ביטול תוכנית תמ”א 38, שהייתה כלי מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, מעורר שאלות רבות על השפעותיה בהיבטים שונים, במיוחד בתחום המיסוי. תוכנית זו, שהוקמה כדי לעודד חיזוק מבנים ישנים, אפשרה ליזמים ולדיירים ליהנות מהטבות מס משמעותיות. עם זאת, בעקבות השינויים המתרחשים בשוק הנדל”ן, חשוב להבין את ההשלכות החדשות.
היסטוריה קצרה של תמ”א 38: תמ”א 38 אושרה בשנת 2005 במטרה לחזק מבנים קיימים, בעיקר לפני רעידות אדמה. התוכנית אפשרה הוספת זכויות בנייה, כמו בניית קומות נוספות והרחבת דירות, ללא צורך בתכנון מפורט. במהלך השנים, התוכנית זכתה להצלחה רבה במרכז הארץ, אך החלה להיתקל בביקורת על חוסר האיזון בין המרכז לפריפריה.
היבטי המיסוי והיטלים לפני הביטול: באופן כללי, אחד מהתמריצים המרכזיים של תמ”א 38 היה הפטור מהיטל השבחה ומס שבח על זכויות הבנייה שהוקצו ליזמים. הפטור הזה עזר ליזמים להקטין את העלויות ולשפר את התשואה הכלכלית על ההשקעות שלהם. כמו כן, דיירים שציפו לשדרוג בתים קיבלו יתרונות כלכליים משמעותיים, מה שהפך את המודל לאטרקטיבי.
שינויים בעקבות הביטול: ביטול תמ”א 38 יוביל לשינויים משמעותיים בתחום המיסוי. תוכניות חלופיות כמו “חלופת שקד” מביאות איתן חוקים חדשים בנוגע להיטלי השבחה. לדוגמה, חלופת שקד קובעת היטל השבחה בגובה 25% על זכויות הבנייה המרביות. עבור תוספות זכויות, יוטל היטל בשיעור 50%. שינויים אלו עלולים להכביד על יזמים, במיוחד באזורים שבהם התשואה הנדל”נית אינה גבוהה.
השלכות על פרויקטים קיימים: לאחר ביטול תמ”א 38, פרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה יוכלו להמשיך להתקדם, אך יזמים שעדיין לא קיבלו היתרים יידרשו לעמוד בתנאים חדשים שהציבו ועדות התכנון המקומיות. לעיתים קרובות, ידרשו שינויים משמעותיים בתוכניות הקיימות כדי להתאים את עצמם לדרישות החדשות, מה שיכול להאט את קצב ההתקדמות של פרויקטים.
היבטי מיסוי נוספים: בנוסף להיטל ההשבחה, ישנם היבטים מיסויים נוספים שצריכים להילקח בחשבון. פטור ממס שבח, פטור ממס רכישה ומס ערך מוסף על שירותי בנייה הם חלק מההטבות שעדיין עשויות להיות זמינות, אך ייתכן שיחולו עליהם שינויים עם המעבר לתוכניות חלופיות. במקרים רבים, יזמים ודיירים יצטרכו להסתגל לשינויים האלה ולהתמודד עם מערכת מיסוי מורכבת יותר.
הצעות ליזמים ודיירים: לאור השינויים הצפויים, יזמים ודיירים צריכים לפעול בתבונה. כדאי להתייעץ עם יועצים משפטיים ומומחי מיסוי כדי להבין את ההשפעות הפוטנציאליות על הפרויקטים שלהם. גישה ממושכלת והבנה מעמיקה של המצב תוכל לעזור להימנע מהפסדים פוטנציאליים ולהבטיח הצלחה בעתיד.
סיכום: ביטול תמ”א 38 הוא לא רק שינוי במודל התכנון, אלא גם שינוי מהותי בהיבטים המיסויים. על היזמים והדיירים להיות ערניים לשינויים המתרחשים ולפעול בהתאם. הבנה מעמיקה של המצב החדש תסייע להם להמשיך ולהשקיע בהצלחה בשוק הנדל”ן, גם בעידן של חוקים חדשים ומסלולים מיסויים מורכבים יותר.
