ייצוג דיירים
בעלי דירות המעוניינים להצטרף לפרויקט של התחדשות עירונית, זקוקים לייצוג משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום זה. במסגרת ייצוג דיירים יסייע עורך הדין לבעלי הדירות לבחור את הקבלן המתאים, ינהל בשמם את המשא ומתן על תנאי העסקה ויטפל בבעיות משפטיות שונות אשר עולות במסגרת ההליך, לרבות בנושא של דייר סרבן, המתנגד לפרויקט.
כמו כן אנו עובדים בשקיפות מלאה בפרוייקטים, בעזרת אפליקציית גט סטטוס אשר זכו באמון הדיירים ומנעו טענות של היעדר שקיפות.
נציגות דיירים
אחד הצעדים הראשוניים שעל בעלי הדירות לבצע בהליך התחדשות עירונית, הוא למנות נציגות דיירים והיא זו אשר גם תשכור את שירותיו של עורך הדין לליווי הפרויקט. הנציגות תייצג את רצון כלל הדיירים ותשמור על האינטרסים של כל בעלי הדירות. המטרה: למנוע מצב שבו כל בעל דירה יידרש להתנהל בנפרד מול הגורמים המקצועיים, לרבות עורך הדין, כך שלא יהיה ניתן לקבל החלטות ולקדם את ההליך באופן יעיל וכלכלי. נציגות הדיירים תיבחר באסיפה כללית בהתאם לתקנון הבית המשותף ומשנבחרו חברי הנציגות, יש לבצע חלוקה ביניהם של תחומי האחריות.
אחד מן הנציגים יהיה איש הקשר מול עורך הדין. הוא זה אשר יקבל ממנו עדכונים שוטפים, יעלה בפניו בעיות ושאלות שעולות במשך הפרויקט וכדומה.
עו"ד מקרקעין - בחירת הקבלן
במסגרת ייצוג דיירים, יסייע עורך הדין לבעלי הדירות לבחור את הקבלן הנכון לפרויקט. ניתן להצביע על שלושה פרמטרים מרכזיים לעניין זה:
1. ניסיון מקצועי: יש לוודא כי הקבלן הוא עתיר ניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ובהליך הרלוונטי בפרט, יהיה זה תמ”א 38 או פינוי בינוי. ניתן לבקש מקבלנים פוטנציאלים להפנות את נציגות הדיירים לפרויקטים קודמים, כך שהיא תוכל להתרשם מתוצאות עבודתו ולברר עם בעלי הדירות את מידת שביעות רצונם מהתנהלותו של הקבלן לאורך הפרויקט.
2. איתנות פיננסית: אמנם, בעלי הדירות אינם נושאים בעלויות של הליכי התחדשות עירונית, אך ככל שעבודות הבנייה לא תחלנה או תסתיימנה בזמן, יהיו לכך השלכות כלכליות מהותיות על הדיירים. לכן, חשוב לבחור קבלן בעל איתנות פיננסית שיכול להעניק לבעלי הדירות ערבויות ובטוחות מתאימות. כך, במקרה של פשיטת רגל למשל, יוכלו הדיירים לפנות לקבלן חדש אשר ימשיך בעבודות הבנייה.
3. תנאי העסקה: פרמטר שלישי בבחירת קבלן להליך של התחדשות עירונית, יהיה תנאי העסקה שהוא מציע לבעלי הדירות במסגרת ההסכם ביניהם. אלו אמנם נתונים למשא ומתן עליו אמון עורך הדין המייצג את הדיירים, כפי שנרחיב להלן, אך נקודת הפתיחה של הקבלן תעיד רבות על הגינותו ותסייע בקבלת החלטה האם לבחור בו או בקבלן אחר.
ניהול משא ומתן
פן מרכזי של ייצוג דיירים בהליכי התחדשות עירונית הוא כמובן ניהול משא ומתן מול הקבלן.
אמנם, ישנם תנאים מינימאליים אותם הוא מחויב על פי חוק לתת לדיירים, אולם התמריץ הממשי של בעלי הדירות להצטרף לפרויקט, נעוץ בתנאים ובהטבות הנתונים לשיקול דעתו של הקבלן. ניתן לומר, כי ערך הקרקע והיקפו של היתר הבנייה שיקבל הקבלן, הם הנתונים המרכזיים אשר ישפיעו על האטרקטיביות של הצעתו, אך הניסיון מלמד כי ייצוג משפטי מקצועי יכול גם הוא להשפיע עד מאוד על טיבה של העסקה עבור בעלי הדירות. בכל סוג של התחדשות עירונית יש את הנקודות המרכזיות בהן יתמקד המשא ומתן. כך למשל, בהליך פינוי בינוי, גודלה של הדירה החדשה שיקבלו הדיירים וטיבה של הדירה החלופית בה יתגוררו בתקופת הבנייה יהיו נושאים בעלי משקל רב.
עו"ד מקרקעין - התמודדות עם דיירים סרבנים
עורכי דין העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית, מתמודדים רבות עם תופעה של דייר סרבן. מצב זה מעורר בדרך כלל אצל בעלי הדירות כעס ותסכול, אך הדרך הנכונה להתמודד עם סיטואציה זו היא דווקא בקור רוח ובשיקול דעת. עורך הדין משוחח עם בעל הדירה המתנגד, מבין ממנו מהן הסיבות לסירובו ועל פיהן, יתאים הוא את הפתרון הנכון. לעיתים, מדובר בחוסר באינפורמציה הגורם לדייר לומר לא לפרויקט, אך לאחר מתן הסברים וקבלת מידע הוא מתרצה. במקרים אחרים, יש צורך בתמריץ גדול יותר עבור הדייר, למשל כאשר מדובר על בעל דירה קשיש שאינו רוצה שתופרע שגרת חייו למען נכס גדול יותר. אז ניתן לגייס את הקבלן למתן הצעה חלופית עבור אותו בעל דירה ( למשל מעבר לדיור מוגן) כדי שניתן יהיה להתחיל בפרויקט. אם ניסיונות אלו אינם צולחים, קיימת האפשרות להגשת תביעה לבית המשפט אשר בסמכותו להורות על מימוש המיזם על אף התנגדותו של אותו דייר.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
למה אנחנו?
מעל 20 שנות ניסיון בתחום
ליווי אישי ומקצועי לכל אורך הדרך
זמינים לשירותכם במהלך התהליך
צוות המשרד מיומן איכותי ואמין
התחייבות לעמידה בזמנים
שימוש באמצעים טכנולוגיים חדשניים
לקוחות ממליצים
ייצוג דיירים - שאלות ותשובות
כאשר דיירים ניגשים לבחור עורך דין ייצוג דיירים הם צריכים לעשות זאת בתבונה על מנת להגיע לבחירה הנכונה. ישנם לא מעט אלמנטים שיכולים לעשות את ההבדל בין עורך דין טוב ובין עורך דין פחות טוב, הדגשים החשובים ביותר הם…
לא מעט דיירים אינם מבינים בדיוק מתי הם צריכים להיעזר בשירותיו של עורך דין ייצוג דיירים. נכון שקיימות לא מעט סיבות שבגינן תצטרכו להיעזר בשירותיו, אך ישנם מספר נושאים עיקריים. הנושאים השכיחים ביותר שניתן לחשוב עליהם הם…
על מנת שתוכלו לבחור עורך דין ייצוג דיירים בצורה נכונה עליכם להשיג את ההסמכה של כל דיירי הבניין. בסופו של יום תפקידו של אותו עורך דין זה לייצג את המטרות ואת הרצונות של כל הדיירים בעת ובעונה אחת, ולכן מהסיבה הזאת…
