עסקת שכירות הינה לדעת רבים העסקה הפשוטה ביותר בתחום המקרקעין ומסיבה זו, רבים מבעלי הנכסים המעוניינים להשכיר את נכסיהם אינם פונים לעורך-דין על מנת שינסח הסכם שכירות אלא מעדיפים להוריד הסכם סטנדרטי מהאינטרנט. חשוב להסב את תשומת לב הקוראים ולהבהיר כי על אף שעסקת השכירות נראית פשוטה, הרי שמראה זה הינו מתעתע ביותר וזוהי הסיבה לכך שיש לפנות לעורך- דין במקרקעין על מנת שינסח הסכם שכירות המתואם למצוי בשטח ולהלן תובהר הסיבה להמלצה זו.
מזה שנים רבות אנו עדים לתופעה שכיחה שבה שוכרי דירות מפרים את הסכמי השכירות, דבר הבא לידי ביטוי למשל באי תשלום דמי שכירות, אי תשלום מיסים עירוניים, והגרוע מכל- אי פינוי המושכר בתום תקופת השכירות (כשאין בהסכם- אופציה להאריך את התקופה).
במאמר זה יפורטו הדרכים העומדות בפני המשכיר לפינוי השוכר כשזה מסרב לפנות את הנכס שבבעלותו.
אחת מן הדרכים לפינוי שוכר הינה “עשיית דין עצמי“- דרך זו אינה מומלצת כלל והסיבה לכך תובהר בהמשך אולם רבים מהסכמי השכירות כוללים בחובם סעיף המאפשר עשיית דין עצמי במקרה של הפרת הסכם השכירות.
עשיית הדין העצמי באה לידי ביטוי במספר אופנים, למשל: ניתוק השוכר ממים/ חשמל/ גז, החלפת מנעול, הוצאת חפצים מהנכס ותפיסת החזקה בנכס על ידי המשכיר.
חשוב להדגיש כי סעיף עשיית מדין עצמי הינו סעיף בלתי חוקי בעליל ועמדת בית-המשפט בעניין מובהרת ואינה משתמעת לשתי פנים ולפי פסיקותיו בעניין. ביהמ”ש אינו דוגל בעשיית דין עצמי ואף מחייב משכירים בתשלום פיצויים משאלו עשו דין עצמי (ראה ת.א 2724/04, ת.א 3492/06).
דרך נוספת הינה פנייה למשטרה– גם דרך זו אינה מומלצת שכן בשל העומס הרב על המשטרה הרי שאין באפשרותה לטפל בעניינים שוליים אלו וזאת בנוסף לעובדה כי לרוב המשטרה אינה מתערבת בעניינים אזרחיים גרידא שאין בצידם פן פלילי כלשהו.
אך במידה של עשית דין עצמי על ידי המשכיר, במקרה זה המשטרה כן תתערב ותעמוד בצד השוכר, אשר הפר את ההסכם ולא לצד המשכיר אשר רוצה לקבל בחזרה לחזקתו את הנכס שבבעלותו.
הדרך האחרונה והאפקטיבית ביותר הינה הגשת “תביעה לפינוי מושכר“- תביעה לפינוי מושכר הינה תביעה אזרחית המוגשת בבית המשפט השלום כשהסעד היחיד שניתן לבקש בתביעה זו הינו “פינוי המושכר”. במידה והמשכיר מעוניין לתבוע סעדים נוספים כגון פיצויים ו/או דמי שכירות בגין התקופה שבה השוכר שהה בנכס ולא שילם את דמי השכירות, הרי שבמקרה זה המשכיר יצטרך להגיש תביעה נוספת לתביעת הסעדים הנוספים. קרי עומדת לזכותו של המשכיר פיצול סעדים וזאת ללא צורך בבקשה לפיצול סעדים מביהמ”ש.
היתרון בהגשת תביעה לפינוי מושכר הינו הטיפול היחסית מהיר- לפחות מבחינת לשון החוק (אף שבמציאות לוקח קצת יותר זמן ממה שמציינים הוראות החוק בעניין).
עפ”י תקנות סדר הדין האזרחי, המשכיר יגיש את כתב תביעתו בצירוף תצהירי עדות ראשית, האסמכתאות המשפטיות המבססות את טענותיו בכתב התביעה, חוות-דעת מומחה במידת הצורך וכן את המסמכים המצוינים בכתב התביעה. על השוכר, מצידו, יהיה להגיש כתב הגנתו בצירוף האסמכתאות והמסמכים עליהם מסתמך השוכר וזאת תוך 30 יום ממועד קבלת כתב התביעה.
על מנת שלא לסרבל ולהאריך את ההליך, המחוקק אסר הגשת תביעה שכנגד או הדעת צד ג’.
הדיון לתביעת פינוי מושכר בתיק יתקיים תוך 30 יום מיום הגשת כתב ההגנה האחרון ועל בית המשפט יהיה ליתן את פסק דינו בתום הדיון או לכל היותר 14 יום ממועד סיום הדיון.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
