עורך דין מיסוי מקרקעין

מהו מיסוי מקרקעין?

מס שבח מקרקעין, או מס רווח הון, הוא מס אשר מוטל בהתאם לסעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963, על בעלי נכסים אשר מבקשים למכור את זכויותיהם במקרקעין, או לחילופין על רווח הנובע מתוך מכירה של מניות באיגוד מקרקעין.

באופן עקרוני, גובה מס שבח מקרקעין לא יעלה על 25% במכירת זכויות מקרקעין ועל 30% בפעולה באיגוד מקרקעין. חישוב שיעורו של מס שבח מקרקעין הוא נעשה על ידי רשויות המס, בהתבסס על נתונים משתנים, וביניהם שכר הטרחה ששולם לעורך דין על העסקה, עלויות הנכס וכיוצא בזה. על פניו, מחשבון המס שמעמידה רשות המיסים מאפשר לכל אדם להעריך את היקף חבות מס השבח שיהיה עליו לשלם. אף על פי כן, קיימות הקלות שונות המפחיתות במס שישולם ופטורים מלאים, אשר הופכים את העניין החישובי למסובך יותר.

כאמור, קיימים פטורים שונים לתשלום מס שבח מקרקעין, באופן מלא או חלקי. כך, למשל:

• פטור ממס שבח בעת מכירה של שתי דירות ביחד, כאשר מטרת המכירה היא לרכוש דירה אחת במקומן.
• סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי: ” המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: (2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת תשנ”ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;”
• פטור ממס שבח במכירה של דירה אשר התקבלה בירושה, בהתמלא התנאים הבאים: (1) היורש הוא צאצא (בן\ בת\ נכד\ה) של המוריש (2) ביום פטירתו, למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד.
• כאשר עסקת המכירה לא מלווה בתמורה, למשל במקרים של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה, הנכס פטור באופן חלקי ממס שבח מקרקעין.

כמו כן, במקרים מסוימים, חוק מיסוי מקרקעין, מאפשר לבעלי המניות או לבעלי הנכסים לקבל השבה בעבור המס ששולם על ידם או לפחות חלקו, בהמשך לבקשה שהוגשה מטעמם. הסיבות שבגינן תקום זכאות להחזר עבור מס השבח ששולם מגוונות, וביניהן אי מתן הקלות מיוחדות המוענקות ביחס למס השבח בחוק או על ידי רשות המיסים, החישוב שנעשה על ידי הגורמים השונים התברר כשגוי ועוד.

מלבד מס שבח מקרקעין אשר כאמור חל על המוכר, קיים מס רכישה אשר חל על הקונה. מס רכישה, מחייב את מי שרוכש זכות במקרקעין בתשלום מס בהתאם למדרגות והוא מחושב על פי שווי העסקה (קרי, התשלום כפי שסוכם על ידי הצדדים בחוזה המכר), לרבות סכום המע”מ במקרים שבהם מדובר ברכישה מקבלן. יחד עם זאת, לכל מי שמחזיק בשתי דירות ומעוניין למכרן כדי לרכוש דירה אחת, זכאות לפטור ממס הרכישה פעם אחת במהלך חייו.

סעיף 9 (ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963, קובע כי מדרגות מס הרכישה יעודכנו אחת לשנה, באמצע חודש ינואר, לאחר שפורסם המדד של השנה הקודמת ולפי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות דיירים. להלן מדרגות המס ברכישת דירה ראשונה המעודכנות, שיהיו בתוקף עד ל15.1.2023:

• עד מחיר דירה של 1,805,545 ש”ח – לא ישולם מס רכישה;
• החל ממחיר דירה של 1,805,545 ש”ח ועד 2,121,605 שקל – מס רכישה של 3.5%;
• החל ממחיר דירה של 2,121,605 שקל ועד 5,2525,070 שקל – מס רכישה של 5%;
• החל ממחיר דירה של 5,2525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – מס רכישה של 8%;
• החל ממחיר דירה של 18,416,900 ₪ – מס רכישה של 10%.

החוק קובע כי את תשלום מס הרכישה יש להשלים בתוך 60 יום מתאריך העסקה (יום הרכישה), אם כי מועד זה יכול להידחות על ידי מנהל מיסי מקרקעין, בעקבות בקשה שהוגשה על ידי הרוכש, ובהתאם לשיקול דעתו הבלעדי. כמו כן, כאשר תשלום המס הוגש בדרך של שומה עצמית והוחלט שזו שגויה, יש לשלם את ההפרש בתוך 30 יום מתאריך מסירת ההודעה על הטעות.

מה תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין?

כפי שניתן לראות לעיל, תחום מיסוי המקרקעין הוא תחום ייחודי, מורכב וסבוך. הדרך שבאמצעותה קובעות רשויות המס את גובהו של המס בכל אחד מהמקרים מורכבת אף היא ואינה חפה מבעיות וקשיים. כך, במקרים רבים, נעשות טעויות בחישוב שיעורו של המס הנדרש לתשלום, באופן אשר מזכה את המוכר או את הרוכש בהחזר.

תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין, לבחון את זכויותיהם של הצדדים בעניין ולמצות את כלל האפשרויות באופן שיטיב עם הלקוח. עורך דין מיסוי מקרקעין, מתמחה בתחום המקרקעין ומכיר את ענייני המס ומחזיק בניסיון ובמומחיות הנדרשים. לאור כך, עורך דין מיסוי מקרקעין יכול לסייע להבין מה הם הסכומים המדויקים שעליכם לשלם לרשויות המיסים, לבחון את המשתנים המשפיעים על גובה המס שיוטל על העסקה ובמקרה הצורך לעמוד על הטעויות שנעשו בשומה.

כמו כן, עורך דין מיסוי מקרקעין, מלווה את הלקוח החל מהליכי ביצוע העסקה ותפקידו מתחדד ונעשה קריטי יותר בשני מצבים עיקריים: כאשר מדובר על קיזוז או על פטור ממס שבח וכאשר לאחר תשלום שומת המס מבקשים החזק של מס השבח.

בהמשך לסעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ”א – 1961, הזכות לייצוג בתחום מיסוי מקרקעין, נתונה לעורך דין מוסמך בלבד. אף על פי כן, תיקונים 53 ו-54 לחוק, והוספת סעיף 109א, מאפשרים בצורה מוגבלת גם לרואי חשבון וליועצי מס לייעץ ולייצג בהליכים אשר מתנהלים אל מול מנהל המיסים.

מה העלות של שימוש בשירותיו של עורך דין מיסוי מקרקעין?

כבכל תחום, העלות של שימוש בשירותיו של עורך דין מיסוי מקרקעין, משתנה בהתאם לרמת המקצועיות והמוניטין שצבר אותו עורך דין. ככלל, עורכי דין אשר מתמחים במיסוי מקרקעין, ידרשו את מה שנהוג בשוק זה ובהחזרי מס, בהתאם לגובה ההחזר שהתקבל. במרבית המקרים, כאשר עורך דין השיג החזר מס שבח או מס רכישה, הוא ידרוש בין 25%-30% מהסכום שהתקבל.

משרד עורכי דין אביב טסה, נחשב לאחד המשרדים המובילים בתחום המקרקעין ובעל ניסיון ומוניטין עשיר בתחום. המשרד מספק ייעוץ וייצוג משפטי בענפיו השונים של תחום המקרקעין, לרבות מיסוי מקרקעין, התחדשות עירונית, פינוי ובינוי, תמ”א 38 וכיוצא בזה. עורך דין אביב טסה, מייסד המשרד, וייצג מגוון רחב של לקוחות במגוון תיקים ופרויקטים מורכבים וחשובים.  בעת הקמת משרד עצמאי, עורך דין אביב התחייב לספק שירות איכותי וללא פשרות לכל לקוחותיו, תוך חתירה לתנאים הטובים ביותר בעבור הלקוח. לפרטים נוספים, ניתן ליצור קשר בטלפון מספר 03-612-1313 או באמצעות האימייל  .office@tasalaw.co.il \ tasalaw.co.il