רכישת דירה הינה מאורע חשוב ומשמעותי בחיינו וזאת לאור העובדה כי מיטב כספינו מושקע ברכישתה.
לרכישת דירה מקבלן מלוות לא מעט חששות בעיקר כשהרכישה הינה רכישת דירה על הנייר, קרי רכישת דירה שבנייתה טרם החלה. אולם אל דאגה, מאמר זה ינסה למקד את שתומת ליבכם לנושאים החשובים ברכישת דירה מקבלן.
ראשית כל, משהנכם מתעניינים ברכישת דירה בפרויקט מסוים, דאגו לבדוק מי הקבלן של הפרויקט. משנודע לכם זהות הקבלן פנו למשרד הבינוי והשיכון ובדקו האם אותו קבלן רשום בפנקס הקבלנים. רישום בפנקס הקבלנים יעיד על כך שאותו קבלן מחזיק רישיון קבלן, ויספק לכם מידע כגון באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק ומה סיווגו הכספי- קרי עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות.
משביררתם את זהותו של הקבלן וסיווגו, הדבר הבא שעליכם לבחון הוא מיהו הבעלים של הקרקע עליו עתיד הבניין להיבנות.
בחינת זהות הבעלים תיעשה על ידי הוצאת נסח מלשכת רישום המקרקעין. בנוסף לכך הינכם נדרשים לבדוק האם רובצים עיקולים ו/ או שעבודים כלשהם על הקרקע, דבר העלול ליצור בעיה בעת העברת הבעלות על שם הרוכשים.
במידה והקרקע הינה בבעלותו של מינהל מקרקעי ישראל הינכם נדרשים לבדוק האם הקבלן הינו החוכר ובמידה וכן האם החכירה הרשומה הינה לטווח ארוך וכי שולמו למנהל מקרקעי ישראל דמי היוון עבור כל תקופת החכירה. יתרה מזאת, חשוב לבדוק האם הקבלן מחזיק בידו היתר בנייה וכי בידיו מצויים אישורי המיסים.
משבדיקות אלה לא העלו דבר המעורר חשד כלשהו, הרי שהדבר הבא שהקבלן יבקש מכם הוא לחתום על זיכרון דברים או מסמך שכותרתו אינו זיכרון דברים אולם מזכיר בתוכנו זיכרון דברים וכן לשלם מקדמה כלשהי (משתנה מקבלן לקבלן),על מנת להראות לו את מידת רצינותכם.
מומלץ לא לשלם אף מקדמה לפני חתימה על הסכם מכר. לעניין חתימה על זיכרון הדברים, הרי שמעמדו של זיכרון דברים הינו בעל מעמד משפטי מחייב ועל כן אם אינכם בטוחים כי זוהי העסקה שברצונכם לעשות, הימנעו מחתימה על מסמך מסוג זה.
כעת, משהגעתם להחלטה כי הינכם מעוניינים לרכוש דירה מהקבלן עליו ערכתם את סדרת הבדיקות דלעיל, מגיע שלב החוזה. בשלב זה חשוב כי תשכרו שירותיו של עורך דין מקרקעין אשר מכיר את המאטריה של עסקאות רכישת דירה מקבלן. מומלץ בחום לשכור שירותיו של עורך-דין ולא לחתום על החוזה כפי שהוא שכן החוזה AS IS נכתב על ידי עורך-דינו של הקבלן ובא להגן על זכויותיו של הקבלן יותר מאשר על זכויותיכם כרוכשים. על כן חשוב כי תשכרו שירותיו של מישהו שמבין בעניין ומכיר את החוק בעניין זה ושיפעל להגן על זכויותיכם.
גם אם שכרתם שירותיו של עורך-דין מקרקעין חשוב שתדעו את הדברים הבאים:
ראשית, חוק המכר (דירות) קובע רשימה של מסמכים שעל הקבלן לצרף לחוזה ואלו הם:
- מפרט טכני של הדירה;
- תוכניות הדירה;
- תוכנית קומת עמודים של הבית;
- תוכנית קומה טיפוסית;
- תוכנית מגרש.
שנית, קראו את החוזה כולו על כל סעיפיו וסמנו את הסעיפים שנראים בעיניכם כבעיתיים. להלן יובאו הנקודות המרכזיות עליהם חשוב לשים לב במהלך קריאת החוזה:
- וודאו כי אין בחוזה סעיף לפיו קבלת הדירה מעידה על כך שהדירה הינה במצב תקין ומושלם ובהתאם למפרט. במידה שסעיף זה מופיע ביקשו מעורך- דינו של הקבלן להוריד את הסעיף או לשנותו (זוהי זכותכם לנהל מו”מ עם עורך-דינו של הקבלן בכל הקשור לעסקה).
- בידקו, כי בחוזה מופיע סעיף המאפשר לכם לבצע תוספות ו/או שינויים בדירה וכי אלו יבוצעו על ידי הקבלן עצמו ולא על ידי קבלני משנה.
- וודאו כי מופיע סעיף הדן בפיצויי בגין איחור במסירת הדירה וכי מופיע תאריך באופן מופרש ולא מילים כגון: “תוך שנה מיום…”.
שנית, לעניין התשלומים, יש להבחין בין פרויקט המלווה על ידי בנק לבין פרויקט שאינו מלווה. במקרה שהפרויקט אינו מלווה על ידי מוסד בנקאי, חשוב לקבוע את לוח התשלומים באופן כזה שתהיו מסוגלים להעביר את התשלום במועדו. יתרה מכך, שלמו את התמורה בשיקים בתמורה לקבלת חשבונית המפרטת את הסכום ששולם ובגין מה. אולם כשהפרויקט מלווה על ידי מוסדר בנקאי, התשלום יעשה על פי שוברים שיינתנו לכם על ידי הקבלן ובאמצעותו תוכלו לשלם את תמורה.
בהמשך לנושא התשלומים,יובהר כי, בהתאם לחוק המכר (דירות) נאסר על הקבלן לקבל למעלה מ-7% התמורה אלא אם הבטיח את השקעתם של הרוכשים באחת מהדרכים המפורטות להלן ועל כן שימו לב לתמורה הנדרשת בכל אחד מהתשלומים הנקובים בלוח התשלומים:
- ערבות בנקאית;
- רישום הערת אזהרה;
- שיעבוד דירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה לטובת הרוכשים;
- ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת הרוכשים;
- העברת בעלות על שם הרוכשים או זכות אחרת.
אולם במידה והקבלן לא הבטיח את השקעת הרוכשים, מועדי התשלומים ייקבעו בהתאם להוראות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), תשל”ה- 1975.
שלישית, חשוב שתדעו כי גם לאחר מסירת הדירה לידיכם הינכם מוגנים מבחינה חוקית בכל הקשור לטיפול בפגמים.
חוק המכר קובע שתי תוקפות בהן מחויב הקבלן:
- תקופת בדק– תקופה המשתנה מליקוי לליקוי במהלכה מחויב הקבלן לתקן את הנזק, למעט במקרים בהם הנזק נגרם על ידי הרוכש. במהלך תקופת הבדק, חובת ההוכחה כי מעשה ו/או מחדל היא של הקבלן קרי, נטל ההוכחה להוכיח כי הוא לא זה שגרם לליקוי מוטלת על הקבלן.
- תקופת אחריות– תקופת האחריות מתחילה עם סיומה של תקופת הבדק ונמשכת לכל היותר 3 שנים. במהלך תקופת האחריות חובת ההוכחה כי מעשה ו/או מחדל של הקבלן הן שגרמו לליקוי, מוטלת על הרוכש.
אלה הם מקצת הדברים שחשוב לשים לב אליהם בעת רכישת דירה מקבלן.
כפי שנאמר לעיל, בצעו את הבדיקות ביסודיות, קראו את החוזה ושכרו שירותיו של עורך- דין הבקיא במקרקעין ובעסקאות רכישה מקבלן, כך שיוכל לסייע לכם בניהול משא ומתן אל מול הקבלן וכך תזכו להגנה המרבית בנסיבות העניין.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
עו”ד אביב טסה הינו עורך דין תמ”א 38, עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל”ן, עורל דין בתים משותפים, ממשרד עו”ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ”א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, הפקעות, עסקאות מכר ורכישה, עסקאות קומבינציה, ייצוג בבתי המשפט והטריבונאלים השונים ועוד.
