הגשת תביעה נגד דייר סרבן

הגשת תביעה נגד דייר המסרב לפרויקט תמ”א 38/2 או בשמה המלא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תיקון מס’ 2, נועד לחזק את הבניינים אשר אינם עומדים בתקן החל כיום.

ההבדל בין תמ”א 38 הרגיל לתמ”א 38/2 הוא, כי בתמ”א 38 היזם/ קבלן מחזק את יסודות הבניין בתמורה לזכויות הבניה המוענקות לו תמורת חיזוק הבניין, קרי בפרויקט תמ”א 38, הבניין הישן עודנו קיים ורק מחזקים את יסודותיו לעומת זאת, בבסיס הוראת תמ”א 38/2 עומד הרעיון של הריסת הבניין הישן אשר אינו עומד בתקן החל כיום והקמת בניין חדש במקומו.

על אף היתרון הבולט שיש בפרויקט תמ”א 38/2 אשר צוין לעיל, אחד הקשיים הבולטים ביישום הוראות תמ”א 38 תיקון מס’ 2 הינו כי לשם מימוש הפרויקט נדרשת הסכמת כל דיירי הבניין (קרי 100%). בשל דרישת הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבניין, לא אחת נתקלים יזמים ו/או קבלנים המעוניינים במימוש תמ”א 38/2 בדייר המסרב לחתום על הסכם ההתקשרות וכך תוקע את הפרויקט, שכן ללא הסכמתם של כל דיירי הבניין וחתימתם של כל ה- 100% מבעלי הדירות, היזם אינו זכאי להתקדם בפרויקט.

אחת האפשרויות העומדות בפני היזם ו/או הדיירים המעוניינים במימוש הפרויקט הוא להגיש תביעה לבית המשפט בעילה נזיקית או לחלופין להגיש תביעה שמטרתה לחייב את הדייר הסרבן לחתום על הסכם ההתקשרות מול היזם ו/או הקבלן.

כך היו מצב הדברים בפסק הדין בעניין דניאל רומי נ’ מתן יניב אופנהיים (ת.א. 29744-12-10).

בפסק דין זה דיירי בניין בגבעתיים הגישו תביעה בבית משפט השלום נגד דייר אשר סירב לחתום על הסכם ההתקשרות למימוש הוראות תמ”א 38/2.

את תביעתם ביססו התובעים על 3 עילות שונות שיפורטו להלן:

1. עילה חוזית- לפי סעיף 12 לחוק החוזים;

2. עילה נזיקית- לפי פקודת הנזיקין בגין עוולה;

3. עילה מכוח חוק המקרקעין- לפי סעיף 60 לחוק המקרקעין.

הנתבע מצידו ביקש בכתב הגנתו לסלק את התביעה על הסף, בין היתר משום שלטענתו כתב התביעה אינו מגלה עילת תביעה מבוססת.

בית משפט השלום מפי השופט זמיר, דחה את העילות עליהם ביקשו התובעים לבסס את תביעתם. לדבריו של השופט זמיר, התובעים לא יכלו להסתמך על סעיף 60 לחוק המקרקעין, היות ועובדות המקרה אינן עולות בקנה אחד עם התנאים המנויים בסעיף 60 לחוק המקרקעין, ועל כן קבע כי אין לו תחולה במקרה זה ולא קמה עילה מכוחו.

על אך שהשופט פסל כל אחת מהעילות אשר עליהן ביקשו התובעים לבסס תביעתם, העלה כבוד השופט זמיר מספר עילות עליהן יכלו התובעים להתבסס.

אחת העילות שמנה השופט זמיר הינה זו המנויה בסעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס”ו- 2006 הקובעת:

” הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה- בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה”.

על פי סעיף זה ניתן לכאורה לחייב את הנתבע לפי עילת תביעה נזיקית- כספית לפיה אותו נתבע יחוב בתשלום פיצויים בגין הנזק שגרם ליתר הדיירים שכן היו מעוניינים במימוש הוראות התמ”א 38/2.

עילה נוספת אשר הועלתה על ידי השופט זמיר הינה עילה לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח- 2008 הקובעת:

” (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.

(ג) הוראות סימן ד’ בפרק ו’ לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.

(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה”.

סעיף זה מאפשר לרוב בעלי הדירות לכפות על המיעוט להוסיף דירות נוספות בלית משותף, ובכך מסייעת לדיירים לדלג על המשוכה העומדת בפני אותם בעלי דירות המבקשים לשקול מהלך זה של הוספת דירות.

בהחלטתה בתיק 20/11 פרי נ’ זוסקוביץ העלתה המפקחת טענה כי ” בהתאם לחוק החיזוק ביצוע עבודות בהתאם לתמ”א 38 ברכוש המשותף, הכרוכות בבניית דירה חדשה או דירות חדשות ברכוש המשותף, טעונות “החלטה מראש של כל בעלי הדירות”. הקושי מתעורר כאשר חלק מבעלי הדירות אינם מסכימים לביצוע העבודות. במקרה כזה, מסמיך המחוקק את המפקח על רישום המקרקעין, בהתקיים התנאים המנויים בחוק.

בפסק הדין רומי התובעים לא ביססו את תביעתם על חוק החיזוק אך לדעת השופט ניתן היה אולי להסתמך על עילה זו.

מכל מקום, התובעים בעניין זה לא עשו שימוש באחת העילות אשר הועלו על ידי כבוד השופט זמיר, ועל כן לא הצביעו על עילה שמכוחה רשאי בית המשפט לחייב את הנתבע לחתום על הסכם ההתקשרות לצורך מימוש הוראות תמ”א 38/2.

לא זו אף זו, לתובעים לא הייתה עילת תביעה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין ועל כן השופט זמיר הורה למחוק את התביעה על הסף ואף חייב את התובעים בתשלום סך של 6,000 ₪.

נראה כי במקרה דנן, הדרך הטובה ביותר הייתה להגיש תביעה לבית המשפט שבמרכזה עילה כספית מתאימה.

המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.

עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורך דין בתים משותפים ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ”א 38, פינוי ובינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, עסקאות מכר ורכישה, עסקאות קומבינציה, הפקעות, ייצוג בבתי המשפט והטריבונאלים השונים ועוד.