במאמר זה נעסוק בתקנות חדשות שהוצגו מטעם משרד המשפטים המסדירות את הליך תשלומים ליזמים במקרה של ביטול עסקאות בתחום הפינוי-בינוי וההתחדשות העירונית. במסגרת החקיקה הישראלית, קיימות הוראות המאפשרות לבעלי דירות לבטל עסקאות פינוי-בינוי וחיזוק בניינים אם היזם לא מצליח לקדם את התכנית כפי שנדרש. החוק קובע כי במקרה של אי עמידה בלוחות זמנים הספציפיים, בעלי הדירות יכולים לבטל את ההסכם עם היזם ללא חשש שיראו בהם כמפרי חוזה. הזכות לביטול מותרת גם בהתאם להחלטת רוב בעלי הדירות בבית המשותף. עם זאת, היזם אינו נשאר חסר משאבים. במסגרת התקנות החדשות אשר הוצעו, החוק מקנה לו זכות לפיצוי עבור ההוצאות שהוא השקיע לקידום העסקה עד לנקודת הביטול. הסכומים לתשלום יזם שהעסקה עמו בוטלה ייקבעו על פי תקנות שיאושרו על ידי שר המשפטים בהסכמת שר הבינוי והשיכון.
נקודה נוספת שחשוב לדעת היא שבעלי דירות שהתקשרו בעסקה טרם 18 בנובמבר 2021 יכולים לבחור אם לבטל את העסקה על פי ההוראות שהיו תקפות לפני התיקונים החוקתיים האחרונים, או לפעול לפי ההוראות המתוקנות.
המטרה של ההוראות הללו היא לאפשר לבעלי דירות להשתחרר מעסקאות שאינן מתקדמות כראוי, ובכך לעודד התחדשות עירונית יעילה ומהירה עם יזמים אחרים שיכולים לממש את הפרויקט בהתאם לציפיות.
במקרים שבהם עסקת פינוי-בינוי או חיזוק בניינים מבוטלת על ידי בעלי הדירות, המחוקק קבע שהיזם יהיה זכאי לפיצוי מסוים כתוצאה מההוצאות שהוא השקיע בתהליך. הפיצוי מוגדר לפי תקנות מפורטות, המבדילות בין סוגי העסקאות והשלבים בהם בוטלה העסקה. נקבע כי גובה הפיצוי תלוי במידת התקדמות העסקה ובסוג הפרויקט, כאשר כללי הפיצוי מותאמים בהתאם לסוג התכנית: פינוי-בינוי או חיזוק.
לדוגמה:
- במקרה של פרויקט פינוי-בינוי:[1] (הדוגמאות הינם לאחר זמן שחלף מיום חתימת עסקה ראשונה)
- אם היזם לא הצליח לחתום עם לפחות 20% מבעלי הדירות במתחם תוך שנתיים מתחילת הפרויקט, הוא לא יהיה זכאי לפיצוי.
- אם לא התקשר עם בעלים של לפחות 50% מבעלי הדירות והפרויקט בוטל לאחר שנתיים לפחות, הוא יהיה זכאי לפיצוי של 5,000 ש”ח מכל בעל דירה שביטל את העסקה.
- אם היזם חתם עם יותר מ-60% אך לא הציג תוכנית מפורטת תוך ארבע שנים וחצי, הפיצוי יעלה ל-10,000 ש”ח מכל בעל דירה.
- במקרה של תוכנית חיזוק: [2]
- אם היזם לא הצליח לחתום עם שליש מבעלי הדירות במשך 18 חודשים, אין חובת פיצוי.
- אם היזם חתם עם יותר מ-50% אך התוכנית בוטלה תוך שלוש שנים, הפיצוי יהיה 700 ש”ח לכל בעל דירה שביטל.
- אם היזם נדרש להגשת בקשה להיתר תוך שלוש שנים וחצי והבקשה לא נרשמה, הפיצוי יעלה ל-1,800 ש”ח לכל בעל דירה.
במקרים שבהם פרויקטים נחתמו במסגרת מתחמים שהוכרזו על ידי רשויות ממשלתיות או מקומיות, הפיצוי יהיה בגובה מחצית מהסכומים המפורטים לעיל, משום שהוצאות התכנון והארגון מסובסדות על ידי המדינה. התקנות מבטיחות שהיזמים יקבלו פיצוי על ההשקעות שלהם אם פרויקט בוטל לאחר שהתקדם לשלב מסוים, תוך שמירה על הגינות ובהתחשב בהשקעת המשאבים שהושקעו עד אותו שלב.
לאור קבלה של תקנות אלו, עלו טענות חזקות ממשרדי עורכי דין המייצגים דיירים, וארגוני דיירים הטוענים כי בטענות אלו ניתן למצוא על חוסר באיזון בין האינטרסים של היזמים לבעלי הדירות במסגרת פרויקטי ההתחדשות העירונית. משרדי עורכי דין המייצגים דיירים והציבור הדגישו כי התקנות החדשות עשויות לפגוע בבעלי הדירות שחוו עצירה בבנייה ונותרו תקועים בפרויקטים לא גמורים, ולא צודק להטיל עליהם חובות כלכליות לשלם פיצויים ליזמים שביטלו את העסקה. עוד הוצגה טענה כי התקנות לא מביאות בחשבון את קשייהם של בעלי דירות שאינם מצוידים בידע הדרוש להתמודד עם התהליכים המורכבים של התחדשות עירונית וכי יש להבטיח שלא יידרשו לפצות יזמים במקרה של נטישת פרויקט או כישלונות נוספים שאינם באשמתם. מכתב נוסף ששלחה קבוצת נציגים למשרד המשפטים ולרשות להתחדשות עירונית דיבר על הצורך לשקול מחדש את התקנות כדי לאזן בין הצדדים בצורה הוגנת יותר. מכתב זה מבקש שינוי בתקנות שיאפשר לבעלי דירות להיות מוגנים יותר מפני יזמים שלא מצליחים לקדם פרויקטים או נוטשים אותם ללא פיצוי מוגדר.
בעידן שבו חוקי ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי מתמידים בהתפתחות ככלל, ובפרט בעקבות התקנות החדשות שמסדירות את הליך הפיצויים ליזמים במקרה של ביטול עסקאות פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, מומלץ לבעלי דירות להיות מעורים היטב בפרטי החוקים והתקנות המעודכנות כדי לנהל את המצב בצורה הטובה ביותר.המשרד שלנו מציע את שירותיו המקצועיים והמיומנים לכל מי שנתקל בקשיים או סכסוכים בתהליכים אלו. בין אם אתם דיירים המעוניינים לוודא שזכויותיכם מוגנות, או יזמים המחפשים ייעוץ משפטי איכותי לניהול פרויקטים מורכבים, צוות המומחים שלנו כאן לעזור לכם לנווט במערכת המשפטית ולהשיג את התוצאות הטובות ביותר. עם ניסיון רב בתחום והבנה מעמיקה של החקיקה המשתנה, אנו מציעים ייעוץ, ניהול משא ומתן וייצוג בפני גופים משפטיים להבטחת מימוש זכויותיכם והגנה על אינטרסים. לקביעת פגישת ייעוץ או לקבלת מידע נוסף, אנו זמינים במשרדנו, דרך האתר שלנו או בטלפון.
[1] ישנם הבדלים מזעריים בזמנים שחולפיים משך הזמן שחלף מיום חתימת עסקה ראשונה בבית משותף לבין בית משותף במתחם גדול.
[2] בדומה להערה 1.
