בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו
13.12.11
תל אביב 29744-12-10 רומי ואח’ נ’ אופנהיים
בפני כב’ השופט אבי זמיר
התובעים 1. דניאל רומי
- נועה רומי
- הגר רומי
- אבנר כוכבי
- סיגלית כוכבי
- אביבה איכלבוים
- שלום איכלבוים
ע”י ב”כ עו”ד חוה אפשטיין
נגד
הנתבע נתן יניב אופנהיים
ע”י ב”כ עו”ד דולפין מינצר- כרמון
פסק דין
הנתבע עותר לסילוק התביעה על הסף מפאת העדר סמכות עניינית או העדר עילה.
בבסיס המחלוקת עומדת השאלה בנוגע לסעדים אפשריים של בעלי דירות בבית משותף, המעוניינים ב”פינוי- בינוי”, כנגד בעל דירה “סרבן”.
התובענה
- בתביעה נטען , כי הצדדים להליך הם בעלי זכויות החכירה של הדירות המצויות בבית משותף בגבעתיים, ובנוסף, הנתבע הוא בעל זכויות החכירה של דירה נוספת בבניין. הבניין נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, אך לא נרשם לו תקנון מוסכם.
לטענת התובעים, עם השנים, סובל הבניין מבלאי מתמשך, ומצבו החמיר בשנים האחרונות. לפיכך, לאחר משא ומתן ממושך, נחתם ביום 1/8/10 הסכם בין התובעים לבין חברת משה סלם יזום ופיתוח בע”מ (להלן: “היזם”), שלפיו ירכוש היזם את זכויות הבניה השיוריות במקרקעין, בתמורה להוצאת היתר בניה והקמת בית משותף חדש על החלקה, בו כל בעל דירה נוכחי יקבל דירה חדשה גדולה יותר וחניה, בנוסף לתשלום דמי שכירות בתקופת הבנייה (ההסכמים צורפו כנספחים ב’1- ב’3 לכתב התביעה).
לגרסת התובעים, הנתבע מסרב לחתום על ההסכם, תוך הצגת מצגי שווא, בחוסר תום לב ומנימוקים בלתי סבירים, ולמרות שבתחילה הביע נכונות להתקשר בהסכם מעין זה.
התובעים מציינים, כי כשנתיים קודם לכן, הציע להם הנתבע לפעול כיזם בפרויקט הדומה לפרויקט שהציע היזם הנוכחי, אך התובעים דחו אפשרות זו, מאחר שהם לא היו מעוניינים להתקשר בעסקה עם מי מבעלי הזכויות בבניין.
התובעים טוענים, כי לאחרונה החמיר מצבו של הבניין, ואגף ההנדסה של עיריית גבעתיים אף התריע על ליקויי בטיחות חמורים בבניין (חוות הדעת צורפו כנספחים ז’ ו-ח’ לכתב התביעה). הם בחנו את האפשרות של שיפוץ הבניין, ומצאו כי היא אינה ישימה מבחינתם ואף אינה הגיונית מבחינה כלכלית.
- התובעים מבססים את תביעתם, בפרק העילות, על שלוש עילות: הראשונה- חוזית; “הפרה חמורה של חוק החוזים לרבות הוראות סעיף 12…”; השנייה- נזיקית- עוולה לפי פקודת הנזיקין, לרבות הטעיה וגרם הפרת חוזה; השלישית- עילה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”).
את הסעדים הנתבעים ניסחו התובעים באופן הבא:
“א. לאכוף על הנתבע להתקשר עם היזם עימו חתמו התובעים הסכם ביום 01.08.10, לחילופין להוציא צו להקמת בניין חדש על פי כל זכויות הבנייה הקיימות וזאת באמצעות העסקה עם היזם ולחילופי חילופין לפרק את השיתוף במקרקעין באמצעות העסקה עם היזם תוך אכיפתה על הנתבע כאמור.
ב. לצוות על הנתבע, כקבוע בסעיף 60(ב) לחוק המקרקעין להעביר את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע הנתבע ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה של הבניין ולחתימה על ההסכם עם היזם”.
לתביעה הנוכחית קדמה תביעה שהגישו התובעים למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, ובהחלטתה מיום 9/12/10 קבעה כב’ המפקחת:
“הבית לא עונה על הגדרה בסעיף 60, לחוק המקרקעין, לכן אם בחרו תובעים בדרך זו, עליהם לפנות עם התביעה לבית משפט השלום”.
לאחר מכן, הוגשה התביעה הנוכחית.
- בכתב הגנתו העלה הנתבע שורה של טענות סף כנגד התביעה. לגוף העניין טוען הנתבע כי הבניין לא “נהרס”, אלא בשל גילו ורמת התחזוקה הנמוכה בה תוחזק עד שרכש דירה בו, יש לבצע בו תיקונים שונים. הנתבע מדגיש כי גם העירייה כלל אינה דורשת את הריסת הבניין אלא אך ביצוע תיקונים בו.
בקשת הסילוק
- הנתבע טוען בבקשתו, כי לבית משפט זה אין סמכות עניינית לדון בתביעה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין, והחלטת המפקחת על רישום המקרקעין מגבשת מעשה בית דין, שעה שהתובעים לא ערערו עליה.
בנוסף, מסביר הנתבע מדוע, לשיטתו, כתב התביעה אינו מגלה עילת תביעה מבוססת, ומדוע אין ערכאה המוסמכת לדון בסעדים הנתבעים, ומשכך, לטענתו, יש להורות על סילוק התביעה על הסף.
- בתגובתם טוענים התובעים, כי החלטת המקפחת על רישום המקרקעין אינה מגבשת מעשה בית דין, וקיימת תחולה בענייננו להוראות סעיף 60 לחוק המקרקעין. בנוסף, מפרטים התובעים את עילות התביעה ומסבירים מדוע מוקנית לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בה.
- ביום 4/10/11 התנהל לפניי קדם משפט בהליך, במסגרתו התברר כי צפוי להתקיים ביום שלמחרת דיון נוסף בפני המפקחת. בהחלטתי מאותו מועד הוריתי לצדדים להודיע האם בעקבות הדיון, או בשל כל התפתחות אחרת, קיימת הסכמה דיונית בדבר אופן יישוב המחלוקת או שמא נדרשת החלטה בבקשת הסילוק על הסף.
בהודעתם מיום 9/10/11 טענו התובעים, כי בדיון שהתקיים בפני המקפחת על רישום המקרקעין לא חלה התקדמות כלשהי ליישוב המחלוקת בין הצדדים, אך, לגרסתם, היא התקשתה להבין מדוע מסרב הנתבע לעסקה, הביעה עמדה לפיה קיימות דרכים לאכיפת העסקה על הנתבע וכן טענה כי התיקונים הנדרשים הם נרחבים בהיקפם. התובעים ציינו, כי הנתבע ממשיך בתביעותיו לתיקון חלקי של חדר המדרגות ולהחזר כספי בגין החלפת הגג שנעשתה במחטף. לאור זאת, על פי הנטען, קבעה המפקחת את המשך ההליך להוכחות ליום 31/1/11.
התובעים ציינו, כי בכוונתם להגיש תביעות נוספות כנגד הנתבע, בפני המפקחת ובפני בית משפט זה, לרבות תביעות כספיות בגין הנזקים הנטענים שנגרמו על ידי הנתבע בשל סירובו להתקשר בעסקה.
לאור זאת, ביקשו התובעים לעכב את ההליכים בכדי ליתן להם אפשרות לבחון את התביעות הנוספות האפשריות ולמצות את ההליכים המתנהלים בפני המפקחת.
בהחלטתי מהמועד האמור, הוריתי לתובעים להבהיר,האם מדובר, למעשה, בבקשה לפי תקנה 154 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד- 1984 (להלן: “תקנות סדר הדין האזרחי”).
בהודעתם מיום 23/10/11 הבהירו התובעים, כי בקשתם לא הוגשה בהתאם להוראות תקנה 154 לתקנות סדר הדין האזרחי, אלא מדובר בבקשה להשהות את ההליכים לזמן קצר או לחלופין לקבוע דיון קדם משפט נוסף לאחר דיון ההוכחות בפני המפקחת שנקבע ליום 31/1/11 וזאת בכדי לבחון את התקדמות ההליך בפני המקפחת, בטרם יימשך הדיון בהליך הנוכחי.
הנתבע הגיש בקשה למתן החלטה בבקשה לסילוק על הסף, והתובעים, בתגובתם, הותירו את העניין לשיקול דעת בית המשפט, הגם שלטענתם, לדיון בפני המקפחת עשויה להיות השלכה על ההליך.
בהתאם להחלטתי מיום 6/12/11, ועל אף ההחלטה הקודמת, ובהעדר הסכמות בין הצדדים, ראוי להכריע כעת בבקשה לסילוק על הסף.
לפיכך, יש לדון בהיתכנותן של עילות התביעה והסעדים הנובעים מהן בענייננו.
עילה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין?
- סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע:
“(א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן- המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.
(ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המקפח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חודשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.
(ג) לא העביר בעל דירה את זכותו כאמור בסעיף קטן (ב), רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם- למי שיקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד ביד המפקח, שוויה של הזכות.
(ד) נתגלעו חילוקי דעות לגבי שווי הזכות, ייקבע השווי על ידי המפקח לפי בקשת המשקמים או בעל הדירה.
(ה) כל בקשה למפקח להשתמש במסכות מסמכויותיו לפי סעיף זה, דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד'”.
בפסק הדין ברע”א 71192/93 צונדלר נ’ יוסף [פורסם בנבו] (1994), הוסברה מטרתו של סעיף 60 לחוק המקרקעין, ונקבע:
“הסדר סעיף 60 מוגבל, כך דומה, על פי עצם טיבו למערכות מיוחדות ולא לאחרות זולתן. סעיף 60 מדבר, אמנם, במקום שבו “נהרס בית משותף… מכל סיבה שהיא…” ואולם אין ספק שכוונת הדברים היא, בעיקרו, למקרים חריגים כמעשה שמים (רעידת אדמה) או מעשה ידי אדם שלישי (כמו טיל אויב), לרבות אדם שהוא בעלים בבניין. סעיף 60 לא נועד ליתן לגיטמציה מראה להריסה במתכוון של בית משותף בידיהם של מקצת הבעלים המשותפים והם תומכי שיקום. אך מובן הוא, כי להריסת בית מכוונת נדרשת הסכמת כל הבעלים. כאן תתגלה זכות הקניין הקלאסית במלוא הדרה: הזכות- והשרירות שהיא מקרינה. נניח, למשל, שטיל לא נורה ולא פגע, אלא שהמשקמים בענייננו היו כורתים “הסכם קומבינציה” עם יזם, להריסתו של הבית השמותף ולהקמתו של בית אחר תחתיו. להסכם מעין זה לא הייתה תקומה ולא ניתן היה לאשרו בגדרי סעיף 60. אילו הגבלות נגזרות הן מזכות הקניין הקלאסית; הוראות סעיף 60 אין בהן לא כדי להוסיף עליהן ולא כדי לגרוע מהן, ואותן הגבלות מתוות את גבולותיו של סעיף 60 סביב סביב. ואולם, בהיכנסנו אל מתחם סעיף 60, שוב אין אותן זכויות קניין נהנות משלטון בלי מצרים, וחייבות הן לפנות לשיקולים אישיים, כפי שעמדנו עליהם למעלה (פסקה 21 לפסה”ד) ראו גם: עוז כהן, בתים משותפים (2009): “יובהר כי הרואות הסעיף [סעיף 60-א.ז.] אינן חלות על בית שינן או רעוע שרוב בעלי הדירות מבקשים להורסו, אלא ניתן פירוש דווקני למונח “בית שנהרס” כך שיחול רק על בית משותף שנהרס בפועל” (עמ’ 212).
וכן: יהושע ויסמן, דיני קניין- בעלות ושיתוף (1997): “לא נחיל על כן את ההסדר שבחוק בדבר הרס בית משותף על מקרים של בלאי הדרגתי של הבית. יש מדינות שבהן נקבע הסדר מיוחד לבתים שנתבלו אגב שימוש. עיקרי ההסדר הם סמכות לבעלי הדירות, ברוב שנקבע בחוק, להביא למכירתו של הבית. אצלנו אין בחוק הסדר מיוחד לבתים שנתבלו עקב חלוף הזמן. יש להניח כי על מצבים של בלאי מתמשך יחולו הוראות החוק בדבר אחזקת הבית המשותף, או ההוראות בדבר האפשרות להביא את ההסדר של בית משותף לקיצו”. (עמ’ 507).
- בענייננו אפוא אין תחולה להוראת סעיף 60 לחוק המקרקעין, ומימלא לא קמה עילה מכוחו.
עילה לתביעה כספית?
- הוראת סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס”ו- 2006 (להלן: “חוק פינוי ובינוי”) קובעת:
“הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה- בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הידרות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה”.
סעיף זה נדון לאחרונה בפסק הדין בע”א (מחוזי תל אביב- יפו) 51373-01-11 נקט נ’ אנוך [פורסם בנבו] (2011) בו הובאו גם דברי ההסבר להצעת חוק. נקבע:
“בדברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס”ב- 2005, הצ”ח 1814, שפורסמה ביום 16/7/05 נאמר כי: ‘הצעת החוק נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת שבה הוא משתמש פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה‘.
כן נאמר בדברי ההסבר להצעת החוק:
‘מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה התחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית משותף‘ (תוך פניה לרע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף, פ”ד מח (5) 550 (להלן: “פס”ד צולדר”), בו נקבע כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה זכות קניין קלאסית והיא כשלעצמה מוגבלת בזכות הקניין של בעלי הדירות בבית המשותף)” פסקה 11 לפסה”ד; ההדגשות במקור- א.ז.).
- מכאן, לכאורה, ובלי לקבוע מסמרות, ייתכן שיש בידי התובעים עילת תביעה נזיקית- כספית כנגד התובע.
כאמור בפתיח, התובעים הפנו בפרק העילות רק לחוק החוזים ולפקודת הנזיקין. התובעים לא הראו כיצד ניתן לחייב את הנתבע לחתום על חוזה עם צד ג’ (היזם), שעה שאין הוא מעוניין בכך. לכל היותר, גם אם כל הטענות העובדתיות שבפיהם, המצביעות לכאורה על חוסר תום לב, הטעיה או גרם הפרת חוזה, יוכח כנכונות, עדיין אין בכך כדי להקנות להם אפשרות לכפות על הנתבע חתימה על חוזה כלשהו, אלא, לכל היותר, מקימות אפשרות להגיש נגדו תביעה כספית.
התביעה הנוכחית אינה כזו. בכל מקרה, הסמכות העניינית בתביעה מסוג כזה נחתכת לפי סכום התביעה.
עילה מכוח “חוק החיזוק“?
- הוראת סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח- 2008 (להלן: “חוק החיזוק”) קובעת:
” (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבעת המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.
(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניים קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה הדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.
(ג) הוראות סימן ד’ בפרק ו’ לחוק המקרקעין לא יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.
(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.”
בסעיף 2 לחוק החיזוק נקבע:
“(א) ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש המשותף, על פי תכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו’ לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה (בחוק זה- עבודה ברכוש המשותף), יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה.
(ב) הוראות לפי חוק המקרקעין ימשיכו לחול על עבודה ברכוש המשותף, ככל שאינן סותרות את ההוראות לפי חוק זה.”.
- בעניינם של סעיפים 2 ו- 5 האמורים, נקבע ברע”א 4138/10 קלצוק נ’ אורון [פורסם בנבו] (2010):
“יובהר, אין ספק שהוראת סעיף 5(א) לחוק, המאפשרת לרוב בעלי הדירות לכפות על המיעוט להוסיף דירות נוספות לבית משותף פוגעת באוטונומיה הכלכלית- קניינית שלהם ויתכנו לה גם השלכות מעשיות: זאת- הן נוכח “דילול” זכויותיהם ברכוש המשותף (ראו רע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף, פ”ד מח(5) 550, 572), והן מעצם הוספת דיירים חדשים בבניין. מנגד התערבותו הנוספת של המחוק עשויה לצמצם במידה משמעותית את המשוכה העומדת בפני בעלי הדירות אשר מבקשים לשקול מהלך לפי חוק זה, בלא שייפגעו זכויותיהם של בעלי הדירות האחרים.
המחוקק נקט בנוסח הנוכחים של החוק נוסחת איזון, שלפיה דיון בפגיעה בקניינו של המיעוט ייעשה רק שעה שכבר הוכח שתכנית מסוימת אושרה. מבט ראשוני מעלה, כי מעבר לשמירה על קניינם של דיירי המיעוט, יתכנו לנוסח זו גם יתרונות מעשיים מסוימים. כך לדוגמה, אפשר שתכנית מסוימת שלגביה התבקשה מראש (לפח דרכם של המבקשים) התערבות המפקח, כלל לא תאושר בסופו של יום, ותחת זאת תאושר תכנית שלגביה ניתן היה לגבש הסכמה מתחילה. ועוד, המחוקק נקט בלשון “רשאי המפקח”- לשון שיש בה שיקול דעת; ובהמשך קבע, כי המפקח רשאי “להתנות בתנאים”- ואף כאן ניתן מקום לשיקול דעת ביחס לתכנית ספציפית בהתאם לנסיבותיה. אין זה פשוט, כי המקפח יוכל לערוך דיון בתכנית שספק אם תאושר ככתבה וכלשונה; כיצד ייושמו התנאים שנקבעו ביחס לתכנית אחת, אם אחר כך תאושר תכנית אחרת?
ואולם, מנגד ניתן לטעון במידה של צדק, כי התניית סמכות המפקח בקיומו של היתר בניה מטילה מגבלה קשה על הכדאיות הכלכלית של כניסה להליך, שספק אם יזכה בסוף הדרך לאישורן….
ברם, משקבע המחוקק את נקודת האיזון במקום שקבע, המשימה לשנותה אם ימצא לנכון לעשות כן- מוטלת עליו …..” (פסקאות ז-ט לפסה”ד).
- מטרת חוק זה הובהרה לאחרונה גם בהחלטתה של כב’ המפקחת על רישום המקרקעין בתיק (נתניה) 20/11 פרי נ’ זוסקוביץ (2011):
“חוק החיזוק נועד ליצור מנגנון שיאפשר לממש תוכניות חיזוק לפי תמ”א 38 תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה. על מטרת החוק ניתן ללמוד מדברי ההסבר לו:
‘מטרתו העיקרית של התיקון הוצע בהצעת חוק זו היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף… בכך מבקשת הצעת החוק ליצור מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות הבניה וביצוע עבודה ברכוש המשותף הנעשים בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה’.
בהתאם לחוק החיזוק ביצוע עבודות בהתאם לתמ”א 38 ברכוש המשותף, הכרוכות בבניית דירה חדשה או דירות חדשות ברכוש המשותף, טעונות “החלטה מראש של כל בעלי הדירות”. הקושי מתעורר כאשר חלק מבעלי הדירות אינם מסכימים לביצוע העבודות. במקרה כזה, מסמיך המחוקק את המפקח על רישום המקרקעין, בהתקיים התנאים המצוינים בסעיף, 5(א) לחוק החיזוק, להתערב ולכפות על המיעוט את דעת הרוב…” (פסקה 29 להחלטה; ההדגשות במקור- א.ז.).
- התובעים לא ביססו את תביעתם על חוק החיזוק, ואינני קובע כמובן עמדה בדבר חלותו האפשרית במקרה דנן. מכל מקום, הסמכות העניינית בנוגע לתביעה מכוחו היא בידי המפקח.עילות אחרות?
- פרופ’ וייסמן מעלה את האפשרות (דיני קניין לעיל, בעמ’ 507, הערת שוליים 7) שבמקרה של “דייר סרבן” ניתן לשקול אפשרות של שימשו בסעיף 58 לחוק המקרקעין (הדן ב”נשיאת הוצאות” בבית משותף) או בסעיף 146 לחוק המקרקעין (שעניינו “ביטול רישומו של בית משותף”).
התביעה לא נסמכת על עילות אלה, ומכל מקום, המסכות לדון בעניינים אלה מסורה למפקח.
לסיכום
- ניתן לסכם ולקבוע, ביחס למפורט בתביעה, במתכונתה הקיימת, כי:
א. התובעים לא הצביעו על עילה בדין, שמכוחה ניתן לחייב את הנתבע, בניגוד לרצונו, לחתום על חוזה עם צד ג’ (יזם).
ב. התובעים לא הצביעו על עילה בדין “להוציא צו להקמת בניין חדש”.
ג. הסעד של “פירוק השיתוף במקרקעים באמצעות העסקה עם היזם” אינו ברור, אך בכל מקרה אינו מצוי בסמכותו העניינית של בית משפט זה.
ד. אין לתובעים עילה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין.
ה. אין לפניי תביעה כספית.
- התביעה נמחקת על הסף, תוך שמירת הזכות לנקוט כל הליך מתאים לפי כל דין.
התובעים ישאו בהוצאות בסך 6,000 ₪.
ניתן היום, י”ז כסלו תשע”ב, 13 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים.
