הסכם פינוי בינוי
כאשר בעלי דירות ויזם מעוניינים להתקשר בעסקת פינוי בינוי, עליהם לחתום על הסכם המעגן את זכויותיהם וחובותיהם זה כלפי זה. לב ליבו של ההסכם הוא התמורה אשר יקבלו הצדדים מעסקה זו: הדיירים, דירה חדשה וגדולה יותר והיזם, זכויות בנייה באמצעותן יוכל לבנות יחידות דיור ולמכור אותן. עם זאת, מימושו של הליך פינוי בינוי תלוי במידה רבה בגורמים אחרים כגון הרשות המקומית. לכן, יבוא הדבר לידי ביטוי במסגרת הסכם פינוי בינוי בו יהיו סעיפים אשר יאפשרו למי מהצדדים לבטל את העסקה אם התנאים הדרושים לה לא יתממשו בפרק הזמן שנקבע בחוזה.
פינוי בינוי - מה זה בעצם?
על המושג התחדשות עירונית בוודאי שמעתם, ובכן, הליך פינוי בינוי הוא אחת התצורות הבולטות שלו והיא בנייה מחדש של אזורים עירוניים ישנים בכל רחבי הארץ. מטרתו היא משולשת: האחת, חידוש התשתיות בישראל ויצירת ערים ירוקות יותר למען איכות הסביבה. השנייה, לשפר את איכות חייהם של התושבים והשלישית, היא מטרה של ביטחון לאומי שכן אותם מבנים ישנם אינם מוגנים כעת מפני רעידת אדמה. במסגרת פינוי בינוי, בעלי הדירות מפונים מבתיהם לדירות חלופיות, בנייני המגורים נהרסים ונבנים מחדש. בסיום הליך הבנייה, הדיירים שבים לדירות חדשות וגדולות יותר ואילו היזם שמבצע את העבודות, מקבל זכויות בנייה לדירות נוספות, אותן ימכור וזוהי התמורה שלו מן העסקה. הליך זה מותנה כמובן בחתימת הצדדים על הסכם פינוי בינוי שהנו מורכב מאוד בין היתר בשל כך כי מימוש הפרויקט אינו תלוי רק ברצון הצדדים, אלא גם בגורמים שלישיים ובראשם הרשות המקומית שבתחום סמכותה נמצאים בנייני המגורים המשתתפים במיזם.
הסכם פינוי בינוי - כדי להוציא את ההליך אל הפועל.
התמריץ לעסקת פינוי בינוי הוא התמורה שמקבלים הצדדים: בעלי הדירות נהנים מדירה חדשה וגדולה יותר, כמו גם מסביבת מגורים משודרגת. היזם מקבל על כל דירה שהורס ובונה מחדש, זכויות בנייה לשלוש דירות. אחת, שייכת לדייר ואילו השתיים האחרות בבעלותו והוא יוכל למכור אותן. עם זאת, אין די בחתימת הצדדים על הסכם פינוי בינוי כדי להוציא את ההליך אל הפועל. זאת משום שישנם תנאים למימושו אשר אינם תלויים בהם אלא בגורמים חיצוניים. משכך, חלק אינטגרלי מן ההסכם יוקדש לקביעת התנאים הנדרשים ולמגבלות זמן בהם עליהם להתממש. חריגה מאלו תאפשר למי מהצדדים לבטל את ההסכם. כך למשל, ישנו הצורך בקבלת אישור הרשות המקומית לתב”ע אשר הגיש היזם. רק לאחריו ניתן יהיה להבטיח את התמורה של הצדדים בפרויקט כפי שפורטה לעיל. אם התב”ע לא אושרה כפי שהוגשה וישנו פער משמעותי בין התמורה שהוצעה לבעלי הדירות לבין התכנית שאושרה בפועל על ידי הרשות המקומית, תקום לבעלי הדירות הזכות לבטל את ההסכם.
חשיבות הייצוג המשפטי
הליך פינוי בינוי אינו עסקת מקרקעין רגילה, אלא אחת מן המורכבות ביותר. הדבר בא לידי ביטוי בין היתר בכך כי הוצאתו לפועל של ההליך תלויה בגורמים שונים ולא רק ברצון הצדדים לכך. קבלת האישורים המתאימים לעסקה יכולה לקחת זמן רב, כמו הליך הבנייה עצמו, שהרי מדובר בשכונה שלמה אשר נבנת מחדש. מכאן, כי הליך זה רווי בהיבטים משפטיים, כלכליים ובירוקרטיים. לכן, ישנה חשיבות רבה כי כל אחד מן הצדדים לעסקה יקבל ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום התחדשות עירונית בכלל ובהליך פינוי בינוי בפרט. עורך הדין מלווה את בעלי הדירות או היזם, מן השלבים הראשוניים ביותר בעסקה ועד לסיומו של הפרויקט. בעת ייצוג בעלי הדירות, ינהל משא ומתן להשגת התנאים האטרקטיביים ביותר, לרבות בנושא הדיור החלופי. בעת ייצוג היזם, יטפל בכל ההליך הבירוקרטי וידאג ללוחות זמנים אופטימליים עבורו. עורך הדין יפעל לקידומו של הפרויקט בצורה חלקה ויעילה ויערוך הסכם פינוי בינוי ברור ומקיף המעגן את כל היבטי העסקה.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
למה אנחנו?
מעל 20 שנות ניסיון בתחום
ליווי אישי ומקצועי לכל אורך הדרך
זמינים לשירותכם במהלך התהליך
צוות המשרד מיומן איכותי ואמין
התחייבות לעמידה בזמנים
שימוש באמצעים טכנולוגיים חדשניים
לקוחות ממליצים
הסכם פינוי בינוי - שאלות ותשובות
ברור לכל אחד מהצדדים המעורבים בפרויקט כי הדבר החשוב ביותר בפרויקט פינוי בינוי זה כמובן ההסכם בין הדיירים לקבלן. לכן על מנת שתוכלו לקבל הסכם שמטיב אתכם, האדם שאמור לנסח עבורכם הסכם פינוי בינוי הוא ברוב המקרים יהיה…
ישנם לא מעט קבלנים שינסו לשכנע את הדיירים להתחיל באופן בהול את הפרויקט, וכל זאת מבלי שיש ברשותם הסכם פינוי בינוי. לפני שאתם בכלל מסכימים להתחיל את הפרויקט אתם חייבים שיהיה הסכם חתום ויש לכך מספר סיבות מרכזיות…
ברור לכם כי הסכם פינוי בינוי נועד על מנת לאפשר לכם לחזור בצורה בטוחה לדירה שלכם, ולקבל את כל ההבטחות שאותן הבטיח בפניכם הקבלן טרם תחילת העבודה. אך ישנם מספר סעיפים חשובים שחייבים להיות כלולים בתוך הסכם פינוי בינוי והם…
יש לא מעט דרכים שבהן תוכלו להשיג הסכם פינוי בינוי, חלק מהדרכים יהיו חינמיות לחלוטין וחלק מהדרכים יעלו לכם כסף. אך אתם צריכים להבין כי מדובר על זוטות כאשר אתם מבינים את גודלו של הפרויקט, לכן אנו אומרים באופן חד משמעי כי…
