרשת וזאת על מנת להבטיח לבנק כי ברגע מימוש הערבות יהיה לבנק כיצד להיפרע.
החיסרון הבולט של בטוחה זו הינו העובדה כי לערבות הבנקאית ישנן עלויות החלות על מבקש הערבות יכולות להגיע לכדי כ- 5% מגבוה הערבות. וכי על השוכר להפקיד סכום כסף זה בבנק.
ערבות בנקאית אוטונומית נפוצה יותר בהסכמי שכירות מסחריים ו/או בדירות מגורים יוקרתיים.
פיקדון כספי- פיקדון כספי הינו תחליף לערבות הבנקאית האוטונומית, אולם במקרה דנן הכסף יופקד בנאמנות אצל המשכיר או עורך דינו, ואלה יהיו זכאים לחלט את הפיקדון רק במקרה של הפרת הסכם, המזכה את הזוכה בחילוט הפקידון.
יובהר, כי במידה ולא חלה הפרה לכל אורך תקופת השכירות, יהיה על המשכיר להשיב לשוכר את הפיקדון ששמר בנאמנות אצלו או אצל בא כוחו, בצירוף ריבית והצמדה.
היתרון של בטוחה זו הינה העובדה כי אין לה עלויות והיא ניתנת למימוש מהיר ללא עמלות וכן העובדה כי המשכיר ו/או בא כוחו מחזיקים בסכום זה בנאמנות משרה תחושת בטחון. כמובן שהיתרונות שיש לבטוחה זו הינם פועלים על השוכר החושש שלא ישיבו לו את כספי הפיקדון בתום תקופת השכירות.
שטר חוב/ שיק ביטחון- שטר חוב הינו הבטוחה המקובלת ביותר בהסכמי השכירות. המדובר בשטר עליו חתומים ערב או שנים וכן על ידי השוכר. חשוב כי בעת החתימה על שטר החוב המשכיר יהיה נוכח על מנת לוודא כי מי שחתומים על השטר אינם ערבים פיקטיביים פרי יצירת מוחו של השוכר. את שטר החוב ניתן לרכוש בדואר או לחלופין לפנות לעו”ד על מנת שזה ינסח עבורו שטר חוב.
חשוב לא פחות הוא לערוך בדיקת יכולת כלכלית של הערבים. לדרוש תלושי שכר ולראות כי המדובר בערבים בעלי הכנסה גבוהה מספיק ויציבה שניתן יהיה להיפרע מהן במידת הצורך.
שיקים דחויים– בטוחה זו הינה בדמות גביית מלוא דמי השכירות מראש על ידי שיקים דחויים.
היתרון של בטוחה זו הינה בכך כי במידה ותשלום כלשהו יחזור, יוכל המשכיר להגיש את השיק להוצאה לפועל על מנת לממשו.
כמובן שהחיסרון הינו כי הליכי ההוצאה לפועל לא תמיד מניבים תוצאות וכי משך ההליך עלול לקחת זמן רב וכל אותו זמן המשכיר נמצא בעמדה נחותה יחסית ולכן מומלץ לשלב בטוחה זו יחד עם בטוחה נוספת.
ערבות צד ג’– גם בטוחה זו הינה בטוחה נפוצה המאופיינת בחתימת ערב של השוכר על הסכם השכירות, לפיו הערב הינו ערב לכל התחייבויותיו של השוכר. קרי, במידה והושכר לא יעמוד בהתחייבויותיו, המשכיר יהיה רשאי לפנות אל הערב בבקשה לפרוע את חובותיו של השוכר. מסיבה זו, בבוא הערב לחתום על כתב הערבות, על המשכיר לבקש מהשוכר את פרטי הערב, כגון שמו, מצבו הכלכלי, תלושי משכורת וזאת על מנת לבדוק האם באמת למשכיר יהיה ממי להיפרע במידה והשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו.
על בטוחה זו חלים חוק הערבות ולכן במקרה דנן אסור יהיה לפנות אל הערב בדרישות תשלום לפני שהמשכיר פנה לשוכר עצמו ודרש ממנו קודם את תשלום החוב.
קרי ניתן לפנות לערב רק לאחר שהמשכיר פעל נגד החייב העיקרי- הלוא הוא השוכר.
יחד עם זאת, ניתן להחריג את חוק הערבות בעניין זה ואף רצוי.
עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורך דין בתים משותפים, ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ”א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, הפקעות, עסקאות מכר ורכישה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, ייצוג בבתי המשפט ובטריבונלים השונים ועוד.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
