זכרון דברים ברכישת דירה

רכישת דירת מגורים הינו מאורע חשוב ומשמעותי בחיי האדם, כיום כשמחירי הדירות בשוק הינם גבוהים שכמעט בלתי אפשרי לרכוש דירה בארץ, חיפוש אחר דירת מגורים במחיר סביר הינו בגדר משימה בלתי אפשרית, אך במקרה ונקלעת לדרכינו דירה במחיר נמוך יחסית (כמובן שהכל יחסי ובהשוואה למחירי דירות אחרות), הרי שנוצר לחץ על הרוכשים הפוטנציאלים שמא אם לא יחתמו על זיכרון דברים אולי יפספסו את ההזדמנות לרכוש דירה במחיר מציעה, והדירה תימכר לאדם אחר או שהמוכר לאור הביקוש הרב יחליט להעלות את מחירה.

במאמר זה נבחן האם כדאי לחתום על זיכרון דברים ברכישת דירת מגורים ונענה על השאלה מהו זיכרון דברים.

ראשית, יובהר כי על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969, עסקה במקרקעין או התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. מכאן שזיכרון דברים, שהינו מסמך בו מפורטים עיקרי ההסכמות של הצדדים ואת התחייבויותיהם ההדדיות מהווה מסמך כנדרש לעשיית עסקה במקרקעין.

לאור האמור לעיל ניתן להבין, כי חתימה על זיכרון דברים כוללת בחובה מספר סכנות.

אחת מהסכנות הינה שבדרך כלל זיכרון הדברים נחתם בין שלב המשא ומתן לבין שלב חתימת ההסכם. כלומר, הצדדים טרם גיבשו דעתם בעניין העסקה אולם בשל חששותיהם, הן של הרוכשים הפוטנציאלים, החוששים כי בשל השתהותם עלולים לפספס הזדמנות לרכוש את הדירה, והן של המוכרים, שמצאו רוכשים המסכימים למחיר המוצע על ידם, חותמים על מסמך הקושר את הצדדים מבחינה חוזית וזאת על אף שהדבר לא תמיד ידוע לצדדים.

כפי שנאמר לעיל, זיכרון הדברים עשוי להוות מסמך היוצר קשר חוזי מחייב לכל דבר ועניין. בחינת תוקפו המשפטי של זיכרון הדברים נעשה על פי שני מבחנים שנקבעו בפסיקה: האחד, כוונתם של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב כבר בשלב החתימה על זיכרון הדברים. על כוונת הצדדים ניתן ללמוד מהיסודות שנקבעו על ידי הצדדים בזיכרון הדברים ומנוסח הקשר שנקבעה בין זיכרון הדברים לבין החוזה הפורמאלי העתיד להיחתם.

והשני, קיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. בפס”ד בעניין רבינאי נקבע, כי מסמך הכולל פרטים כגון שמות הצדדים, לוח תשלומים, ומועד מסירת החזקה בנכס, מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין גם אם חסרים פרטים מהותיים, שכן הללו ניתנים להשלמה על ידי בית המשפט מכוח הוראות הדין.

עם זאת, נקבע, כי זיכרון דברים בו חסרה הוראה בעניין הצורך של הרוכשים לקבל משכנתא אינו מהוה הסכם מחייב שכן פרט זה אינו ניתן להשלמה על ידי בית המשפט.

לא זו אף זו, זיכרון דברים יבחן על פי תוכנו ולא על פי כותרת המסמך, שכן לא די במילים “זיכרון דברים” ככותרת במסמך עליו חתמו הצדדים כדי לקבוע שאכן מדובר בזיכרון דברים.

סכנה נוספת הכרוכה בחתימה על זיכרון דברים הינה שחתימה על זיכרון דברים, מונעת מהרוכשים הפוטנציאלים עריכת בדיקות משפטיות שונות בנכס כגון:

• בדיקה המאמתת כי המוכרים הינם בעלי הכנס,
• בדיקה כי אין שעבוד או עיקול על הנכס או זכויות לטובת צד ג’;
• בדיקת חובות בארנונה;
• בדיקת חבות בהיטלי השבחה במכירה;
• בדיקה שבדר בנייה בלתי חוקית בנכס.

דבר הגורם לכך כי הרוכשים שחתמו על זיכרון דברים יצרו סוג של התקשרות חוזית מחייבת (כמובן שרק אם זיכרון הדברים עונה על הדרישות שנקבעו בפסיקה ההופכות אותו להסכם מחייב) וזאת לפני בדיקת המצב המשפטי של הנכס.

סוג של סכנה נוספת היא כי חתימה על זיכרון דברים מקדימה את מועד הרכישה מבחינה מיסוית. במידה והצדדים החליטו לחתום על זיכרון דברים, מועד חתימת הצדדים על זיכרון הדברים, הינו המועד הקובע לעניין הדיווח לרשויות המס ויראו את מועד הרכישה כמועד החתימה על זיכרון הדברים וזאת אף במקרה ובו נחתם הסכם מאוחר יותר.

לסיכום, על אף שזיכרון הדברים הינו מסמך הנחתם בשלבים מוקדמים יחסית של העסקה ולרוב עוד לפני שהצדדים פנו לעורך-דין על מנת שייצגם בעסקה, מומלץ כי הצדדים לא יחתמו על זיכרון דברים לפני השכרת שירותיו של עורך דין המתמצה בתחום המקרקעין בכלל ובעסקאות מכר בפרט.

המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.