האם קבלנים יכולים להימנע מתשלום פיצויים על איחור במסירת דירה בגלל מגפת הקורונה או מלחמה? פסקי דין חדשים קובעים כי עיכובים אלו לא פוטרים את הקבלנים מאחריות, והם חויבו לשלם פיצויים בסכומים גבוהים. מה קובע החוק על איחורים כאלה ומה ההמלצות לרוכשים ולקבלנים? כל הפרטים בכתבה המלאה.
סעיף 5א’ לחוק המכר קובע כי במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכש לאחר 60 יום שחלפו ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאי הרוכש לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק. הסדר זה נקבע מתוך הבנה קיימים פערי הכוחות בין הקבלן לרוכש.
בנוסף סעיף 6ב’ (ג) קובע כי במידה והעיכוב של הקבלן הינו כתוצאה “מנסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן” הוא יהיה פטור מתשלום הפיצויים. כלומר החוק מכיר “בכוח עליון” אשר יכול לעכב את הפרויקט. יחד עם זאת הפרקטיקה מלמדת אותנו שיש לבחון כל מקרה לגופו. ושימוש בתירוץ “כוח עליון” לא פוטר את הקבלן באופן מיידי.
המאבק המשפטי של רוכשי דירות כנגד קבלנים שמאחרים במסירת דירותיהם לא מפסיק להעסיק את בתי המשפט, ובפסקי דין חדשים עולה בצורה ברורה מסר חד וברור: לא די בעיכוב כתוצאה מנסיבות חיצוניות כדי לפטור את הקבלן מאחריות – המצב הקיים כיום לא מונע את חיובו של הקבלן בתשלום פיצויים לרוכשים.
לאחרונה, קיבלו רוכשי דירות במספר תיקים, בהם גם תיק שנדון באוקטובר 2024, פיצויים בסכומים גבוהים בגין איחור במסירת דירותיהם, וזאת למרות טענות הקבלנים, שלפיהן עיכובי המסירה נגרמו כתוצאה מהתפרצות מגפת הקורונה ומלחמת חרבות ברזל. הדיונים האחרונים בנושא לא רק שהעירו את שאלת הכוונה מאחורי הוראות הסכמים, אלא גם העלו לסדר היום את האיזון בין זכויות רוכשי הדירות לבין חובות הקבלנים.
באחד המקרים, אשר נדון בבית משפט השלום בתל אביב, הוכרעה תביעה לפיצויים בגין איחור של יותר משנתיים במסירת דירה. במקרה זה, רכשו התובעים את הדירה בשנת 2015, כשההסכם ביניהם לבין הקבלן קבע מועד מסירה לחודש מאי 2018. אך למעשה, הדירה הושלמה רק בשנת 2020. הקבלן טען כי העיכובים נגרמו בין היתר בשל התפרצות מגפת הקורונה והשבתת רשויות מקומיות, אך בית המשפט קבע כי לא כל עיכוב ניתן להיחשב כאירוע בלתי צפוי או “כוח עליון”. בית המשפט לא התרשם מהטענות והורה על פיצוי בסך חצי מיליון שקל.
החלטה דומה ניתנה לאחרונה גם בתיק שנדון בבית משפט השלום בראשון לציון, בו הורה בית המשפט על פיצוי של 450,000 שקל לרוכשת דירה בתל אביב, אשר הייתה אמורה לקבל את הדירה כבר באוקטובר 2020, אך בפועל, הדירה לא נמסרה לה עד 2024. גם כאן טוען הקבלן כי האיחור נגרם עקב מגפת הקורונה ומלחמת חרבות ברזל, אך בית המשפט דחה את טענותיו והורה על פיצויים בגין האיחור.
נראה כי יש כאן מגמה פסיקתית שנמשכת כבר מספר שנים: בתי המשפט לא מקבלים את הטענה כי כל עיכוב שנגרם כתוצאה מנסיבות חיצוניות, כגון מגפות או מלחמות, פוטר את הקבלן מאחריות כלפי הרוכשים. הכלל המנחה הוא שגם מקרים חריגים וקיצוניים, לא בהכרח פוטרים את הקבלן מחובת תשלום פיצויים בגין עיכוב במסירה.
הפסיקה הנוכחית מעידה על כך שלמרות המורכבות והחומרה של האירועים כמו הקורונה ומלחמת חרבות ברזל, אין בהן, לפחות בעיני בתי המשפט, כדי לשנות את חובת הקבלנים לעמוד בהסכמים ולספק את הדירות במועדים שנקבעו. גם אם מדובר באירועים של “כוח עליון”, בתי המשפט טוענים כי יש לבחון את המקרה לגופו, ובפרט את התנהלות הקבלן, ולא להסתפק בטענות כלליות. זהו שינוי מהותי שמתחיל להתבטא יותר ויותר בתוצאה המשפטית.
ההבנה היא ברורה: גם אם ישנם עיכובים מצידם של הגורמים החיצוניים, הקבלנים עדיין חייבים להיערך למצבים כאלו במסגרת תכנון הפרויקטים, ולהכיר בכך שהסיכון של עיכוב מסירה הוא חלק מהסיכון העסקי שמלווה את תחום הבנייה. טענות על מזג אוויר קיצוני או על השבתה ברשויות לא ישחררו את הקבלן מהחובה להקפיד על תכנון נכון ועמידה בלוחות זמנים. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בנסיבות שבהן הרוכשים הם הנפגעים העיקריים, ושום עיכוב לא אמור לשעשע את הצדדים החזקים בתהליך.
המלצות לרוכשים ולקבלנים
לרוכשים, ההמלצה הברורה היא לפנות למשרד עורכי דין בקיא בתחום מוקדם ככל האפשר כאשר נראית סכנה לעיכוב במסירה, במיוחד לפני ביצוע התשלום האחרון. הימצאות במצב בו הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו יכול למנוע מהם להתמודד עם תשלום יתרות הסכום מבלי לקבל את הדירה. דחיית פעולתם של הקבלנים עשויה להוביל למצב בו רוכשי הדירות נמצאים במצוקה כלכלית, בעוד הקבלן לא משלם את פיצויי האיחור.
לגבי הקבלנים, יש להבין כי האחריות כלפי הרוכשים היא מוחלטת, ולא ניתן להסתמך על תירוצים כלליים כדי להימנע מהתחייבויותיהם. עליהם לקחת בחשבון את הסיכון הכלכלי שכרוך בהתחייבויותיהם, ולהיערך נכון לכל עיכוב אפשרי במועדים כדי להימנע ממלחמות משפטיות שיכולות להוביל לפיצויים גבוהים.
בסופו של דבר, כמו שבית המשפט קבע, אין תחליף לתכנון נבון, ניהול פרויקטים מוקפד ושמירה על תום לב בהתנהלות העסקית. כל חריגה מהמוטו הזה לא רק שמסכנת את עסקי הקבלן, אלא גם פוגעת בעשרות ומאות רוכשים שמחפשים רק בית חם ומוגן.
