עסקאות קומבינציה במקרקעין: מה חשוב לדעת?

ענף הנדל"ן רווי סוגים שונים של עסקאות, החל מעסקאות מכירה ורכישה סטנדרטיות ועד להתחדשות עירונית. אחת הצורות המורכבות והמסקרנות ביותר היא עסקת קומבינציה (Combination Deal). עסקה זו מאפשרת לבעלי קרקעות לקבל חלק מסוים בשטח או ברווחים בתמורה לכך שהיזם או הקבלן בונה על הקרקע ומקדם את הפרויקט. במאמר זה נבקש להאיר את עיקרי הנושא, לבחון את ההגדרות, להתייחס ליתרונות והחסרונות של עסקאות קומבינציה, ולהדגיש את הצורך הקריטי בייצוג משפטי מקצועי לאורך כל שלבי העסקה.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה בתחום המקרקעין היא התקשרות חוזית בין בעלי הקרקע (למשל אדם פרטי, חברה או קבוצה) לבין יזם או קבלן, לפיה הבעלים מעביר ליזם את זכויות הבנייה או חלקן, בתמורה לקבלת חלק (אחוז מוסכם) מן היחידות שנבנות על הקרקע עצמה או מן הרווחים שיופקו בעת מכירתן.
במקום "מכר" מוחלט של הקרקע ליזם, הקבלן לוקח על עצמו את האחריות למימון הפרויקט, לתכנון, לבנייה ולשיווק. בעלי הקרקע, מצדם, לא נדרשים להשקיע הון משמעותי בבנייה אלא מוסרים רק חלק מזכויות הקרקע או חלק מהקרקע עצמה.

סוגים שונים של עסקאות קומבינציה

1. עסקת קומבינציית נטו (חלק יחסי בדירות/שטחים):
   במקרה זה, הבעלים מקבלים בתמורה זכויות לדירות או משרדים (או כל שימוש אחר) בפרויקט הסופי. שיעור הזכויות נקבע בהסכם, למשל: 60% מהדירות ליזם, 40% לבעלים.

2. עסקת קומבינציית ברוטו (אחוזים מתוך כלל התמורות):
   כאן קיים מנגנון מורכב יותר של חישוב התמורות, כאשר הבעלים והיזם מתחלקים בהכנסות או בשווי הנכס המוגמר, לאחר ניכוי עלויות מסוימות (כמו עלויות בנייה, מיסוי וכדומה).

3. עסקת קומבינציה מעורבת:
   במקרים מסוימים מסכימים הצדדים על שילוב: חלק מהתמורה משולמת בכסף, וחלקה במסירת דירות חדשות או יחידות אחרות בפרויקט.

יתרונות עסקאות קומבינציה

1. מימון ועומס כלכלי:
   הבעלים פטורים בדרך כלל מלשאת בעלויות הכספיות של הבנייה (היזם הוא הנושא העיקרי בעלויות), וכך הם חוסכים את הסיכון ואת הצורך בהלוואות.

2. מימוש ערך הקרקע:
   כשהעסקה מתוכננת היטב, הבעלים משביחים את הקרקע ומקבלים נכסים חדשים בשווי גבוה, מבלי למכור לגמרי את הקרקע.

3. האפשרות לחלוקת סיכונים:
   העסקה נבנית על בסיס חלוקת רווחים/דירות בין הבעלים ליזם. אם הפרויקט מצליח, שני הצדדים נהנים מעליית הערך. אם יש עיכובים או קשיים, הצדדים שותפים לעול הסיכון הכלכלי והניהולי.

4. יצירת מנגנון ארוך-טווח:
   בעסקת מכר רגילה, בעלי הקרקע מוכרים את מלוא הזכויות ומנתקים מגע. בעסקת קומבינציה, יש לעיתים מנגנון ארוך־טווח של שיתוף פעולה ואפשרות להרוויח מעליית הערך העתידית של הנכס.

חסרונות ואתגרים

1. מיסוי מורכב:
   עסקאות קומבינציה טומנות בחובן סוגיות מיסוי סבוכות. בעל הקרקע נדרש להתמודד עם מס שבח, היטל השבחה, מע"מ וכד'. היזם מצדו מתמודד עם מס רכישה ותכנון מס מורכב.

2. סיכון בבנייה:
   אם הפרויקט אינו מצליח או חווה עיכובים בשל רישוי, בעיות מימון או כשלי בנייה, בעלי הקרקע חשופים להפסדים (במובן של עיכוב קבלת הדירות או ירידה בערך הנכס).

3. חילוקי דעות בין השותפים:
   ההסכם עשוי להתרחב לשנים רבות, מה שמעצים את הסיכוי להתעוררות מחלוקות משפטיות בין הבעלים ליזם.

4. תלות בהיתר ובתכנון:
   יתכן שהפרויקט יתעכב אם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אינה מאשרת את הבקשה או אם דרושים שינויים תכנוניים מהותיים.

שלבי ביצוע עיקריים בעסקת קומבינציה

1. בדיקת התב"ע וזכויות הבנייה:
   השלב הראשון הוא ללמוד היטב את מצבת הזכויות על הקרקע, את מצב הרישום בטאבו ואת התוכניות החלות במקום (תוכניות מתאר, תב"ע, תמ"א 38, וכד').

2. ייעוץ משפטי ופיננסי מקדים:
   כבר בשלב הראשוני חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ורואה חשבון/יועץ מס. כך ניתן לקבל תמונה מלאה בדבר ההשלכות המשפטיות והפיננסיות, כמו גם להתחיל לתכנן את מבנה העסקה.

3. משא ומתן וגיבוש מתווה העסקה:
   הצדדים דנים באחוזי החלוקה (כמות דירות לבעלים ויזם), באחריות למימון הפרויקט, בניהול הסיכונים, בלוח הזמנים ובערבויות.

4. הסכם אופציה (במקרים מסוימים):
   לעיתים, חותמים על הסכם אופציה מקדים המאפשר ליזם לבדוק התכנות תכנונית וכלכלית.

5. חתימת הסכם קומבינציה:
   הסכם מפורט הכולל את תנאי העסקה, הגדרת החלקה המועברת ליזם, התמורות המדויקות לבעל הקרקע, הוראות בדבר מועד מסירת הדירות, בטוחות וערבויות, וכן סעיפי פתרון סכסוכים.

6. הוצאת היתר בנייה והתחלת עבודה:
   לאחר קבלת האישורים הדרושים מהרשות, היזם מתחיל בעבודות הבנייה בהתאם לתכנון המוסכם.

7. מסירת הדירות החדשות:
   עם השלמת הבנייה והוצאת טופס 4, מקבלים בעלי הקרקע את היחידות שהוסכמו. חשוב לוודא כי הבעלות נרשמת על שמם כדת וכדין בטאבו.

נקודות מפתח בהסכם קומבינציה

1. הגדרת אחוזי החלוקה והיקף הבנייה:
   על ההסכם לכלול תיאור מפורט של הנכסים שבעל הקרקע יקבל בתמורה, כולל מספר דירות או מ"ר בנייה.

2. מנגנוני הגנה וערבויות:
   חשוב להגדיר כיצד יובטח לבעל הקרקע פיצוי במקרה של כשל או פשיטת רגל של היזם. מקובל לדרוש ערבויות בנקאיות או מנגנוני נאמנות.

3. לוחות זמנים והסדרת חריגות:
   כדי למנוע עיכובים, יש לפרט את מועדי סיום שלבי הבנייה, עם סעיפים המתייחסים לפיצויים במקרה של חריגות ועיכובים.

4. הוראות לתיקון ליקויי בנייה:
   מומלץ לכלול בהסכם סעיף המתייחס לאחריות היזם לתיקון ליקויים בתקופת הבדק והאחריות, בדומה לחוק המכר (דירות).

5. מיסוי ופריסת תשלומי מס:
   רצוי להסדיר את האחריות לעלויות כמו היטל השבחה, מיסי רכישה ושבח, ולהגדיר מראש את אופן חלוקתם בין הצדדים.

משמעות המיסוי בעסקאות קומבינציה

לסוגיית המיסוי יש משקל רב בעסקאות קומבינציה. יש כמה היבטים עיקריים:

• מס רכישה: היזם ישלם לרוב מס רכישה בגין החלק הנרכש מהבעלים.

• מס שבח: חל על בעל הקרקע בעת ביצוע העסקה, ולעיתים בשיעורים משמעותיים. ניהול מקצועי של היבטי המס עשוי להפחית את חבות המס.

• היטל השבחה: נדרש כאשר התוכנית המשביחה את הקרקע (או מאפשרת מימוש זכויות נוספות) מאושרת. לעיתים הצדדים מסכמים לשאת בהיטל זה באופן משותף או בהתאם לאחוזי החלוקה.

• מע"מ: ישנם היבטים הקשורים למע"מ בגין שירותי הבנייה שהיזם מספק לבעל הקרקע.

היבטי המס מחייבים ייעוץ מקצועי של רואה חשבון או יועץ מס מומחה בעסקאות מקרקעין, לצד הליווי המשפטי שיוודא עמידה בהוראות החוק.

חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות קומבינציה

עסקת קומבינציה מצריכה שילוב בין מגוון גורמים מקצועיים: אדריכלים, שמאים, מהנדסים, יועצי מס, וכמובן – עורכי דין. ליווי משפטי צמוד מבטיח:

1. שמירה על האינטרסים של בעלי הקרקע והיזם: הסכם הקומבינציה חייב להיות מאוזן, תוך הגדרה ברורה של הזכויות והחובות של כל צד.

2. ניהול משא ומתן יעיל: עורך דין מיומן יודע לזהות "מוקשים" בחוזה ולהוסיף סעיפים או מנגנוני הגנה למניעת מחלוקות עתידיות.

3. עמידה בחוקי התכנון והבנייה: תהליכי רישוי ובנייה הם מורכבים. עורך דין מומחה ילווה את התהליך מול הרשויות ויבחן את התוכניות החלות על המקרקעין.

4. טיפול בהיבטי מס: כיוון שהעסקה מושפעת באופן מהותי מחבות המיסים, יש צורך בתכנון מראש.

סיכום

עסקאות קומבינציה הן מנגנון עסקי יעיל ויצירתי במקרקעין, המאפשר לשלב בין גורמים שונים לטובת השבחת הקרקע ורווח כלכלי לכל הצדדים. עם זאת, מורכבות העסקה, משך הזמן הארוך והמעורבות התכנונית והמשפטית – מחייבים היערכות יסודית. תכנון נכון באמצעות עורכי דין, יועצי מס ואנשי מקצוע נוספים יאפשר להפיק את המרב מהקרקע ויימנע סכסוכים עתידיים ועיכובים של שנים.

לכן, אם אתם שוקלים עסקת קומבינציה – כבעלי קרקע או כיזמים – הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא לפנות למשרד עורכי דין מומחה בנדל"ן, המכין חוזי קומבינציה מותאמים אישית ויודע לנהל את ההליך בשקיפות מלאה. משרד עורכי דין – אביב טסה מצויד בניסיון רב בתחום, וישמח ללוות אתכם במימוש הפוטנציאל הטמון בקרקע שלכם, תוך שמירה על הזכויות שלכם והתקדמות בטוחה לקראת יעד עסקי והנדל"ני מוצלח.