תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2: ההבדלים שכל בעל דירה חייב להכיר

תמ"א 38/1 היה מסלול של חיזוק הבניין הקיים והוספת קומות מעליו, בעוד תמ"א 38/2 היה מסלול של הריסת הבניין ובנייתו מחדש. בשני המסלולים היזם קיבל זכויות בנייה נוספות ובתמורה חיזק או החליף את הבניין, אך ההבדל ביניהם היה מהותי: במסלול החיזוק הדיירים נשארו בדירותיהם בזמן העבודות, ובמסלול ההריסה הם פינו את הבניין ועברו למגורים חלופיים במימון היזם עד לקבלת דירה חדשה. תוכנית המתאר הארצית שהגדירה את שני המסלולים פקעה, אך ההבחנה ביניהם ממשיכה ללוות כמעט כל פרויקט התחדשות בניינית שמוצע היום לבעלי דירות.

אם יזם פנה לבניין שלכם ומדבר על "תמ"א", הדבר הראשון שכדאי לברר הוא לאיזה משני הפורמטים הוא מתכוון בפועל, ובאיזה מסלול תכנוני חלופי הוא מתכוון לקדם אותו. שני הפורמטים דורשים הסכמה שונה, מייצרים תמורה שונה ומטילים על הדיירים עומס שונה לגמרי.

המאמר מסביר את ההבדלים, מציג טבלת השוואה, ועוזר להבין איזה פורמט מתאים לבניין שלכם. הוא כתוב בלשון עבר במקומות שבהם התוכנית כבר אינה בתוקף, ובלשון הווה במקום שבו העקרונות ממשיכים לחול במסלולים החלופיים.

שני מסלולים תחת שם אחד: חיזוק מול הריסה ובנייה

תמ"א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, שהעניקה זכויות בנייה נוספות כתמריץ ליזמים. במקור היא כללה מסלול אחד בלבד, חיזוק ועיבוי, ורק בתיקון מאוחר יותר נוסף לה מסלול ההריסה והבנייה מחדש. משם נולד המספור: 38/1 לחיזוק, 38/2 להריסה.

שני המסלולים חלקו עיקרון משותף: הבניין הקיים לא עמד בתקן העמידות ברעידות אדמה, והמדינה אפשרה ליזם לבנות יותר ממה שהתב"ע המקומית התירה, בתמורה לפתרון הבעיה ההנדסית. ההבדל היה בדרך לפתרון. במסלול הראשון פתרו את הבעיה בתוך הבניין הקיים, ובשני פתרו אותה על ידי הריסתו והקמת בניין חדש שנבנה מלכתחילה לפי התקן.

ההבחנה הזו רלוונטית גם היום. תוכניות התחדשות בניינית שמקודמות ברשויות המקומיות, וכן המסלולים החלופיים שנקבעו בחקיקה, ממשיכים להבחין בין חיזוק בניין קיים לבין הריסה ובנייה, ולכן בעל דירה שמבין את ההבדל מבין גם את ההצעה שמונחת לפניו.

תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין הקיים: מה מקבלים ומה החסרונות

במסלול החיזוק, הבניין נשאר עומד. היזם ביצע חיזוק קונסטרוקטיבי של השלד והיסודות, ובתמורה קיבל זכות לבנות קומות נוספות על הגג ולמכור את הדירות החדשות. הדיירים הקיימים קיבלו בדרך כלל תוספת שטח לדירה, ממ"ד, מרפסת, מעלית חדשה, שיפוץ חזיתות ולובי, ולעיתים גם חניה.

היתרון המרכזי היה שהדיירים לא נדרשו לעזוב את הבית. העבודות בוצעו סביבם ומתחת לרגליהם, ומשך הפרויקט היה קצר יחסית להריסה ובנייה. גם הרישום היה פשוט יותר: הבית המשותף הקיים נשאר רשום, והדירות החדשות נוספו אליו.

החסרונות היו משמעותיים לא פחות. הדיירים חיו במשך חודשים ארוכים באתר בנייה פעיל, עם רעש, אבק והפרעות. הדירה שקיבלו בסוף הייתה הדירה הישנה בתוספת שטח, ולא דירה חדשה. התשתיות הישנות של הבניין, כמו צנרת וחשמל, לא תמיד הוחלפו במלואן. ובעיקר, בבניינים ישנים במיוחד החיזוק לא תמיד פתר את כל הבעיות ההנדסיות, אלא רק את הדרישה המינימלית של התקן.

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש: מה מקבלים ומה הסיכונים

במסלול ההריסה, הבניין הקיים נהרס לחלוטין ובמקומו הוקם בניין חדש, בדרך כלל גבוה יותר ועם מספר דירות גדול בהרבה. הדיירים קיבלו דירה חדשה לגמרי, לרוב גדולה מהדירה המקורית, עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן, בבניין עם מעלית, לובי ותשתיות חדשות. היזם מימן להם מגורים חלופיים לכל תקופת הבנייה, וכן הוצאות מעבר.

היתרון ברור: מקבלים דירה חדשה בבניין חדש, בלי הפשרות ההנדסיות של חיזוק בניין ישן. ערך הדירה החדשה היה בדרך כלל גבוה משמעותית מערך הדירה המקורית, ואיכות החיים בבניין חדש שונה לגמרי.

הסיכונים היו בהתאם. משך הפרויקט היה ארוך בהרבה, כי הוא כלל הריסה, בנייה מהיסוד ורישום בית משותף חדש. הדיירים פינו את דירותיהם והיו תלויים ביזם למימון השכירות לאורך כל התקופה, ולכן איתנות היזם והבטוחות שניתנו היו קריטיות. הרוב הדרוש להסכמת הדיירים היה שונה מזה של מסלול החיזוק, והנושא הזה מפורט במאמר הייעודי על הרוב הדרוש למימוש תמ"א 38. ולבסוף, אם היזם קרס באמצע, הדיירים נותרו ללא בניין וללא דירה, מה שהפך את הערבויות לעניין קיומי ולא לפרט טכני.

טבלת השוואה: משך הפרויקט, התמורה, המגורים בזמן הבנייה והרישום

הטבלה מציגה את התמונה הטיפוסית. בכל פרויקט ספציפי הפרטים נקבעו בהסכם, ושם נמצא ההבדל בין עסקה טובה לעסקה שמשאירה את הדיירים חשופים.

איך יודעים איזה מסלול מתאים לבניין שלכם

ככלל, ההחלטה בין חיזוק להריסה נקבעה לפי שלושה גורמים: המצב ההנדסי של הבניין, זכויות הבנייה שהתב"ע המקומית מאפשרת, והכדאיות הכלכלית ליזם. בניין שהחיזוק שלו יקר או מורכב מדי, או שיושב על מגרש שמאפשר בניית בניין גדול בהרבה, התאים יותר להריסה. בניין במצב סביר, על מגרש קטן, בשכונה שבה אין זכויות בנייה נרחבות, התאים יותר לחיזוק.

• המצב ההנדסי: חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה בלתי תלוי, לא מטעם היזם, היא הצעד הראשון.
• המגרש והתב"ע: כמה ניתן לבנות על המגרש לפי התוכניות החלות, מעבר לתוספת שהמסלול מעניק.
• הרכב הדיירים: דיירים מבוגרים, בעלי עסקים בקומת הקרקע ובעלי דירות מושכרות מגיבים אחרת לכל מסלול.
• מדיניות הרשות המקומית: יש ערים שהעדיפו מסלול אחד על פני השני, וזה משפיע על סיכויי האישור.

לרוב, בעלי דירות לא יכולים לבחור מסלול באופן חופשי. הבחירה נגזרת מהנתונים, והיזם מציע את מה שכדאי לו. תפקידו של עורך דין תמ"א 38 מטעם הדיירים הוא לבדוק שההצעה אכן מתאימה לבניין ולא רק ליזם, ולוודא שהתמורה והבטוחות הולמות את המסלול שנבחר.

מה קרה לשני המסלולים אחרי ביטול התוכנית

תמ"א 38 פקעה ברוב הארץ בסוף יולי 2024, וברשויות שבחרו להאריך אותה היא פקעה סופית בחודש מאי 2026. מאותו מועד לא ניתן להגיש בקשות חדשות מכוחה, לא במסלול החיזוק ולא במסלול ההריסה. פרויקטים שקיבלו היתר בנייה לפני הפקיעה ממשיכים בדרך כלל להתנהל לפי ההיתר, ובקשות שהוגשו ונקלטו כדין לפני המועד הקובע ממשיכות לרוב במסלול הישן.

במקום התוכנית הארצית פועלים היום מסלולים חלופיים: חלופת שקד, שנקבעה בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה ומאפשרת קידום פרויקטים באמצעות תוכניות מפורטות, ותוכניות התחדשות בניינית שאישרו ערים שונות לפי אופי הבנייה בהן. ההבחנה בין חיזוק להריסה ובנייה נשמרת גם במסלולים האלה, ולכן הידע שבמאמר הזה נשאר רלוונטי. הרחבה על מפת המסלולים החדשה מופיעה במאמר נפרד באתר, ולא נחזור עליה כאן.

שאלות נפוצות

האם אפשר לעבור מתמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 באמצע?

ככלל, מעבר בין המסלולים באמצע פרויקט היה אפשרי רק בשלבים מוקדמים, לפני הוצאת היתר בנייה, וחייב הסכמה מחודשת של הדיירים, תכנון מחדש ובדיקת כדאיות מחודשת מצד היזם. אחרי תחילת עבודות החיזוק המעבר להריסה לא היה מעשי. כיום, כשהתוכנית פקעה, כל שינוי מסלול נעשה במסגרת החלופות התכנוניות החדשות בלבד.

באיזה מסלול התמורה לדיירים גדולה יותר?

בדרך כלל, במסלול ההריסה והבנייה התמורה לדייר הייתה גדולה יותר, כי הוא קיבל דירה חדשה בבניין חדש ולא דירה ישנה משודרגת. עם זאת, התמורה הגדולה יותר הגיעה עם תקופת פרויקט ארוכה יותר, פינוי הדירה ותלות גבוהה ביזם. השאלה הנכונה אינה רק כמה מקבלים, אלא כמה סיכון נושאים בדרך לשם.

האם בתמ"א 38/1 צריך לפנות את הדירה?

לרוב לא. במסלול החיזוק הדיירים נשארו בדירותיהם לאורך העבודות, וזה היה אחד היתרונות המרכזיים שלו. עם זאת, בשלבים מסוימים של החיזוק, למשל בעת עבודות ביסוד או בממ"דים, נדרש לעיתים פינוי זמני וקצר. הסכם טוב הגדיר מראש את המקרים האלה ואת הפיצוי בגינם.

האם דיירים יכולים לדרוש מעבר ממסלול חיזוק למסלול הריסה ובנייה?

ככלל, הדיירים יכולים לדרוש, אך היזם אינו חייב להסכים, כי מסלול ההריסה כרוך בהשקעה גדולה בהרבה מצידו ותלוי בזכויות הבנייה על המגרש. בפועל, דרישה כזו הובילה לרוב למשא ומתן מחודש או להחלפת היזם. בבניין שבו הדיירים מאורגנים מוקדם ומיוצגים כראוי, יש להם יכולת השפעה גדולה יותר על בחירת המסלול.

לסיכום

ההבדל בין חיזוק להריסה ובנייה הוא ההבדל בין שיפוץ עמוק לבין דירה חדשה, ובין פרויקט שחיים בתוכו לבין פרויקט שעוזבים בשבילו. התוכנית שהגדירה את שני המסלולים פקעה, אך המסלולים החלופיים ממשיכים להבחין ביניהם, ובעל דירה שמבין את ההבדל יודע לקרוא את ההצעה שמונחת לפניו. האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ המתאים לנסיבותיכם יש לפנות לעורך דין.

אם יזם פנה לבניין שלכם ואתם לא בטוחים איזה פורמט מוצע לכם ומה הוא באמת אומר, משרד עורכי דין אביב טסה ישמח לעבור איתכם על ההצעה ולהסביר מה עומד מאחוריה. אפשר לפנות בטלפון 03-612-1313.