ביצועו של פרויקט פינוי בינוי מותנה בהסכמה של 80% מבעלי הדירות. דרישה זו נועדה להבטיח כי ההליך ייצא לדרך רק אם מרביתם המכריע של בעלי הדירות מעוניין בו. לא אחת, קיים קושי בהשגת אחוז ההסכמה הנדרש ואף עולה סיטואציה של דייר סרבן. מה ניתן לעשות במצבים אלו?
אודות הליך פינוי בינוי
פינוי בינוי היא עסקת מקרקעין בין בעלי דירות לבין יזם. במסגרתה, מפונים בעלי הדירות מבתיהם, אלו נהרסים ובמקומם בונה היזם בנייני מגורים חדשים. לאורך כל תקופת הבנייה יתגוררו הדיירים בדירות חלופיות כאשר בעלויות המעבר ובשכר הדירה נושא היזם. בסיומה, יקבלו בעלי הדירות נכס חדש, גדול יותר בשטחו, הנמצא במבנה מגורים חדיש ומשודרג. כן, במסגרת פינוי בינוי, משתנה סביבת המגורים כולה, למשל, שיפור תשתיות התנועה, הקמת מבני ציבור חדשים ועוד. בעד השקעתו של היזם, יינתנו לו זכויות הבנייה של הדיירים אז יוכל לבנות על כל דירה שהורס ובונה מחדש שתי דירות נוספות. מכירתן תכסה כמובן את עלויות הפרויקט ותקנה לו רווח כספי רב. על מנת לקבל את מלוא התמורה ולשמור על זכויות הצדדים בהליך, על כל אחד מהם להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בהליכי פינוי בינוי.
מהו אחוז ההסכמה הנדרש?
כאמור בפתח הדברים, הליך פינוי בינוי יכול להתקיים רק אם הושג אחוז ההסכמה הנדרש והוא 80% מבעלי הדירות. לעיתים, הסכמת הדיירים היא גורפת, משכולם מבינים את ההזדמנות הכלכלית שנותן מיזם שכזה. אז, עורך דין פינוי בינוי יחל במשא ומתן מול הקבלן על מנת להשיג עבור בעלי הדירות את התנאים הטובים ביותר. אולם בחלק ניכר מן המקרים, עולה קושי בגיוס הסכמתם של כלל הדיירים. אותו ניתן לחלק לשניים: בעלי דירות אשר טרם חתמו מטעמים טכניים בעיקר, משום שאין בידם את כל הפרטים אך הם מעוניינים בפרויקט וברגע שיימסר להם כל המידע, יתנו את הסכמתם. לעומתם, ישנם דיירים סרבנים, אשר מתנגדים בכל תוקף להליך וההתמודדות עמם , כפי שנסביר להלן היא שונה לגמרי. בעל דירה המסרב למיזם כאשר מרבית הדיירים מעוניינים בו, מונע מהם לממש את זכותם למקסם את הפוטנציאל הכלכלי מהנכס שלהם. אולם, החוק מבדיל בין סירוב סביר ולגיטימי המעניק הגנה לדייר הסרבן, לבין סירוב לא לגיטימי, המאפשר נקיטת הליכים נגדו.
דייר סרבן – מה זה ומה עושים?
ברבים מן המיזמים של פינוי בינוי, ישנו בעל דירה אחד לפחות המסרב לחתום על ההסכם. במידה שהסירוב אינו סביר, יוכלו יתר בעלי הדירות באמצעות עורך דין פינוי בינוי לנקוט נגדו בהליכים משפטיים. בין היתר, ניתן יהיה להגיש כנגדו תביעת נזיקין לפיצוי כספי בשל הנזק הכלכלי שהוא גורם בסירובו לפרויקט. אולם, אם הסירוב הוא מסיבות לגיטימיות, זוכה הדייר הסרבן להגנה בחוק. כאשר מדברים על דייר סרבן, חשוב להבדיל בין דייר רגיל המביע התנגדות, לבין דייר קשיש המסרב לפרויקט. בעוד שמניעיו של הראשון להתנגדות יכולים לנבוע מתאוות בצע, אז הצעד הנכון יהיה לנקוט נגדו בתביעה משפטית, הרי שאוכלוסיית הקשישים מסרבת לעיתים קרובות למיזם היות שהיא לא תוכל ליהנות מפירותיו. לכן, כאשר נדרש מאדם מבוגר להעתיק את מגוריו לדיור חלופי ולשנות את שגרת חייו באופן כל כך משמעותי, הוא מסרב. החוק מכיר במצב זה ונותן פתרונות חלופיים לדיירים קשישים, כך שמחד, דואגים לרווחתם באופן הוגן ומאידך, ניתן יהיה להמשיך בפרויקט לטובת יתר בעלי הדירות. בעת ייצוג בעלי הדירות או הקבלן יטפל עורך דין פינוי בינוי בסוגיה זו בהתאם לנסיבות המקרה ומתוך מטרה להביא לסיומה ולמנוע עיכוב משמעותי בפרויקט.
