בשנים האחרונות ישראל במגמת אנטי אייג’ינג בכל הנוגע לשיקום ושדרוג שכונות מגורים ישנות. המלחמה בהתיישנות מבנית כוללת שיפוץ וחידוש מערך התשתיות, חיזוק ואף הקמה מחדש של פרויקטי בינוי מרשימים. תהליכים אלו נועדו כדי למצות את פוטנציאל הבנייה המצוי בשכונות אלו לצד חיזוק הכלכלה המקומית, המרקם החברתי והעלאת ערך הקרקע והדיור במקום. התחדשות עירונית היא שם כולל למספר פרויקטים בתחום כשבתוכם ניתן למנות פינוי בינוי, שיקום שכונות והתחדשות בניינית. בפוסט הבא: על התחדשות עירונית והתחדשות בניינית – בואו נעשה סדר.
מהי התחדשות עירונית?
תהליכי התחדשות עירונית נועדו על מנת לפתח אזורים שונים ולייצר מגמת צמיחה במקום. מטרת המגמה היא לעורר רקמות עירוניות ותיקות ולחדש אותן. מגמה זו מתמקדת באזורים בנויים בעיקר עבור מבני מגורים, מסחר ותעשייה.
הפרויקטים השונים הקשורים בהתחדשות עירונית מחדשים את מרקם אזורי הדיור הישנים תוך שדרוג, מיגון וחיזוק מבני מגורים, מבנים ציבוריים ומערכי תשתיות.
פרויקטים של התחדשות עירונית נחלקים לתהליכי הוספת שטחי מגורים נוספים במבנים קיימים על ידי עיבוי וחיזוק מבנים ותיקים ולתהליכי פינוי בינוי: הריסה ובנייה מחדש לצורך ניצול מיטבי של הקרקע, שיפור התשתיות ויצירת פרויקטי מגורים חדשניים, מפותחים ובעלי ערך מוסף.
פרויקטים של התחדשות עירונית נעשים ביוזמה ממשלתית וכן על ידי יזמים פרטיים הנהנים מהטבות ממשלתיות שנועדו לחזק ולהאיץ את המגמה המתחדשת.
ההזדמנות
בעלי דירות במבני מגורים בשכונות ותיקות נחשפים בתקופה זו להזדמנות למגן ולחזק את הדירה שלהם ואף להרחיב את הדירה הקיימת מה שכמובן משביח את הנכס ומעלה את שוויו.
פרויקטים מסוג זה כוללים שיפוץ ואף בניה מחדש של הדירה ללא שבעל הדירה נושא בעלויות.
כמובן שהפרויקטים יוכלו להתבצע רק לאחר קבלת הסכמת הדיירים לשינוי בחייהם. שינוי זה, הכרוך ביציאה מאזור הנוחות, נדרש להיעשות בשיקול דעת רק על ידי יזם אמין ובעל ניסיון בפרויקטים מסוג זה לצד ליווי עורך דין מטעם הדיירים לאורך כל התהליך לצורך ייצוג האינטרסים שלהם והשגת המירב כשותפים בפרויקט.
התחדשות בניינית – החלופה של תמ”א 38
אחת מתוכניות ההתחדשות העירונית שהיו מוכרות לכולנו בשנים האחרונות היא תמ”א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק ומיגון מבנים מפני רעידות אדמה. בהתאם למדיניות בניה לקויה שהיתה רווחת בשנים הראשונות של בניית הארץ, קם פרויקט שמטרתו לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה העשויות לפקוד את ישראל בהיותה ממוקמת באזור גיאוגרפי רגיש מבחינה גיאולוגית.
בניגוד לפרויקטי פינוי בינוי שכוללת הריסה ובניה של מבנים מאפס, כאן מדובר בחיזוק ועיבוי מבני בלבד, תוך תוספת של יחידות דיור והרחבות לדירות קיימות.
יוזמת התחדשות זו שהייתה משמעותית ביותר, עתידה להתחלף ב-30 לאוקטובר 2023 עם תוכנית חדשנית בשם “התחדשות בניינית”.
התוכנית החדשה עתידה לתת מענה דומה יחד עם מתן מענה למגוון חסרונות שהיו קשורים ביוזמה הקודמת:
תוכנית זו מאפשרת התחדשות ברמה עירונית (בניגוד לתמ”א שהייתה תוכנית ארצית) כאשר המגמה הממוקדת מעניקה מענה ספציפי יותר ומאפשרת להגיע לרזולוציות ברמה העירונית שלא באו לידי ביטוי בתמ”א 38.
כאן, בניגוד לפינוי בינוי, התחדשות בניינית היא יוזמה המאפשרת לתת מענה ברמה של בניין בודד – ללא צורך בחיבור למבנים נוספים בסביבה כמו שמקובל ביוזמות פינוי בינוי.
כיום, מקודמות בכל הארץ תוכניות התחדשות בניינית כשהמגמה רק בעלייה. התחדשות בניינית נותנת הזדמנות גם למבנים פחות וותיקים להיכנס למגמת ההתחדשות כאשר בעבר ניתנה אפשרות למבנים שנבנו עד ה-1 בינואר שנת 1980 וכיום ניתן לחדש גם מבנים שנבנו עד שנת 1992, מה שמכניס למשוואה מבנים רבים נוספים.
משרד עורכי דין אביב טסה – מתמחים בהתחדשות עירונית
משרד עו”ד אביב טסה הינו אחד ממשרדי עו”ד המיומנים בארץ בטיפול בתיקי מקרקעין על שלל היבטיהם. המשרד מדורג בין המשרדים המובילים בישראל בתחומו, בשל הניסיון המקצועי הרב אותו צבר במשך שנות וותק ארוכות. צוות המשרד הגיע להישגים רבים בעולם המקרקעין כשבשנים הארונות הוא מציע מענה מקיף וליווי של יזמים ודיירים בפרויקטי התחדשות עירונית: פינוי בינוי, תמ”א 38 והתחדשות בניינית. צוות המשרד בראשות עו”ד אביב טסה חדורי מטרה להשלים כל פרויקט על הצד הטוב ביותר תוך שמירה והגנה מקסימלית על האינטרסים של הלקוח במתן מעטפת משפטית מקיפה לאורך כל הדרך.
