אחד האתגרים בפרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ”א 38/2 ופינוי ובינוי הוא דרישה של דיירים שבבעלותם מחסן בבניין משותף, לקבל דירה בבניין החדש במקום המחסן שבבעלותם. לאחרונה התקבלו החלטה חשובה ע”י המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב אשר תקל משמעותית על היזמים ועל בעלי דירות בנושא זה ויזרזו את תהליך קבלת האישורים ויחסכו בהוצאות.
פסק דין שניתן לאחרונה ע”י המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, בתיק מס’ 5/645/2022 בר ישראל יהודית ואח’ נגד עזבון המנוח נסובה השאלה מהי תמורה הוגנת ושוויונית עבור מחסן בשטח של 19.5 מ”ר ששימש בפועל (ללא היתר ) כיחידת דיור ואף שולמה בגינו ארנונה של מגורים.
בפס”ד התובעים הם בעלי 12 דירות בבית משותף בתל אביב המעוניינים לבצע פרויקט להריסה ובניה של הבניין מכוח תוכנית תמ”א 38/2. לצורך מימוש הפרויקט נדרשה הסכמת כל בעלי הדירות אך יורשי עיזבון המנוח הרשום כבעלי המחסן, סרבו לחתום בטענה כי יש להכיר בשטח המחסן כשווה ערך לשטח דירת מגורים וכי קיים פער עצום בין ההטבות אותן קיבלו יתר בעלי הדירות במסגרת הפרויקט (הגדלת שטח הדירות וכן עלייה בקומות בתוספת מרפסות ועוד) למול התמורה שהוצעה לו לקבל מספר מחסנים קטנים בשטח כולל של 25 מ”ר.
המפקחת קבעה: “גם אם יחידת הנתבע (המחסן) שימשה למגורים ושולמה בגינה ארנונה כמגורים, אין בכך לשנות את ייעודה”. עוד הוסיפה כי מקום שבעל דירה עושה שימוש ביחידה שלא בהתאם להיתר הבנייה אין הוא רשאי להלין על מניעת שימוש בלתי חוקי זה ובוודאי שנימוק זה אינו יכול להצדיק דחיית פרויקט תמ”א 38 אשר נועד להציל חיי אדם.”
עוד הוסיפה המפקחת “אינני סבורה כי יחידת הנתבע זכאית לתמורה כמותית זהה לזו של דירות המגורים. המדובר במחסן ומכאן שאין מדובר ב”שוויון בין שווים ” אלא בניסיון לכפות שוויון בין שונים”.
על פי ההלכה שנקבעה בעניין עש”א מחוזי ת”א 13039-12-20 ניסני נ’ חביב וכן עש”א מחוזי ת”א 14413-02-22 שוחט נ’ פרץ, בפרויקטים של חיזוק מפני רעידות אדמה מכוח חוק החיזוק המבוססים על תכנית תמ”א 38/1 ו- תמ”א 38/2, אין לבחון את השוויון הכלכלי בין בעלי הדירות אלא את השוויון הכמותי-מהותי.
עם זאת, בית המשפט העליון בעניין אייזן רע”א 5108/23 הלן אייזן עו”ד נ’ טקר ליאון ברנרד הביע דעתו כי הקביעה לפיה למבחן הכמותי- מהותי יש עדיפות על פני המבחן הכלכלי איננה נקייה מספקות.
משכך, עולה, לכאורה, כי במקרים מתאימים, ניתן יהיה להחיל את המבחן הכלכלי ולעיתים מבחן זה עשוי לגבור על המבחן הכמותי מהותי או לשכון לצידו. ביהמ”ש אמנם לא פירט באילו נסיבות יוחל מבחן השוויון הכלכלי אך מדבריו עולה כי טענה בדבר חוסר שוויון כלכלי מצד המתנגד עשויה להיות טענה הגנה ומכאן שלמגוון השיטות שפורטו לעיל עשויה להתווסף שיטה נוספת- השוויון הכלכלי.
בפסק הדין בעניין עש”א ת”א 48996-10-18 כלב נ’ בן-אורי נקבע ביחס לתמורה הניתנת ליחידה המוגדרת כ”מחסן, כי שוויון הינו נקיטת דין שווה כלפי שווים ומהגדרה זו נובע כי לא ניתן להשתמש בטענה הנסבה על שוויון, מקום בו מדובר על שווים ושאינם שווים.
בהתאמה לכלל, במקרה שלפנינו מדובר ביחידה המהווה מחסן קטן בקומת הקרקע אל מול דירות הכוללות חדרים, חדרי שירותים, מטבח, תשתיות ויוצא באלו. לכן סברה המפקחת כי קביעה ולפיה יש להקנות לכל יחידה באשר היא את אותה תוספת בדיוק, לא זו בלבד שאינה עולה בקנה אחד עם עיקרון השוויון – אלא שהיא נוגדת אותו.”
משרדנו א.ט אביב טסה עורכי דין מתמחה בליווי ויצוג של פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית הן ביצוג בעלי דירות והן ביצוג יזמים ובעל ניסיון רב של עשרות שנים בפתרון מחלוקות שמתעוררות בין בעלי דירות ובעלי נכסים בבתים משותפים המעוניינים לבצע פרויקט התחדשות עירונית.
אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו על מנת שנלווה אתכם ונסייע לכם לפתור כל בעיה שמתעוררת אצלכם בפרויקט.
