הצטרפות לפרויקט פינוי בינוי היא צעד מרגש מאוד עבור בעלי הדירות. אמנם, מדובר בהליך לא קצר, אך בסופו יקבלו הם דירות חדשות וגדולות יותר ויתגוררו בסביבה מטופחת ומלאת חיי קהילה ופנאי. ההליך ייצא לדרך לאחר חתימה על הסכם פינוי בינוי, אשר בו מעוגנות כל התחייבויות הקבלן כלפי הדיירים. להלן סקירה של כמה מן הסעיפים החשובים ביותר בהסכם זה.
לא חותמים ללא עורך דין!
בטרם נתייחס לתוכנו של הסכם פינוי בינוי, חשוב להדגיש כי אין לחתום עליו ללא היוועצות עם עורך דין מקרקעין. מה שנכון לגבי כל מסמך משפטי, נכון פי כמה כאשר מדובר על עסקה זו, אשר הנה בין המורכבות ביותר. כן, היא טומנת בחובה, לצד רווח כלכלי רב לבעלי הדירות, גם לא מעט סיכונים. על כן, אין לחתום על ההסכם ולמעשה על אף מסמך אחר מול הקבלן ללא נוכחות עורך הדין המייצג. טרם חתימת בעלי הדירות והתחייבותם לקבלן, יבצע הוא בדיקות מקדימות אודותיו על מנת לוודא כי הוא בעל המקצוע המתאים לפרויקט ולאחר מכן, כי כל התנאים עליהם הוסכם במשא ומתן עמו מופיעים בחוזה באופן ברור שאינו מותיר מקום למחלוקת פרשנית.
התמורה לבעלי הדירות
הסכם פינוי בינוי צריך להגדיר באופן ברור ומפורט מהי התמורה שמקבלים בעלי הדירות במסגרת העסקה. הכוונה היא לשטחה של הדירה החדשה שיקבל כל דייר, מהן התוספות שיכללו בה, כיצד ייראו השטחים המשותפים בבניין המגורים, האם תהיה תוספת של מעלית במבנה וכיו”ב. נציין, כי טיבם של התנאים שיהיה הקבלן מוכן לתת לבעלי הדירות תלוי הן בנתונים כמו שווי הקרקע, אשר יכתיב את הרווח שלו ממכירת הדירות שיבנה והן במשא ומתן שיתנהל מול הקבלן. על כן, חשוב מאוד כי הדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורך דין פינוי בינוי אשר מאחוריו ניסיון רב בפרויקטים מסוג זה והוא יפעל למען קבלת התנאים האופטימאליים לדיירים.
ליווי בנקאי וערבויות
הליך פינוי בינוי אינו כרוך בעלויות עבור בעלי הדירות והקבלן הוא זה הנושא בכולן. אולם, אין פירוש הדבר כי העסקה הזו אינה מלווה בסיכונים כלכליים עבורם. בהעדר ליווי בנקאי מתאים לקבלן ומתן ערבויות מספקות לדיירים, אם הקבלן יפסיק את עבודות הבנייה בשל חדלות פרעון או כל סיבה אחרת, יכולים בעלי הדירות למצוא את עצמם מול שוקת שבורה. לכן, סעיף מפתח בכל הסכם של פינוי בינוי יתייחס לנושא המימון של הפרויקט והערבויות והבטוחות שייתן הקבלן לבעלי הדירות. נציין, כי כאשר עורך דין פינוי בינוי המייצג את הדיירים ערך בדיקה וגילה כי הקבלן המועמד לפרויקט אינו בעל איתנות פיננסית, המלצתו לבעלי הדירות תהיה לבחור בבעל מקצוע אחר.
ביטול החוזה וזכות לפיצוי
בשונה מעסקאות רבות אחרות, אשר מימושן תלוי אך ורק בצדדים לחוזה, הוצאתו לפועל של הליך פינוי בינוי תלוי גם בגורמים שלישיים כגון הרשות המקומית אשר צריכה לאשר את התב”ע שהגיש הקבלן. לכן, במסגרת החוזה, עורך דין פינוי בינוי יקפיד לכלול סעיף המקנה לבעלי הדירות את זכות הביטול אם תנאים מסוימים לא יתממשו. כמו כן, בהסכם תעוגן זכות פיצוי לבעלי הדירות, אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבויות מסוימות כגון לוח הזמנים של עבודות הבנייה. אז, כל חריגה ניכרת ממנו משמעותה עיכוב במסירת הדירות ולכן לדיירים תהיה זכות פיצוי במצב זה בהתאם לתקופת העיכוב.
