היעדר היטל השבחה לפי תמ”א 38 במכירת דירה בבניין המיועד לממש את הוראות התמ”א
לאחרונה זוכה תכנית מתאר ארצית 38 לסיקור תקשורתי רחב ולמקום מרכזי וחשוב בשיח הציבורי והמשפטי כאחד.
כידוע תמ”א 38 באה להעניק תמריץ לבעלי דירות לחזק את בניינם מפני רעידות אדמה המסכנות את ארצנו הנמצאת לאורכו של השבר הסורי אפריקאי ה”מועד לפורענות”, ועידוד קבלנים, שבתמורה לרכישת זכויות הבניה המוענקות מכוח התמ”א 38 ומכוח תבע”ות מקומיות יחזקו את הבניינים הזקוקים לחיזוק והעומדים בקריטריונים המנויים בהוראות תמ”א 38, יוסיפו לו מעלית וממד”ים , ישפצו את חזותו החיצונית והפנימית של הבניין ובמקרים מסוימים גם יבנו מרפסות שמש וכו’.
יחד עם ההטבות המוצעות מתעוררות שאלות, חדשות לבקרים בעניין המיסים החלים על עסקאות הנובעות מתמ”א 38.
בתאריך 15.04.2010 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בתל אביב, עש”א 217690/06 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ’ מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים (להלן: “פס”ד מבטחים”), הדוחה את הערעור שהוגש על ידי הועדה המקומית תל אביב בעניין שאלת ההשבחה הנובעת מתמ”א 38.
בטרם נתייחס לחשיבותי של פסק הדין, נציג תחילה את המצב המשפטי המיסוי ששרר לפני מתן פסק דין בערעור.
היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הרשות המוניציפאלית כאשר הושבח נכס מקרקעין, קרי כאשר ערכו של נכס מקרקעין עלה בשל אישור תכנית מתאר על החלקה בה מצוי אותו נכס, כך שעתה נוספו לאותו נכס זכויות בניה.
כאשר ירצה פלוני למכור את דירתו לאחר שהתקבלה תכנית מתאר על המקרקעין שלו גם אם בפועל לא בנה תוספת כלשהי, תבוא אליו הרשות בדרישה לתשלום היטל השבחה שיגיע ל- 50% משווי ההשבחה, נוכח האופציה שניתנה לו לכאורה לתוספת בניה על ידי אישור תכנית המתאר.
בתמ”א 38, מאחר ואושרה תכנית מתאר ארצית מספר 38, בתאריך 18.05.2005 על כל הבניינים שנבנו קודם לשנת 1980 ושלא נבנו בהתאם לתקן 2413 ומשכך אינם ערוכים לרעידות אדמה למעשה חלה השבחה על אותם הנכסים מפאת תוספת זכויות הבניה המוענקות מכוח הוראות התמ”א 38.
כאשר מבקש פלוני למכור דירתו שאושרה לגביה תמ”א 38, נאלץ הוא לשלם היטל השבחה. אמנם בשיעור מופחת של עשירית מהתשלום החל באופן כללי, קרי 5% (הקלה מיוחדת לתמ”א) במקום 50% כפי שמקובל להטיל במקרים אחרים, אך על אף “הקלה” זו, יכול סכום זה להגיע לסכום לא מבוטל של אלפי שקלים.
את העלויות שנוצרו מחיוב היטל השבחה, היה מונע בעל הדירה ע”י “גלגולו” לקונה וזאת על ידי העלאת מחיר הדירה.
חשוב לציין כהערת אגב, כי על פי תקנות דיני התכנון והבניה (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), שר הפנים רשאי באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקבוע ישובים שבם לא תחול כלל חובת תשלום היטל השבחה.
הבעייתיות שנוצרה עד למתן פסק דין בעניין מבטחים, הייתה שברוב המקרים כאשר פלוני מכר את דירתו, הוא נאלץ לשלם היטל השבחה בטרם התקבל או אף התבקש היתר בניה על הזכויות שהוענקו על המקרקעין, מתוקף תמ”א 38, קל וחומר טרם הספיק ליהנות מההטבות מכוח הנובעות מכוח התמ”א כגון חיזוק המבנה, שיפוצו החיצוני והפנימי של הבניין, הוספת מעלית, ממ”ד ולעיתים אף מרפסת ועוד.
בפסק דין מבטחים קיבל השופט דן מור את טענות הנתבעת לפיהן אין השבחה הנובעת מתמ”א 38 שפורסמה לפני מכירת הדירה (מימוש הזכויות) ולפני שהתקבל היתר בניה על תוספות זכויות הבניה שהעניקה התמ”א, משמע שווי המקרקעין יעלה רק אם אישור היתר הבניה. כל עוד לא ניתן היתר, יכול פלוני למכור את דירתו מבלי שיוטל עליו היטל השבחה כתוצאה מתמ”א 38, שכן הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רשאית אף לסרב לאשר את תוספות הבניה כפי שביקש היזם ו/או הקבלן להוסיף לאותו בניין, קרי “אישור התכנית” היא היוצרת את ההיטל.
לא זו אף זו, הרי שלא רק החשש כי הועדה המקומית לא תאשר את היתר הבניה עלול להוות בעיה ולעכב את מימוש הוראות התכנית ובכך לדחות את המועד ליצירת זכויות הבניה שבגינן מוטל היטל השבחה, העובדה כי הדיירים עצמם מבקשים לא אחת להגדיל את דירתם על ידי תוספות שונות כגון ממ”ד, מרפסת ועוד בתכנון שכן אחרת לא יחתמו על ההסכם ו/או הבקשה להיתר עלול ליצור בעיה. כמו כן בעיות קנייניות עלולות אף הן להוות מכשול.
נראה כי המדובר בפסק דין צודק שכן לא קיימת סיבה שבגללה על מוכר דירה הנמצאת בבניין העתיד להיות מחוזק ומשופץ בהתאם לעקרונות התמ”א, לשאת בתשלום היטל השבחה וזאת עוד קודם לקבלת היתר הבניה אשר ישביח את הבניין על ידי הוספת זכויות הבניה.
עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורך דין בתים משותפים ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה במקרקעין על היבטיו השונים וביניהן\ם: תמ”א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, עסקאות מכר ורכישה, עסקאות קומבינציה, הפקעות, ייצוג בבתי המשפט והטריבונלים השונים ועוד.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
