כיום, כשמציאת מקום חניה הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית ברוב הערים בארץ, נפוצה התופעה של מכירת חניות.
כמובן שמחיריהן של החניות משתנה מעיר לעיר אך הליך המכירה/ רכישת החניה הינו זהה בכל חלקי הארץ.
חניה בבית משותף מוגדרת כרכוש משותף אשר בעת רישום הבית המשותף הוצמד לדירות המצויות בבניין בהתאם לבחירת הקבלן.
חשוב להבהיר כי מכירת חניה כמוה כמכירת זכות במקרקעין. אמנם במקרה של מכירת חניה, לא נמכרות מלוא הזכויות במקרקעין אלא רק חלק מהן, אולם מכירה זו חייבת בדיווח לרשויות מיסוי המקרקעין.
זהו המקום להדגיש כי בניגוד למכירת דירה וכל הצמוד לה- אשר מהוה בעצם מכירה של מלוא הזכויות במקרקעין, המזכה את המוכר באפשרות לממש את אחד מהפטורים המוענקים בחוק מיסוי מקרקעין, הרי שמכירת חניה מהווה מכירה חלק מזכויות במקרקעין ועל כן, המוכר לא יזכה לפטור מתשלום מיסים.
כאמור לעיל, מכירת חניה הינה מכירת זכות במקרקעין ועל כן דרישת הכתב רלוונטית גם במקרה דנן. בהתאם לקבוע בהוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין.
כפי שכל עסקה במקרקעין מתחילה בהסכם מכר כתוב, כך גם תחילתה של עסקה למכירת חניה בבית משותף.
אף על פי שנראה בעסקת מכר חניה כעסקה פשוטה ביותר, הרי שמומלץ לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין על מנת שיכתוב הסכם כנדרש.
כמובן שעל ההסכם לכלול פרטים כגון: פרטי הצדדים, פרטי החניה, התמורה המשולמת בעד מכירת החניה וכן מועדי תשלום.
לאחר החתימה על הסכם מכירת/רכישת החניה, על הצדדים לדווח לרשויות מיסוי המקרקעין על ההסכם, וזאת בהתאם למועדים הקבועים בחוק.
כמו בכל עסקת מקרקעין רגילה, גם בעסקה של מכירת חניה יוטלו: מס שבח (על המוכר) ומס רכישה (על הרוכש).
חשוב להדגיש כי אי תשלום המיסים במועד יגרור ריביות, הפרשי הצמדה וכמובן קנסות, על כן מומלץ בחום לשלם את המיסים במועדם.
מששולמו המיסים החלים על העסקה, על הרוכש לבקש את תיקון מסמכי הבית המשותף (תשריט הבית המשותף+ צו רישום הבית המשותף) כך שהחניה עתה תוצמד לדירתו של הרוכש.
מכאן ניתן להבין כי רכישת החניה יכולה להיעשות אך ורק על ידי דייר בית המשותף בו מתגורר המוכר.
בסיום התיקונים רוכש החניה יוכל לפנות לרשם המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין ולבקש את רישום החניה על שמו (כמובן שבצירוף אישורי המיסים, הסכם המכר ותיקון מסמכי הבית המשותף).
אז איך בכל זאת ניתן להעביר חנייה לאדם אשר אינו דייר בבית המשותף?
הפתרון לכך הינו השכרת החניה. השכרת החניה לא מהווה עסקה במקרקעין, ועל כן אין לדווח עליה לרשויות המס.
אולם במקרה והחניה מושכרת לתקופה העולה על 25 שנים- אותה השכרה בעצם מהווה חכירה ובשל כך תהיה חייבת בתשלום מיסי מקרקעין, על כן על הרוכש יוכל חובת תשלום מס רכישה וככל הנראה שעל המוכר תחול חובת תשלום מס שבח ובדרך זאת עוקפים את המכשלה שלא ניתן למכור חנייה מבלי למכור את הדירה יחד איתה.
חשוב להבהיר ולהדגיש כי במידה ודיירי הבניין אינם מעוניינים כי דיירי הבניין ישכירו את חניותיה לאנשים אשר אינם דיירי הבניין, ביכולתם להוסיף לתקנון הבית המשותף הוראה המגבילה את אפשרות דיירי הבניין להשכיר את חניותיהם, ובכך בעצם אוסרים על השכרת/חכירת החניות לצד ג’.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
