ביום 14.04.2005 אישרה הממשלה את תמ”א 38 ובשמה המלא, תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן: “התמ”א”).
תמ”א 38 מבוססת לרוב על עסקה בין יזם ו/או קבלן לבין דיירי בניין העונה לקריטריונים למימוש תמ”א 38, לפיה בתמורה לשירותי הבניה שיספק היזם ו/או הקבלן אשר יכללו בין היתר את חיזוק הבניין ושיפוצו, יוענקו ליזם ו/או קבלן תוספת זכויות הבניה המוענקות מכוח התמ”א ולעיתים קרובות בצירוף הזכויות המוענקות מכוח התב”ע.
כחלק משירותי הבניה המוענקים לדיירי הבניין מטעם היזם ו/או הקבלן, נעשות פעולות הפוגעות ו/או משנות את הרכוש המשותף ובעקיפין פוגעות בזכות הקניינית של דיירי הבניין דבר הבא לידי ביטוי למשל בהוספת מעלית המקטינה את שטח גרם המדרגות, או בניית דירות היזם על גג הבניין ועוד.
לכאורה, על פי חוק המקרקעין, התשכ”ט- 1969, כל פגיעה בזכות קניינית דורשת את הסכמתם של כל דיירי הבניין (100%). דרישה זו יצרה בעיות במימוש פרויקט תמ”א, במקרים בהם לא הושגה הסכמתם של כל הדיירים בבניין.
בשל כך המחוקק הוריד את דרישת הרוב הנדרש מ- 100% ל- 66% מבעלי הדירות בבניין. על אף שדרישת הסף הורדה ל- 66% מבעלי הדירות בבניין, חשוב להבהיר כי יזם ו/או קבלן יעדיף פרויקט בו ישנה הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבניין, מאשר פרויקט בו ישנה הסכמה של 66% מדיירי הבניין, ואז על אף שמבחינה חוקית ניתן להתחיל במימוש הפרויקט.
הסיבות לכך הינן: ראשית, היזמים ו/או הקבלנים חוששים שהדיירים הסרבנים יגישו התנגדויות לועדות התכנון וכך יעכבו את הפרויקט. שנית, הרי שחתימת הסרבנים תידרש בהמשך הדרך, בעת תיקון צו הבית המשותף ולשם יצירת יחידה רישומית חדשה אליה יוצמדו זכויות הבניה, שכן במקרים אלו נדרשת הסכמתם של 100% מבעלי הדירות בבניין.
לא זו אף זו, לעיתים נשמעת הטענה כי העובדה שאין הסכמה של 100% אינה נוראה במידה וישנה הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות שכן ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
טענה זו הינה נכונה בחלקה. נכון שניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין כשישנה הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין, אולם תביעה זו יכולה להיות מוגשת רק לאחר שהתקבל היתר בתנאים. לא זו אף זו, פנייה למפקח על הרישום המקרקעין מכביד על קידום הפרויקט, מעכב אותו וגורם להוצאות כספיות ליזם.
יתרה מכך, דרישת המחוקק לפיה ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין רק לאחר שהוגש היתר לבניה, יוצר בעיה מבחינת היזם, שכן דרישה זו יצרה מצב בו על היזם היה להשקיע עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים וזאת עוד לפני קבלת הסכמתם של יתר הדיירים בבניין למימוש הפרויקט ובכלל טרם קבלת הסכמת המפקח על הבתים המשותפים במקרה של מתנגד/ים החוסמ/ים את מימוש הפרויקט בהתנגדותם.
אף על פי שכיום דרישת הרוב הורדה על ידי המחוקק בחוק, הרי שעדיין מאוד מומלץ לקבל את הסכמתם של כל בעלי הדירות בבניין על מנת לחסוך את ההליכים המשפטיים הכרוכים במימוש התמ”א ללא הסכמתם של כל דיירי הבניין. לא זו אף זו, הרי שלעיתים פרויקטים של תמ”א 38 ממומנים על ידי מוסדות פיננסיים שונים, ובתמורה ללווי הפיננסי, דורשים רישום הערת אזהרה על חלק ברכוש המשותף (בדרך כלל הערת האזהרה תירשם על יחידה רישומית) אליה יוצמדו זכויות הבנייה, ולצורך רישום הערה הרי שנדרשת הסכמתם של כל דיירי הבניין בתוספת אישור המפקח על הבתים המשותפים.
יובהר כי על פי הוראות חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות האדמה) הסכמת הדיירים למימוש הוראות תמ”א 38 צריכה להיות מובאת בכתב ותאומת על ידי עורך דין כפי שמאמתים שטר מכר במקרקעין.
לכן במידה ודיירי הבניין בו אתם מתגוררים מעוניינים במימוש הוראות תמ”א 38, מומלץ כי נציגי הדיירים יתייעצו קודם לכן עם עורך דין הבקיא בכל הקשור לתמ”א 38 וכי במידה והינכם מעוניינים שאותו עו”ד ייצג אתכם בכל שלבי הפרויקט, לבקש ממנו כתב אישור והסכמה לפרויקט עליו יחתמו כל דיירי הבניין.
חשוב לציין ולהבהיר, כי כפי שנאמר לעיל, לעיתים רבות בפרויקטים של תמ”א 38, היזמים עושים שימוש לא רק בזכויות הבניה המוקנות לדיירים מכוח הוראות התמ”א אלא גם מכוח זכויות הבניה המוקנות מכוח תב”ע מקומית (תכנית בניין עיר).
אולם יודגש כי הרוב הדרוש לשם מימוש זכויות הבניה מוכח התמ”א (66%) אינו זהה לרוב הנדרש במקרה של מימוש זכויות מכוח התב”ע.
במקרה בו היזם מעוניין לעשות שימוש בזכויות הבניה מכוח התב”ע, יתכן והוא יהיה זקוק להסכמת 100% מבעלי הדירות בבניין.
מן האמור לעיל עולה כי בכל מקרה הסכמת 100% מבעלי הדירות בבניין, יקל על יזם מתחילת הפרויקט הן לשם מימוש זכויות הבניה מכוח התמ”א והתב”ע והן לשם תיקון צו הבית המשותף בהמשך הדרך.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורך דין בתים משותפים, ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ”א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, הפקעות, עסקאות מכר ורכישה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, ייצוג בבתי המשפט ובטריבונלים השונים ועוד.
