מודלים של נציגות בעלי הדירות

נציגות דיירים הפועלת ביעילות תקל מאוד על התנהלותו של הליך פינוי בינוי. היא תאפשר לקבל החלטות בצורה שקולה ומסודרת, להתעדכן כהלכה מול עורך דין פינוי בינוי, לפתור מחלוקות במהירות וכך לקדם את האינטרסים של בעלי הדירות באופן הטוב ביותר. ישנם מודלים שונים על בסיסם יכולה לפעול נציגות בעלי הדירות, כאשר הבחירה צריכה להתאים לאופיים של הנציגים שנבחרו לאייש אותה.

נציגות הדיירים בפינוי בינוי

פינוי בינוי הוא הליך של התחדשות עירונית, במסגרתו מפונה שכונת מגורים שלמה ונבנית מחדש.
בעלי הדירות המתגוררים בשכונה מפונים מבתיהם לדירות חלופיות. הקבלן שנבחר לפרויקט הורס את בנייני המגורים הישנים ובונה אותם מחדש, לצד שדרוג השטחים הציבוריים. בסיומו של התהליך כל בעל דירה שפונה, שב לדירה חדשה, בעלת שטח גדול יותר בבניין חדש, עם תוספות כגון מעלית וגינה. כמו כן, הבנייה החדשה נעשית בהתאם לתקן הישראלי של עמידות מפני רעידת אדמה. היות שמדובר בדיירים רבים, הרי שיש צורך בנציגות אשר תהיה הגורם המקשר בין בעלי הדירות לבין בעלי המקצוע, בראשם עורך דין פינוי בינוי המייצג את הדיירים, הקבלן, האדריכל המלווה את הפרויקט ועוד. כפי שנסביר להלן, ישנם שלושה מודלים אפשריים לאופן פעילותה של הנציגות, כאשר בכל פרויקט, יש לבחור את המודל המתאים אשר יביא ליעילות המירבית של הנציגות.

מודלים שונים לפעילות הנציגות

נציגי הדיירים נבחרים במסגרת אסיפה כללית של כל בעלי הדירות בבניין. לאחר מכן, צריכה הנציגות לבחור את אופן התנהלותה וכיצד היא רוצה למלא את תפקידיה השונים. לאורך השנים, התפתחו שלושה מודלים מרכזיים להתנהלותה של נציגות בעלי הדירות בפינוי בינוי:

1. עבודה משותפת ללא חלוקת תפקידים: הנציגים עובדים במשותף מול כל הגורמים השונים כגון הקבלן ועורך הדין. מצב זה מאפשר לכל המשתתפים להיות מעורבים בכל החלטה באותה מידה ויוצר תחושת אחידות ואחווה בין הנציגים. עם זאת, עורך דין פינוי בינוי המייצג בעלי דירות, נתקל לא פעם בחוסר סדר בנציגות כאשר אין בה חלוקת תפקידים מסודרת.

2. הגדרת תחומי אחריות: במסגרת מודל זה לכל נציג ניתן תחום אחריות ספציפי עליו הוא מופקד, בהתאם לכישוריו, לידע שלו ולזמינות שלו לעבודת הנציגות. כך ניתן לעקוב בקלות אחר התקדמות הדברים משכל נציג מופקד על נושא אחר. עם זאת, אם החלוקה איננה מדויקת מאוד, ענייניים שונים יכולים להישאר בלתי מטופלים.

3. המודל הריכוזי: על פי שיטה זו, ישנו נציג אחד ראשי אשר הוא איש הקשר מול הגורמים השונים כגון עורך דין מקרקעין המייצג את בעלי הדירות. יתר הנציגים עוסקים באיסוף המידע ומעבירים אותו אל אותו נציג ריכוזי. מחד, מודל זה מאפשר ניהול מאקרו מאוד יעיל של הפרויקט ומאידך, הוא שם בידיו של אדם אחד כח רב מאוד והדבר עלול ליצור מצב שהנציגות אינה שומרת כראוי על האינטרסים של כלל הדיירים.