שוק הנדל”ן הישראלי חווה טלטלות משמעותיות בשנים האחרונות. הריבית הגבוהה, ההשלכות הכלכליות של המלחמה והמיתון במשק גרמו להאטה משמעותית בקצב המכירות, והותירו את היזמים עם מלאי דירות גדול וקושי בגיוס רוכשים חדשים. בתגובה, יזמים החלו להציע מבצעי מימון אטרקטיביים במטרה לדרבן קונים פוטנציאליים ולהחיות את השוק. אך מה באמת עומד מאחורי המבצעים הללו? האם הם באמת מיטיבים עם הרוכשים, או שהם למעשה כלי שמוביל לעליית מחירים?
מדוע יזמים מציעים מבצעי מימון?
בעבר, בתקופות של ביקוש גבוה, יזמים לא נדרשו להציע תמריצים יוצאי דופן – הקונים הסתערו על הדירות, לעיתים עוד לפני שלב ההיתר. אך כיום, בעקבות מספר גורמים כלכליים מרכזיים, השוק הפך משוק של קונים לשוק של מוכרים, שבו היזמים הם אלה שנאלצים להיאבק על תשומת הלב של הרוכשים.
1. ריבית גבוהה מקשה על הרוכשים
בשנים האחרונות, בנק ישראל העלה משמעותית את הריבית כדי לבלום את האינפלציה. העלאת הריבית הובילה לעלייה חדה בהחזרי המשכנתאות, מה שמנע מרבים את היכולת לרכוש דירה. כאשר הרוכשים מתקשים לקבל מימון בתנאים טובים – הביקוש יורד, מה שמוביל להאטה במכירות.
2. השלכות המלחמה על שוק הנדל”ן
המלחמה האחרונה פגעה ביציבות הכלכלית של ישראל. אי-הוודאות הביטחונית והכלכלית גרמה למשקיעים ולרוכשים פרטיים להימנע מהתחייבויות כלכליות גדולות, כמו רכישת דירה. בנוסף, ההשלכות הכלכליות של המלחמה, כולל הפגיעה בהכנסות המדינה והירידה בביטחון הצרכני, יצרו סביבה שבה הציבור מעדיף להמתין ולראות כיצד יתפתחו הדברים.
3. מיתון והאטה במשק
המשק הישראלי נכנס לתקופה של מיתון, שמתבטאת בירידה בצריכה הפרטית, וירידה בצמיחה. במצב כזה, גם מי שיכול לרכוש דירה מעדיף לשמור את הכסף ולא לקחת סיכונים כלכליים מיותרים. היזמים, שמוצאים עצמם עם דירות שלא נמכרות, מחפשים פתרונות יצירתיים שימשכו קונים.
כיצד מבצעי המימון מנסים לעקוף את הקושי?
יזמים מודעים לכך שהרוכשים מתקשים לקבל מימון מהבנקים, ולכן הם מציעים פתרונות מימון יצירתיים כדי להקל על הרכישה וליצור אשליה של עסקה משתלמת:
מימון גבוה יותר מהבנק – ישנם מבצעי מימון שמציעים לרוכשים הון עצמי מופחת, כך שהרוכש משלם רק 10%-20% ממחיר הדירה מראש, והיתר נדחה.
תשלומים נדחים – חלק מהיזמים מציעים לרוכשים לשלם חלק קטן כעת ואת היתרה רק בקבלת המפתח, מה שמאפשר לדחות את ההתמודדות עם עלויות המימון.
ריבית מסובסדת – היזם מציע לרוכש ריבית אפסית או מופחתת למשך כמה שנים, כדי להקל עליו את החזרי המשכנתא בטווח הקצר.
התחייבות לרכישת הדירה בחזרה – בחלק מהמקרים, היזמים מתחייבים לרכוש חזרה את הדירה אם הרוכש לא יוכל לעמוד בתשלומים.
ההשפעה האמיתית: כיצד מבצעי המימון מעלים את מחירי הדירות?
בעוד שמבצעי המימון נראים אטרקטיביים על פני השטח, בפועל הם מובילים לעליית מחירים ממספר סיבות:
1. הם מייצרים אשליה של מחיר נמוך
כאשר יזם מציע “ריבית אפסית” או “מימון עד 90%”, הקונה עשוי לחשוב שהוא מקבל עסקה משתלמת, אך בפועל, מחיר הדירה גבוה יותר מהמחיר הריאלי. היזם פשוט מגלם את עלויות המימון בתוך מחיר הדירה.
2. הם משאירים את מחירי הדירות מלאכותית גבוהים
במקום להוריד מחירים כדי להתאים אותם לביקוש האמיתי בשוק, היזמים משתמשים במבצעי מימון כדי לשמור על רמת מחירים גבוהה. במקום דירה במחיר מופחת, הקונים מקבלים דירה במחיר גבוה יותר עם “הנחות” שמבוססות על טריקים פיננסיים.
3. הם משמרים את בועת הנדל”ן
כאשר היזמים מציעים מימון נדיב, הם יוצרים תחושה שהשוק לא באמת בירידה, מה שמעכב את ירידת המחירים הטבעית שהייתה אמורה לקרות עקב ההאטה.
4. הם מעלים את הסיכון לרוכשים
מבצעי מימון עשויים להכניס רוכשים למסלולים פיננסיים בעייתיים, עם החזרי משכנתא גבוהים בעתיד או עם חובות גדולים במקרה של ירידת מחירים.
מסקנה: מבצעי מימון – פתרון זמני או מלכודת?
בעוד שמבצעי המימון מאפשרים לחלק מהרוכשים להיכנס לשוק הנדל”ן בתקופה קשה, חשוב להבין שהם אינם פתרון קסם. בסופו של דבר, מדובר בכלי של היזמים שנועד לשמר את מחירי הנדל”ן ולמנוע ירידות, תוך שימוש באמצעים פיננסיים שעשויים להיראות אטרקטיביים בטווח הקצר אך מסוכנים בטווח הארוך.
לכן, אם אתם שוקלים לרכוש דירה באמצעות מבצעי מימון – מומלץ לבדוק היטב את התנאים, להתייעץ עם עורך דין, ולבחון האם העסקה באמת משתלמת לכם בטווח הארוך.
משרדנו מתמחה בייצוג רוכשים בעסקאות מקרקעין ברכישת דירות מקבלנים/יזמים ואף מלווה את הרוכשים בהסכמי הלוואות מבנקים ו/או הסכמי הלוואת משכנתא לרכישת הדירות. אנו מזמינים אתכם להיוועץ עימנו לפני שאתם חותמים על ההסכם עם היזם.
