הצעת חוק הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי (‘חוק המארגנים‘)
כיום, במסגרת הצמיחה והגדילה המתמשכת בפרויקטים הנעשים במסגרת ההתחדשות העירונית ומתוך רצון לזרז ולייעל את התהליך, מתגלות לא מעט סוגיות משפטיות המצריכות רגולציה. אחת החשובות שבהם הינה הצעת חוק ”חוק המארגנים” או כמו שהציבור הרחב נוהג לכנות אותם “חוק המאכרים”.
בתרבות הישראלית התואר ׳מאעכר׳ מוענק לאדם בעל השפעה המציע את שירותיו כמתווך לשם השגת קיצורי דרך במערכת בירוקרטית סבוכה ו/או לתיאום מפגש עם בכירים שדלתם אינה תמיד פתוחה וזמינה לציבור הרחב, ולעתים אף להשגת הטבות המנוגדות לחוק תמורת שוחד.
עסקת פינוי בינוי עם מארגן (הידוע בכינוי ”מאכר”) עלול לכבול את הדיירים להתקשר בחוזה עתידי עם יזם שיבחר מטעמו של המאכר בלבד. בתמורה המאכר מתחייב לגייס את הסכמתם של יתר בעלי הדירות ולקדם את הפרוייקט.
במקרים רבים וחרף הבטחות המאכר, הדיירים מוצאים עצמם כבולים להסכם אך חרף ההבטחות שניתנו, לדאבונם, אין כל התקדמות בפרויקט. מהן האפשרויות הקיימות בעבורם?
מטרת “חוק המאכרים” הינה יצירת איזון בין האינטרסים השונים של הצדדים ובעיקר להגן על דיירים תמימים אשר אינם מודעים לתנאי ההסכם ולמשמעותם ובכדי למנוע ניצול של דיירים הנחפזים לתת חתימתם ולא מודעים להשלכות המשפטיות. החוק מחייב את המארגן להציג לדיירים את עיקרי ההסכם במסגרת אסיפת דיירים ובנוסף, לקצר את תקופת הכבילה (כיום הדיירים כבולים להסכם לכאורה ללא הגבלת זמן ו/או לפרק זמן סביר שאף אחד לא יודע מה משכו) וליצור תמריץ למארגנים לפעול ביעילות לקידום העסקאות.
כמו כן החוק בא להסדיר את נושא ה”מאכרים” המגייסים את הסכמת הדיירים בבית משותף לביצוע העסקה כך שהחוק מחייב את המארגן לפעול בנאמנות, בשקיפות ובגילוי. שינוי מהותי נוסף הינו בדרישה כי טרם החתימה על המאכר להבהיר לדיירים מהי התמורה הסופית שיקבלו ולמסור פרטים מהותיים אודות העסקה הכוללים את זהותו של היזם ואת התחייבותו האישית של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעלי הדירות להבטחת התחייבויותיו עפ”י החוזה ולמסור מועדים הצפויים למסירת הדירה החדשה ועוד.
עיקר החוק נועד על מנת להבחין במידת רצינותו של המאכר ולבחון האם קיימת הצדקה לאפשר את המשך ההתקשרות לזמן ממושך מול המארגן בהסכם לפינוי בינוי. לשם כך החוק מטיל הגבלת זמנים בהתאם להישגים של המארגן לקידום הפרויקט ובמידה והמארגן לא יעמוד בהישגים הנדרשים בהתאם ללוח הזמנים בחוק אזי הדבר יגרור את פקיעת תוקפו של ההסכם ובעלי הדירות יוכלו להשתחרר מההסכם ולהתקשר בחוזה עם יזם אחר.
לדוגמא בתוך 6 חודשים מהמועד הקובע (המועד בו חתם המארגן על ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם הדייר הראשון בבית משותף) נדרש המאכר להתקשר בהסכם עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר, אם אכן עמד המאכר בנדרש ממנו, אזי ההסכם יוארך ל-18 חודשים נוספים בהם עליו להמשיך ולהתקדם עפ”י הקריטריונים בחוק ובאם לא יעמוד בזמנים יפקעו ההסכמים עמו. בסך הכול יוכל הסכם לארגון פינוי ובינוי לעמוד בתוקף של 7 שנים.
כמו-כן, החוק עתיד לחול גם על עסקאות של תמ”א 38, לדברי היועמ”ש של הוועדה להתחדשות עירונית, עו”ד תומר רוזנר: ”הרציונל שעומד מאחורי ההתערבות הזאת בשוק החופשי נכון גם לעסקאות של תמ”א 38 אך אבני הדרך יהיו שונות..”
בעקבות החקיקה עלו מספר ספקות ע”י גורמים מקצועיים שתהו האם ההגבלות אכן ישרתו את מטרת החוק שכן במתחמים בני מספר רב של דיירים יהיה קושי רב למארגנים לגייס את הסכמותיהם תוך התקופה הנקובה בחוק והתוצאה עלולה לגרום למארגנים לסגת מעסקאות ולגרם לפעולה הפוכה מקידום פרויקטים.
כמו-כן, רבים הטוענים כי בחוק המוצע היה על המחוקק להסדיר את נושא ההכשרה וההסמכה לפעול כמארגן. לדברי משה בר, יו”ר עמותת ‘תנו יד לחירש ונכים למען נכים’: ”חשוב שהמארגנים יקבלו תעודה מוסמכת, הם עושים כמעט את כל העבודה, פונים לדיירים, ליזמים ולרשויות ויש ביניהם עבריינים שמאיימים על הדיירים בצורה איומה. הדבר הזה פרוץ בצורה בלתי רגילה, הם מבטיחים לדיירים הרים וגבהות רק כדי שיחתמו”.
לאחרונה התבשרנו הקמת רשות להתחדשות עירונית אשר תפקידה בין היתר יהיה לפעול לקידום פרויקטים במסגרת פינוי ובינוי ותמ”א 38 ותעניק כלים חדשים לקיצור ההליכים וכן תקים מנגנון שיסייע בקיצור הבירוקרטיה ועם זאת תגן על בעלי הדירות.
בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית זוכה לפופולריות רבה אך אין ספק שלפנינו עוד עבודה רבה למציאת פתרונות ליתר הסוגיות שעולות בתחום.
משרדנו, א.ט אביב טסה, מלווה דיירים ויזמים בתחום ההתחדשות העירונית ונמנה על המשרדים המובילים בארץ בתחום זה, אנו מעניקים שירותים משפטיים מקיפים ושוטפים בעשרות רבות של מיזמים מסוגים שונים. אנו סבורים כי שקיפות, ידע מקיף, מקצועיות ושיטתיות – יובילו פרויקטים לצאת לדרך באופן יעיל יותר, מהיר יותר, תוך איזון נכון וטוב בין הדיירים ליזמים.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין פינוי בינוי, מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
.
